目前大家應(yīng)該是對(duì)西豪逸景（北京樓市：買房投資一定要遠(yuǎn)離老破?。┍容^感興趣的，所以今天好房網(wǎng)小編CC就來為大家整理了一些關(guān)于西豪逸景（北京樓市：買房投資一定要遠(yuǎn)離老破?。┓矫娴南嚓P(guān)知識(shí)來分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

西豪逸景（北京樓市：買房投資一定要遠(yuǎn)離老破小）

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)| 粉絲問答

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提問：房姐你好，我們坐標(biāo)杭州，外地來杭人員，前年聽說紹興上虞要拆遷，跟風(fēng)買入了一套金舜花園的老房子，99年的，在頂樓六樓帶閣樓，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看房姐說非一線城市老破小不值得，那現(xiàn)在這種情況是盡快出手么？

回答：你這種情況如果拆遷不可期，建議盡快出手，小城市頂樓老破舊以后怕也難賣。

今年兩會(huì)定調(diào)要推動(dòng)完成新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)9萬個(gè)，規(guī)模比去年增加一倍。

之前有很多人專門購置低價(jià)老破二手房，坐等拆遷補(bǔ)償，賭拆遷。

有人想放手一搏，得到階層的躍升。

有些甚至大舉抵押借貸等措施來增加桿杠、豪賭拆遷，預(yù)期獲得財(cái)富的暴擊。

拆遷暴富神話破滅，老破小砸在手里賣不出去！

等拆遷是個(gè)未知數(shù)，老破小和城中村不同，拆遷的成本高，現(xiàn)在舊改升級(jí)，很多納入改造升級(jí)的小區(qū)，至少有7到10年是不會(huì)再拆除重建了。

所以，通過買老舊小區(qū)去賭拆遷、博暴擊，將越來越難。

如果不是學(xué)區(qū)、學(xué)位房，房齡超過20年的老破小很難賣出價(jià)。并且會(huì)導(dǎo)致租不出賣不掉的尷尬局面，老破小整體是跑輸大盤的。

隨著上學(xué)劃片政策的調(diào)整，一些配套學(xué)校的老破小也在逐漸失去魅力。

那么有人會(huì)問舊改后對(duì)老破小房價(jià)會(huì)有利好嗎？

普通老破小的缺陷在于，戶型嚴(yán)重過時(shí)（甚至奇葩），90%沒有小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，這是不管怎么折騰都改變不了的。

舊改只是在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上有一定的提升，改善現(xiàn)有的生活條件，并不是真正改變建筑質(zhì)量、高密度的居住人口和擁擠的交通。

習(xí)慣住在老城區(qū)的人，早已熟悉了這里的一切，而不喜歡老城區(qū)的人，依然會(huì)選擇新區(qū)。

投資一定要遠(yuǎn)離普通老破小！

提問：房姐好，新人首問：本人單身京戶，16年中旬入手天通苑兩居，明年滿五，打算明年有點(diǎn)動(dòng)作，不知道是繼續(xù)持有還是置換其他盤，天通苑從最高點(diǎn)降了兩成到目前為止?，F(xiàn)有子彈200，賣房款300，求推薦海淀朝陽北面區(qū)域，兼顧投資自住，最好抗跌性比較強(qiáng)，比較看好望京和西二旗，其他地段不太了解。謝謝！

回答：你好，天通苑投資首選大面積，地板價(jià)，但是2居因?yàn)樯宪囬T檻比較高，性價(jià)比就不如大面積。 改善往往有幾個(gè)核心需求：地段升級(jí)，品質(zhì)升級(jí)，學(xué)位升級(jí)，圈層升級(jí)。 子彈500，可以置換到望京板塊，寶星國際，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中園或者南湖東園

提問：房姐好，新人首問。家有兩個(gè)人兩個(gè)獨(dú)立房票，第一個(gè)自住置換優(yōu)化，第二個(gè)是投資需求為主。 第一個(gè)是現(xiàn)有天兆98平朝西2居，小區(qū)最西側(cè)無遮擋有夕陽景但也有輕軌噪音可承受，滿五唯一，估值900貸款300，未來6年孩子附近上學(xué)本人復(fù)興門上班，想請(qǐng)教天兆是否持續(xù)是價(jià)格洼地應(yīng)該置換還是可以考慮持有？如果置換附近小區(qū)800左右，優(yōu)化朝向，或者減輕還貸壓力現(xiàn)在6每月，有什么選擇？有建議金典花園，不太了解，網(wǎng)上看有人墜樓，保值升值是否值得考慮？ 第二個(gè)是手持480現(xiàn)金，sfsd,以投資為主兼顧居住需求，復(fù)興門上班，還貸能力考慮0每月左右。磁器庫的朝北四合樓，44平一居復(fù)式，稀缺地段是否有上升空間？還有什么其他地區(qū)建議？2021房價(jià)會(huì)長嗎？是不是要盡快出手？盡量不要持幣觀望太久？

回答： 天兆品質(zhì)可以，西側(cè)是笑祖塔院的棚改，未來規(guī)劃是綠地。缺點(diǎn)就是吵，另外一個(gè)是沒有好學(xué)區(qū)，沒有更好選擇就繼續(xù)持有。附近你可以看看長河灣。今典花園一般，密度高，租客多。 磁器庫還可以，投資能跟上大盤。明年看好北京, 大概率上漲但不會(huì)大漲。春節(jié)前入手最佳

提問：房姐您好，新人首問，我的情況是，二套，總價(jià)700左右，一套是一檔學(xué)區(qū)，所以二套考慮純投資，看了雙井、望京、青年路還有次級(jí)學(xué)區(qū)，這個(gè)總價(jià)比較尷尬，頂級(jí)學(xué)區(qū)夠不到，考慮到金融屬性，想買新一點(diǎn)的小區(qū)，目前能夠得上的比較新的700左右的有 望京：北緯40，澳洲康都（戶型不方正），知語城 雙井：風(fēng)度柏林（東西朝向），東方雅苑（南北朝向），蘋果社區(qū)南（東北西北朝向） 青年路：珠江羅馬嘉園，青年匯，朝陽雅筑，天鵝灣 次級(jí)學(xué)區(qū)：遠(yuǎn)見名苑，西豪逸景 個(gè)人認(rèn)為非學(xué)區(qū)三個(gè)地方，望京有增量，有獨(dú)角獸公司，而且地方小，向外擴(kuò)展受限，所以密度高，再加上未來的天貓，算是有熱點(diǎn)。雙井發(fā)展成熟，有地標(biāo)中國尊。青年路天花板比較低。 我的問題是： 已經(jīng)買了一檔學(xué)區(qū)，感覺二套再買學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)高，但是看了一下數(shù)據(jù)，入學(xué)人口，中考人數(shù)，最近也目睹了學(xué)區(qū)的搶房大戰(zhàn)，感覺學(xué)區(qū)的需求真的很強(qiáng)，結(jié)合我的情況，您建議學(xué)區(qū)還是非學(xué)區(qū)？ 非學(xué)區(qū)，我的排序是，望京>雙井>朝青，我更傾向望京，但是這個(gè)總價(jià)望京沒多少選擇，房源少，誠心賣的要么樓層低，要么朝向不好，要么戶型奇奇怪怪，除了我列出的，請(qǐng)問750總價(jià)望京還有合適的小區(qū)嗎？ 只是投資，這些小區(qū)麻煩您給排個(gè)續(xù) 700多，目前的標(biāo)的和小區(qū)都屬于剛需，也不算改善，未來如果摸到1000，還款能力要求還是挺高的，我在想下家會(huì)是什么用戶畫像呢，不禁有點(diǎn)懷疑自己的選擇，還請(qǐng)您指點(diǎn)迷津。 非常感謝！

回答： 學(xué)區(qū)一直是熱點(diǎn)，大量的人會(huì)為學(xué)區(qū)買單這是需求驅(qū)動(dòng)的，但投資學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)比較高，長期看學(xué)區(qū)很難預(yù)測(cè)，受政策影響大，價(jià)格波動(dòng)太大 排序沒問題，望京做為產(chǎn)住結(jié)合板塊是有長期優(yōu)勢(shì)的，價(jià)格的天花板高。雙井有CBD做產(chǎn)業(yè)支撐，而且配套完善，交通便利，自住和投資來說非常不錯(cuò)，望京還建議看下 慧谷陽光，寶星國際二期 望京 北緯40，青年路 青年匯，雙井 風(fēng)度柏林 這幾個(gè)地段700左右基本就是小2居，屬于剛需自住，也是主流買房人群，成交量最高的也就在這個(gè)區(qū)間

提問：房姐你好，我們夫妻倆手頭50萬，兩人公積金加起來40多萬，總首付款可操作到140-150萬，非京籍，孩子一歲，主要考慮孩子幼兒園和小學(xué)。現(xiàn)在在看東壩金隅悅和園的房子，說是可以上旁邊朝花幼兒園和白家莊小學(xué)。sfsd。不知道這個(gè)樓盤你怎么看？我們這種情況還有哪些區(qū)域房子可以考慮，就是能讓孩子進(jìn)到公立幼兒園以及小學(xué)且學(xué)校教育水平不差的？

回答：你好，東壩雖然有天然優(yōu)越的區(qū)位，但未來的發(fā)展仍然很多不確定性。 以東壩中路為界，路東絕大多數(shù)住宅為保障性住房和小產(chǎn)權(quán)房。單價(jià)3-5萬不等。 如金泰麗富嘉園、東澤園、金隅悅和園、景和園、華紡星海家園、七棵樹經(jīng)濟(jì)適用住房、福潤四季、高楊樹社區(qū)和東壩福園。 雖然品質(zhì)和配套一般，但對(duì)剛需來說算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 白家莊小學(xué)就是硬件好的村小而已

提問：星姐你好，我有一套蘋果社區(qū)南區(qū)124平的西南向三居，樓層和戶型都很好，現(xiàn)在想換一套富力城或者融科橄欖城差不多面積的三居，需要加200萬左右的凈價(jià)，加上稅費(fèi)要230萬左右吧。另外，我現(xiàn)在主要是公積金貸款利率低，但貸款也不多100多萬，換了就得2倍商貸利率了，有這個(gè)必要嗎？我考慮置換主要是擔(dān)心蘋果社區(qū)物業(yè)一般，現(xiàn)在小區(qū)還可以，但怕年頭久了不大保值。對(duì)學(xué)區(qū)沒有需求，如果要置換，富力城和融科橄欖城哪個(gè)更好呀？如果不換的話，我到明年手頭有500萬現(xiàn)金，也還有一套購房資格，可以貸點(diǎn)款，再買套小的投資房，你有什么建議嗎？

回答：建議置換，富力城推薦看D區(qū)，富力城和橄欖城從保值和居住角度都還不錯(cuò) 沒有明顯的差距。你可以結(jié)合自己的出行便利度和喜好來選擇。明年有資金可以再投資一套東三環(huán)老公房

提問：新人首問。關(guān)注很久，房姐的專業(yè)最終吸引我加入了星球，現(xiàn)有難題，請(qǐng)房姐指點(diǎn)。家庭名下共2套：一套在大興彩虹新城，已持七八年，底層九十四平兩居，余貸80+；二套在融澤嘉園，六十六平高層一居（2022年底可賣），余貸50+。孩子2022年上小學(xué)，計(jì)劃換到西城或海淀中等學(xué)區(qū)。帶娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子彈100。問題置換成本較高，應(yīng)該現(xiàn)在出掉彩虹換到城里，還是2023年出掉融澤，小孩辦轉(zhuǎn)學(xué)？賣彩虹，滿五不唯一，因工作不便LH，擔(dān)心賣不上價(jià)，怎么將稅費(fèi)影響降到最低？無其他房票。目前傾向買海淀中等學(xué)區(qū)如中國農(nóng)科院內(nèi)，兼顧自住，買700萬以上的兩居，但融澤一居將來也不方便住，請(qǐng)問應(yīng)該如何通盤考慮房產(chǎn)安排？

回答： 賣彩虹換城里，小孩轉(zhuǎn)學(xué)還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的。 不能LH也不能贈(zèng)予的話就沒啥好的辦法了，著急出售只能自己承擔(dān)稅費(fèi) 中國農(nóng)科院可以，另外可以看下 橡樹灣。前期可以將融澤抵押掉，盤活資金填充子彈。

提問：房姐好，目前子彈300，要全款買一個(gè)小兩居或一居，不自主，以房養(yǎng)租，投資8-10年。目前備選的有三個(gè)地方： （1）團(tuán)結(jié)湖北二條，面積37，三樓，一居，內(nèi)部破舊，如果裝修需要大改，有小區(qū)環(huán)境，離東三環(huán)近，到團(tuán)結(jié)湖地鐵400米，80年公房，總價(jià)275； （2）甜水園北街小區(qū)，面積41，二樓，一居，內(nèi)部裝修不錯(cuò)，可以直接出租，有小區(qū)環(huán)境，離朝陽公園800米，離地鐵金臺(tái)路400米，80年公房，總價(jià)275； （3）蒲黃榆路50號(hào)，面積53，三樓，小兩居，沒有小區(qū)，獨(dú)棟，需要簡單裝修才能出租，離地鐵劉家窯300米，80年公房，總價(jià)280； 以上房子戶型圖見附件，請(qǐng)問房姐，這三個(gè)哪個(gè)潛力更好，更適合上車？謝謝。

回答：老破小產(chǎn)品漲幅收益一般 能跟上大盤就不錯(cuò)，所以長期投資中會(huì)看重租金，這三個(gè)中團(tuán)結(jié)湖的地理位置是比較好的，如果愿意倒騰一下 把租金收益提升起來，首選這里 ，備選甜水園北街

提問：房姐您好！本人再有三年退休，準(zhǔn)備在北京購買一套保值且堅(jiān)固養(yǎng)老的三居室，總價(jià)在450w以內(nèi)，您看哪里合適，是買新房還是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，沒什么保值能力，淘二手為主 兼顧自住和保值建議看下 昌平回龍觀 板塊 云趣園，龍躍苑東X區(qū) 或者 大興西紅門板塊 例如 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園

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