快，快，最快?一個季度又一個季度，鳳凰城的工業(yè)房地產(chǎn)市場似乎沒有受到任何干擾。根據(jù) CommercialEdge 的一份報告，截至 5 月，大鳳凰城有近 1720 萬平方英尺的工業(yè)空間正在建設中，在全國排名前 5 位。然而，從相對于現(xiàn)有存量的增長率來看，鳳凰城在全國處于領(lǐng)先地位到目前為止。

世邦魏理仕最近的研究表明，2021 年第一季度是該地鐵有記錄以來最好的一年，凈吸納量約為 560 萬平方英尺。將其放在上下文中，我們正在研究過去二十年平均每年大約 700 萬平方英尺的地鐵。

是什么吸引投資者到鳳凰城?

地鐵繁榮背后的秘密植根于硅谷的基本面：沒有地域限制，加上沒有自然災害、強勁的人口增長和良好的勞動力儲備。

“近年來，強勁的人口優(yōu)勢一直是機構(gòu)投資增加的催化劑。只要人口和就業(yè)增長數(shù)據(jù)繼續(xù)跑贏大市，對鳳凰城和其他主要增長市場的投資就會繼續(xù)，”Trammell Crow Co. 副總裁 Cullen Mahoney 告訴商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行官。

隨著在健康危機期間繼續(xù)在線購物的人口迅速增加，對工業(yè)空間的需求只會增加。更重要的是，除了大流行推動的電子商務驅(qū)動因素之外，制造商和數(shù)據(jù)中心運營商也一直在關(guān)注地鐵。

世邦魏理仕執(zhí)行副總裁 Rusty Kennedy 告訴CPE： “鳳凰城工業(yè)市場的主要宏觀趨勢包括大量制造公司專注于鳳凰城的新設施和搬遷、更大的需求規(guī)模以及不斷增加的建筑成本和租金率。” .

例如，半導體制造公司和英特爾公司被硅谷作為半導體中心的聲譽所吸引——這可以追溯到 1940 年代——但也被勞動力的可用性和可負擔性、有利的稅收環(huán)境和強大的基礎設施所吸引。兩家巨頭計劃在未來幾年內(nèi)在鳳凰城地鐵設施上總共投資超過 320 億美元。

其他制造商決定搬遷到該地區(qū)或在該地區(qū)擴張的原因也是相同的。制藥、食品和家居用品行業(yè)的公司之所以選擇鳳凰城，是因為電力的可靠性、可用性和可負擔性，還因為地鐵能夠在一天的卡車運輸中為近 3500 萬人提供服務。根據(jù)肯尼迪的說法，大鳳凰城只是有一種親商的心態(tài)。

記錄級吸收

Cushman & Wakefield 執(zhí)行董事總經(jīng)理 Mike Haenel 告訴CPE，鳳凰城工業(yè)市場在 2020 年以近 14.6 平方英尺的凈吸納量結(jié)束，這是市場的歷史新高。“這種趨勢將持續(xù)到 2021 年，”Haenel 說。他還指出，西谷子市場占 2020 年所有吸收量的 78.6%。此外，西谷在今年第一季度獲得了 46% 的凈吸收量。

租金上漲

在土地價格上漲、建筑成本和整體需求快速增長的推動下，租金上漲是另一個在整個地圖上體現(xiàn)出來的趨勢。根據(jù) CommercialEdge 的數(shù)據(jù)，截至 5 月，平均租金上漲至每平方英尺 6.91 美元，同比上漲 2.5%。

“在今天的市場上，有兩到三個用戶專注于同一空間是非常典型的，這種競爭環(huán)境導致租金上漲，”肯尼迪說。

此外，世邦魏理仕 6 月的一份報告顯示，工業(yè)租金的增長速度快于要價。Metro Phoenix 在全國 15 大基本租金增長工業(yè)市場中排名第 11 位，截至 5 月同比增長 12.1%。該報告得出的結(jié)論是，由于空置率持續(xù)接近歷史最低水平，短期內(nèi)租金增長將超過租金增長。

發(fā)展浪潮

CommercialEdge 預計，到 2021 年，The Valley 的 64 處房產(chǎn)的庫存將增加 1360 萬平方英尺，同比增長 29.5%。雖然許多項目位于南鳳凰城和錢德勒子市場，但一些最大的開發(fā)項目——例如亞馬遜在固特異 230 萬平方英尺的設施——位于鳳凰城西部。

投機性項目在整個地鐵中非常普遍。在地鐵西南部的一個這樣的設施是 Tolleson 107，一個 332,000 平方英尺的開發(fā)項目。Trammell Crow Co.在 Cushman & Wakefield 的協(xié)助下于 3 月收購了這塊占地 25 英畝的土地。

“位于鳳凰城西南中心地帶的地塊需要重新分區(qū)，許多其他收購集團對該物業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣，”Cushman & Wakefield 的高級董事、該物業(yè)的租賃經(jīng)紀人之一菲爾·哈內(nèi)爾 (Phil Haenel) 解釋說。

在鳳凰城西北部，一項 TCC 投機性開發(fā)項目正在形成：兩期、100 萬平方英尺的 Park Aldea。開發(fā)商于 9 月完成了該項目的第一階段，包括四棟建筑，總面積為 356,000 平方英尺。TCC 副總裁 Ryan Norris 表示，第二階段將在 2022 年第二季度為租戶做好準備。該公司計劃繼續(xù)建設。

“TCC Phoenix 目前正在開發(fā)或建設 500 萬平方英尺的工業(yè)產(chǎn)品，”諾里斯補充道。

鳳凰工業(yè)繁榮：并非沒有挑戰(zhàn)

反映全國趨勢的是，建筑活動的增加導致材料短缺、成本上升和時間表推遲。

“當今市場上發(fā)生的建筑量導致一些原材料短缺，從而迅速推高了建筑成本，并使開發(fā)商難以承保新開發(fā)項目，并且還導致這些材料的交貨時間更長，這使得延長了開發(fā)時間表，”肯尼迪指出。

肯尼迪警告說，由于該地區(qū)在未來幾個季度可能會遇到材料短缺，項目時間表甚至可能翻倍。

盡管面臨種種挑戰(zhàn)，鳳凰工業(yè)市場必將達到新的高度。肯尼迪希望繼續(xù)看到制造業(yè)客戶在這里落戶和擴張，地鐵將在 2022 年和 2023 年保持這種勢頭。

“鑒于令人難以置信的人口和就業(yè)增長，工業(yè)需求將保持強勁。我們預計將打破去年創(chuàng)紀錄的 1400 萬平方英尺的吸納量，”Mike Haenel 說。

---

版權(quán)說明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

---

標簽： 鳳凰城