想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關于??沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣，可以交易嗎方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、已經(jīng)領取房屋權屬證書的拆遷房是可以正常購買的。我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領取權屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領取房屋權屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權屬證書而認定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時間才能領到房屋權屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領取了權屬證書(包括可以領取而賣房人故意不去領取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。

2、目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內不得過戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認為無效。至于上海市目前關于配套房限期內禁止轉讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當事人在限期內的轉讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋產(chǎn)權的風險，但合同沒有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風險了。簡單地說，購買此類動遷房的風險的性質和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風險等待期特別長，所謂“風險等待期”就是在這個期限，風險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內，有可能發(fā)生一些不確定的風險，但由于時間較短，發(fā)生風險的機率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內人的想法不會發(fā)生什么改變，但經(jīng)過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。我并不建議客戶購買此類房屋，畢竟風險太不確定，但如果向客戶告知過風險后，客戶經(jīng)過自己的權衡，仍然執(zhí)意要購買的，那么也只能**大程度地為客戶來降低風險。1、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產(chǎn)權人的房屋經(jīng)常因債權人申請而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂“20%”或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調高違約金。顯然對于守約方來講，選擇前者相對更有利一些。當然制定合同中有很多細節(jié)，委托律師擬定可以達到更全面的保護。3、因為目前簽訂的房屋買賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房兩賣，除了讓賣方實際交房作為保障外，一般會同時辦理抵押登記手續(xù)。這個手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補辦產(chǎn)證，再設立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時由于交易中心認可的是借款抵押協(xié)議，而借款實際并不存在，此抵押協(xié)議有被認定為無效的風險。4、目前除了將房屋產(chǎn)權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時間成本。當然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風險。

本文到此結束，希望對大家有所幫助。

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