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房屋實(shí)際權(quán)利人不能行使相鄰權(quán)，相鄰權(quán)只能由房屋所有人行使。

房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記為準(zhǔn)的，房屋登記在誰(shuí)名下的，誰(shuí)就是房屋的所有人，實(shí)際權(quán)利人不是物權(quán)登記人，不能行使相鄰權(quán)。

相鄰權(quán)指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來(lái)說(shuō)，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸。

相鄰關(guān)系中較常行使的權(quán)利包括：

土地或建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，相鄰各方享有通行的權(quán)利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相鄰一方因建筑施工、鋪路架線(xiàn)必須臨時(shí)占用他方土地的，他方應(yīng)予以方便，但施工方應(yīng)合理使用，完工后恢復(fù)原狀，造成損失要給予補(bǔ)償。

對(duì)自然流水，相鄰各方都有權(quán)使用，不得擅自堵塞或排放；相鄰一方必須通過(guò)另一方土地排水的，另一方應(yīng)當(dāng)允許，但使用者應(yīng)采取措施減少損失，并給予對(duì)方損失補(bǔ)償。

在建房挖溝時(shí)，應(yīng)當(dāng)與鄰人房屋等不動(dòng)產(chǎn)保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風(fēng)、采光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風(fēng)、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有權(quán)責(zé)令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應(yīng)予賠償。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百八十八條，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

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