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樓面地價是什么意思（50%！房價高過“樓面地價”的50%開發(fā)商才能回本）

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，數(shù)十個即將入市的地王項目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。外有持續(xù)的樓市調(diào)控，內(nèi)有房價調(diào)整年的市場壓力，地王們面臨生死關頭：一上市就得虧損割肉，不上市資金鏈就難以維系。

相信很多關注房地產(chǎn)的購房者都看過一些土拍新聞，不少高價競拍的地塊被稱為地王，然而經(jīng)常會出現(xiàn)樓價跌穿地王割肉的情況，因此讓人不禁疑惑：到底樓面地價與房價哪個更貴？

首先，我們來了解一下樓面地價與房價的概念：

一、什么是樓面地價？

樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。

樓面地價的計算公式：

例如：2009-12-26日在福建福州拍賣的宗地2009-22號。土地面積為13145平方米，容積率為2，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交價為63億元。

樓面地價=463000000/（13145X2）=11007元/平方

二、樓面地價和房價哪個貴？

樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。

樓面地價可以表現(xiàn)出房產(chǎn)項目單位售價中所包含的土地成本有多少，一般來說商品房的最終售價中包含著樓面地價，因此開發(fā)商會將競拍土地時支出的土地價格作為商品房最終售價的重要參考標準之一。

基本上知道了樓面地價及房屋的建造成本、稅費成本、營銷成本等等就可以估算出一個房產(chǎn)項目的成本價格，從而確定房產(chǎn)最終售價大概是多少。拍地時，樓面價只是土地成本，如果加上建筑安裝成本、人力成本、銷售成本以及債務成本，房價高過地價50%方能回本。

舉個例子：某地塊樓面價為3萬，那么起碼房價起碼要賣到4萬以上，開發(fā)商才能回本。因此一般情況下，房價都是比樓面地價更貴的。不過房地產(chǎn)市場變化風云莫測，去年樓面地價還是5萬，今年步入寒冬降到2萬的情況也不是沒有，而開發(fā)商受到現(xiàn)金流的壓力，迫于無奈也會將房價降低，所以會出現(xiàn)房價比樓面地價低的情況。

三、樓價跌穿，地王割肉

近日，廈門翔安金茂悅對外開售，特價房源單價僅為8萬元/平方米。就在去年7月，這塊地被金茂拿下時，樓面價就高達94萬元/平方米。

房價比地價每平方米低了1400元，這不只是虧損那么簡單，簡直比大割肉還要夸張。按上文的說法，金茂悅.94萬的樓面價，起碼要賣到4萬左右，才能回本。原因就是這一樓盤在其拍地的2017年，恰好是樓市一路向上的行情；而在樓盤入市的2018年，市場已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

作為全國房價最高城市之一，廈門房價在今年上半年就率先進行調(diào)整。根據(jù)某網(wǎng)數(shù)據(jù)，廈門二手房掛牌均價從最高99萬元下跌到2萬元，跌幅超過15%。在部分外圍區(qū)域，跌幅甚至超過20%。

正是在這種背景下，萬科在廈門率先開啟大幅降價促銷，這一次，地王們的促銷力度更甚于以往。開發(fā)商寧可割肉也要賣房，可見現(xiàn)金流壓力是多么大。曾有地王一響，黃金萬兩，如今樓市過冬，地王們恐怕也難逃割肉魔咒了。

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