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更高的通貨膨脹可能會(huì)吸引更多的投資者購買商業(yè)房地產(chǎn)

2022-03-23 14:39:58 樓市速遞 來源：
導(dǎo)讀 當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)有可能有效地對沖通脹。隨著澳大利亞現(xiàn)在進(jìn)入高于趨勢通脹的時(shí)期，對該行業(yè)的投資很可能會(huì)得到提振。去年，高

當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)有可能有效地對沖通脹。隨著澳大利亞現(xiàn)在進(jìn)入高于趨勢通脹的時(shí)期，對該行業(yè)的投資很可能會(huì)得到提振。

去年，高于預(yù)期的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)增長推動(dòng)通脹率自 2011 年以來首次超過澳大利亞儲(chǔ)備銀行 2-3% 的目標(biāo)區(qū)間。

盡管澳大利亞央行仍認(rèn)為推動(dòng)通脹的許多因素是“暫時(shí)的”，但它已將其預(yù)測上調(diào)，預(yù)計(jì)全年通脹率將保持在 3% 以上。

許多其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家，例如聯(lián)邦銀行和麥格理的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，預(yù)計(jì)通脹會(huì)更高。

較高的通脹是否會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)投資者受益?

那么，在高通脹的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)能提供哪些優(yōu)勢呢?

首先，商業(yè)租金通常與通貨膨脹掛鉤，或者每年固定上漲。與住宅相比，商業(yè)租賃期限通常超過 12 個(gè)月，并且通常包括租戶延長的選擇權(quán)。對于較小的租戶，典型的租期可能是三到五年，對于較大的租戶，可能是五到十年。

這有利于租戶，為他們的運(yùn)營提供更多的安全保障，同時(shí)為房東提供多年的收入來源，其中包含租金上漲。

預(yù)期本輪通脹可能伴隨一段強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長期，這也有利于該行業(yè)。澳洲聯(lián)儲(chǔ)預(yù)測 2022 年 GDP 增長率為 4.25%，預(yù)計(jì)到年底失業(yè)率將降至 4% 以下。

不斷增長的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)力將通過增加需求、支持資產(chǎn)價(jià)值和租金的增長直接使商業(yè)房地產(chǎn)受益。

但是有風(fēng)險(xiǎn)。隨著通脹上升，利率也隨之上升，我們現(xiàn)在正盯著今年可能加息的可能性。

雖然不能忽視更高利率的影響，但根據(jù)目前的預(yù)測，它們不會(huì)對商業(yè)部門構(gòu)成太大威脅。

與住宅物業(yè)價(jià)格相比，商業(yè)價(jià)值對利率變動(dòng)的敏感性要低得多。部分解釋是，平均而言，商業(yè)債務(wù)成本與租金收益率之間的差距大于住宅。

從歷史上看，只有當(dāng)利率達(dá)到接近收益率的水平時(shí)，商業(yè)價(jià)值才會(huì)受到打擊。

然而，未來 12 個(gè)月利率可能上升的水平將使它們?nèi)越咏鼩v史低點(diǎn)，不太可能顯著削弱商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

越來越多的離岸集團(tuán)投資澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)也將有助于保護(hù)價(jià)值免受加息的任何影響。澳大利亞的商業(yè)收益率仍然高于許多可比市場。再加上澳大利亞的相對經(jīng)濟(jì)彈性，將繼續(xù)推動(dòng)海外買家的需求。

更重要的是，在過去兩年中，某些資產(chǎn)類別的平均商業(yè)收益率與實(shí)際無風(fēng)險(xiǎn)利率之間的差距實(shí)際上有所擴(kuò)大。

與早在 2020 年大幅降息后住宅價(jià)格迅速上漲形成鮮明對比的是，圍繞大流行的經(jīng)濟(jì)影響的不確定性最初對許多行業(yè)的商業(yè)價(jià)值造成了打擊，從而擴(kuò)大了收益率差。

但信心正在恢復(fù)，需求也出現(xiàn)反彈——澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)去年的交易量創(chuàng)歷史新高。隨著通脹迫在眉睫，這種需求不太可能在短期內(nèi)減弱，特別是對于在整個(gè)大流行期間證明具有彈性的資產(chǎn)。

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