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房?jī)r(jià)收入比怎么算（房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該這樣算）

一直以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比都是備受關(guān)注的一項(xiàng)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，受監(jiān)測(cè)的中國(guó)50個(gè)城市，房?jī)r(jià)收入比均值為19，相比2017年的11下降4%。這也是2014年房?jī)r(jià)收入比觸底之后，連續(xù)3年快速攀升后的首次回落。意味著，2017年，50城的居民在沒(méi)有其他消費(fèi)情況下，平均要用11年的收入，才能買起一套房，2018年降到了19年。

深圳以32的房?jī)r(jià)收入比，又一次當(dāng)選最難買房城市。筆者翻閱2016年的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)就有報(bào)道稱，《深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)28，已出現(xiàn)短期泡沫》，但時(shí)隔2年后，這一數(shù)字上升了50%。

　大范圍平均的房?jī)r(jià)收入比意義不大

房?jī)r(jià)收入比有兩個(gè)計(jì)算方法，一是套均總價(jià)/家庭可支配收入，二是(人均居住面積*均價(jià))/家庭可支配收入。但不管如何，當(dāng)房子分三六九等，收入也分三六九等時(shí)，收入和房?jī)r(jià)都被平均了，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比，就像“收入被平均”一樣，對(duì)個(gè)體多半沒(méi)有太大意義。

近年來(lái)，資產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于收入漲幅。言下之意，房產(chǎn)擁有的基尼系數(shù)，遠(yuǎn)高于收入。所以，越大范圍的平均越?jīng)]意義。發(fā)布50城房?jī)r(jià)收入比的研究機(jī)構(gòu)，2019年初還發(fā)布了《2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，顯示2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為8，由2017年的7小幅上升到8。

這個(gè)房?jī)r(jià)收入比高不高呢？世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)統(tǒng)計(jì)顯示，家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為12；家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9。按世行標(biāo)準(zhǔn)，2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比并不高。

全國(guó)房?jī)r(jià)收入比不高，那是不是只有熱點(diǎn)城市高呢？或許。但越熱點(diǎn)的城市，收入差距越大、隱性收入越多?，F(xiàn)在能統(tǒng)計(jì)到的，基本是工資收入，如果將資產(chǎn)(股權(quán)、租金和投資等)、經(jīng)營(yíng)收入算上，估計(jì)收入平均數(shù)會(huì)“上一個(gè)臺(tái)階”，房?jī)r(jià)收入比也低很多。

此外，越熱點(diǎn)的城市，房子品類(也就是三六九等)也越多。比如京滬深，即便在寸土寸金的中心城區(qū)，有1000萬(wàn)豪宅，也有200萬(wàn)的“老破小”。結(jié)合商品住宅竣工數(shù)據(jù)，估算中國(guó)存量住房中，商品房占比僅40.7%，1999年以前修建的住房占44%。全部算在內(nèi)，而不只考慮商品房，估計(jì)房?jī)r(jià)收入比會(huì)降低很多。再比如，如果將深圳1040萬(wàn)套住房全部算在內(nèi)，51%的城中村住房就會(huì)把均價(jià)拉得很低，房?jī)r(jià)收入比也會(huì)降低很多。

房?jī)r(jià)收入比，應(yīng)該這樣統(tǒng)計(jì)！

熱點(diǎn)城市，收入分為三類，高收入、中等收入、低收入；房子也分為三類，90平米以上(或總價(jià)350萬(wàn)以上)，60-90平米(200-350萬(wàn))，60平米以下(200萬(wàn)以下)，各算各的房?jī)r(jià)收入比。中等收入最有參考意義，取中位數(shù)275萬(wàn)，3口之家年收入15萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比在18倍左右。

參考世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，這也高了！我們看看，上海市民買什么房？根據(jù)盧俊團(tuán)隊(duì)的調(diào)研，2018年上海整體的房源供應(yīng)里，有63%的房子總價(jià)在300萬(wàn)以下。那么，位于中間位的房子總價(jià)就約在200萬(wàn)一套。這些房子分布在哪里？就是市中心各個(gè)位置，面積不大，歲數(shù)很大的各種“老破小”。深圳的居民也在買“老破小”，350萬(wàn)以下的占了一半，21%的人買250萬(wàn)以下的房子。所以，如果覺(jué)得275萬(wàn)的中位價(jià)房子也買不起，那就買個(gè)200萬(wàn)的房子吧。雖然不太體面，但總歸“上車”了。

“上車”還是很重要的，因?yàn)椤吧宪嚒绷四憔透狭顺鞘邪l(fā)展的速度、分享到了城市的紅利。在“上車”的同時(shí)，好好工作，以后換大房子。未來(lái)，中國(guó)樓市告別各線城市普漲格局，走向價(jià)格大分化時(shí)代，核心城市與非核心城市的差距會(huì)越來(lái)越大。

都市圈意味著“分層”，核心城市是第一圈層，外圍半徑30公里是第二圈層，更外圍就是第三圈層，房?jī)r(jià)也將依次遞減。沒(méi)買房的，先“上車”后“改善”。其實(shí)，房?jī)r(jià)收入比并不很高，但要想住上好房子，買上高房?jī)r(jià)收入比的房屋，就得好好賺錢。千萬(wàn)不能被一味地抱怨或等待，延誤了置業(yè)良機(jī)。

所以，在個(gè)體層面，討論高房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有意義，不能望著800萬(wàn)的房子，說(shuō)房?jī)r(jià)收入比太高，而一味抱怨。正確的思路是，掂量自己的收入以及未來(lái)增長(zhǎng)前景，收入低、長(zhǎng)輩又不能貢獻(xiàn)幾個(gè)錢包，自己還沒(méi)有太多積蓄的，就買個(gè)“老破小”吧；相反，有一些積蓄、自己未來(lái)收入還不錯(cuò)，父母也能資助，能探到多好的房子，就買吧！(摘編自“李宇嘉地產(chǎn)筆記”微信公眾號(hào))

(中新經(jīng)緯APP)

　李宇嘉

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