來源：騰訊地產(chǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，人口紅利減弱，曾經(jīng)“天天賺錢”的房地產(chǎn)企業(yè)不得不告別過去快速的發(fā)展步伐，開始面臨增長(zhǎng)放緩的壓力。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，未來的發(fā)展機(jī)遇正以新的水路向房地產(chǎn)企業(yè)招手，具有前瞻性的房地產(chǎn)企業(yè)早已走到了行業(yè)前列。

作為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、多元化發(fā)展的綜合性集團(tuán)，R&F物業(yè)在主營(yíng)渠道業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，在多元化新渠道業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)良好。2019年，R&F物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額1382億元，營(yíng)業(yè)收入908億元。在包括商場(chǎng)、寫字樓、物流和倉儲(chǔ)在內(nèi)的商業(yè)領(lǐng)域，R&F物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)12%。數(shù)據(jù)顯示，R&F物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的酒店及投資物業(yè)總市值約850億元，運(yùn)營(yíng)中的投資物業(yè)總建筑面積已超過252萬平方米。

另一方面，城市更新也成為R&F物業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要組成部分。據(jù)R&F物業(yè)董事長(zhǎng)李思廉先生介紹，公司2019年城市更新業(yè)務(wù)取得較大進(jìn)展，通過三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目改造土地儲(chǔ)備179萬平方米。對(duì)于R&F物業(yè)，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)城市更新改造的土地儲(chǔ)備面積將達(dá)到1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元的可銷售價(jià)值。隨著能級(jí)結(jié)構(gòu)和土壤儲(chǔ)存質(zhì)量的改善，R&F地產(chǎn)有望重新打開其增長(zhǎng)空間。

白銀時(shí)代，房企多元化布局的“R&F樣本”

2014年，《人民日?qǐng)?bào)》刊登了萬科總裁于亮的署名文章，標(biāo)題為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。在本文中，于亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，人人都能賺錢且越大膽越賺錢的時(shí)代結(jié)束。

不過，正如于亮所說，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了黃金時(shí)期，但絕不是即將撞上冰山的泰坦尼克號(hào)”。白銀時(shí)代下，尋找新的水路成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇。在此基礎(chǔ)上，資源整合和運(yùn)營(yíng)能力也正在成為品牌地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。R&F物業(yè)作為開始布局多元化戰(zhàn)略的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)之一，已成為公司應(yīng)對(duì)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要砝碼。

數(shù)據(jù)顯示，R&F物業(yè)深耕住宅開發(fā)，多年來一直部署于商業(yè)地產(chǎn)、酒店運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域。其中，2019年，R&F物業(yè)投資物業(yè)及酒店合計(jì)營(yíng)業(yè)額為82.4億元(人民幣，下同)，占總營(yíng)業(yè)額的9%，為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入。

其實(shí)早在2004年，R&F物業(yè)就開始介入高端酒店的運(yùn)營(yíng)，這也是R&F物業(yè)多元化布局的開始。繼2017年以189.55億元人民幣收購萬達(dá)73個(gè)酒店資產(chǎn)包后，R&F物業(yè)的酒店業(yè)務(wù)迎來里程碑式的飛躍。截至2019年底，R&F物業(yè)共有90家酒店在運(yùn)營(yíng)，總建筑面積395.2萬平方米，由知名酒店管理集團(tuán)管理。

北京首都文藝復(fù)興酒店

在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展也為R&F的全面發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2018年R&F物業(yè)酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.9億元。2019年業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定，與2018年基本持平。經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)14.1億元，較2018年增長(zhǎng)5%。

如果換個(gè)角度來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于R&F物業(yè)來說，一方面，酒店業(yè)務(wù)帶來的長(zhǎng)期現(xiàn)金流對(duì)公司的戰(zhàn)略意義更為重要。另一方面，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)因其保值增值的良好屬性，也可稱為“硬通貨”。對(duì)于R&F物業(yè)來說，它們可以長(zhǎng)期持有

此外，R&F物業(yè)在整體商業(yè)運(yùn)作上表現(xiàn)同樣出色。數(shù)據(jù)顯示，該業(yè)務(wù)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15億元，同比增長(zhǎng)12%。與此同時(shí)，R&F商業(yè)于2019年8月正式發(fā)布“R&F廣場(chǎng)”和“R&F星光”兩條產(chǎn)品線，分別將城市級(jí)綜合體定位于城市核心商務(wù)區(qū)或核心區(qū)，將社區(qū)型綜合體定位于人口密集區(qū)。

北京富力廣場(chǎng)

對(duì)于R&F物業(yè)來說，酒店和企業(yè)不僅可以反饋集團(tuán)的業(yè)績(jī)，還擁有遠(yuǎn)超同行的價(jià)值空間。據(jù)悉，R&F酒店多位于一二線城市和核心樞紐城市，酒店資產(chǎn)與商住板塊聯(lián)動(dòng)，使得公司整體資產(chǎn)價(jià)值不斷提升，這也是R&F物業(yè)多元化布局的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在疫情基本得到控制，預(yù)計(jì)下半年R&F物業(yè)的商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)表現(xiàn)會(huì)更好。

優(yōu)質(zhì)土壤儲(chǔ)備充足，城市更新成為利潤(rùn)增長(zhǎng)的新引擎

通常情況下，土儲(chǔ)的數(shù)量和質(zhì)量決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)未來的增長(zhǎng)潛力，因此擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，R&F物業(yè)收購了32個(gè)城市的38個(gè)地塊，新增股權(quán)價(jià)值1220億元，面積939萬平方米；新取得土地的平均地價(jià)為2600元/平方米，凸顯了極佳的成本優(yōu)勢(shì)。此外，就土地儲(chǔ)備總額而言，R&F物業(yè)于2019年年底的土地儲(chǔ)備權(quán)可售面積為5790平方米，消化期約為4至5年。土地儲(chǔ)備充足，可以支撐公司未來的正常發(fā)展。

作為“老改革專家R”

dquo;，富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)也正成為公司的優(yōu)勢(shì)所在。相較于招拍掛及收購，城市更新獲得的土儲(chǔ)利潤(rùn)率有所保證，有足夠可以提升盈利的空間。自從1994年操刀廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項(xiàng)目開始，富力地產(chǎn)長(zhǎng)期深耕于城市更新，有豐富的城市更新經(jīng)驗(yàn)。而據(jù)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉先生透露，2019年公司在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進(jìn)展，已透過在三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲(chǔ)備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為公司未來穩(wěn)健增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。其中，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積將達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。

而且城市更新業(yè)務(wù)也構(gòu)成了富力地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的城市布局優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。2020年，富力地產(chǎn)將目標(biāo)設(shè)定為1520億元，同比增長(zhǎng)10%。

基于城市更新業(yè)務(wù)的重要性，富力地產(chǎn)決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備提供機(jī)會(huì)。2019年，富力地產(chǎn)成立了多個(gè)區(qū)域的城市更新集團(tuán)，富力地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)的全國布局正在緩緩鋪開。而隨著城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)深耕，由此帶來的能級(jí)結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)質(zhì)量的改善，富力地產(chǎn)未來增長(zhǎng)空間可期。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，100億元小公募獲審核通過

富力地產(chǎn)相對(duì)較高的負(fù)債率一直為外界所擔(dān)憂，但在另一方面來看，最壞的時(shí)候或許已經(jīng)過去，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)正在悄然得到改善。

公開資料顯示，富力地產(chǎn)在2019年上半年籌集境外債券22.5億美元及境內(nèi)債券67.8億元，延長(zhǎng)快將到期債務(wù)，增加流動(dòng)性、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu);在下半年融資市場(chǎng)趨向收緊的時(shí)候，又收縮投資半徑，對(duì)部分債券進(jìn)行展期。富力地產(chǎn)全年平均融資成本6.6%，低于行業(yè)平均水平。截至2019年底，富力地產(chǎn)現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經(jīng)營(yíng)中可預(yù)見的資金需求。

值得注意的是，富力地產(chǎn)在2019年的拿地節(jié)奏有所放緩，拿地銷售比為0.17，同比進(jìn)一步下降。從富力地產(chǎn)的謹(jǐn)慎的土地投資態(tài)度也可以看出，或許是在有意控制公司的負(fù)債水平。

公司對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也在資本市場(chǎng)中得到充分認(rèn)可。2019年12月份，富力地產(chǎn)配售2.73億股新股，獲高達(dá)6倍認(rèn)購;今年2月17日，公司被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股Top10。

而根據(jù)市場(chǎng)最新消息，富力地產(chǎn)100億元小公募獲深交所審核通過。募集說明書顯示，本次債券規(guī)模不超過人民幣100億元(含100億元)，采用分期發(fā)行的方式，其中，首期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣50億元(含50億元)，債券期限為不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種或數(shù)個(gè)不同期限的混合品種。經(jīng)聯(lián)合信用綜合評(píng)定，富力地產(chǎn)的主體信用及本次債券的信用等級(jí)均為AAA。

5月18日，恒生指數(shù)公司推出兩項(xiàng)新指數(shù)，分別是“恒生大中型股價(jià)值50指數(shù)”和“恒生大中型股價(jià)值偏向指數(shù)”。富力地產(chǎn)(02777)同時(shí)獲納入以上兩項(xiàng)指數(shù)。

據(jù)了解，作為一家堅(jiān)守企業(yè)社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)龍頭房企，富力地產(chǎn)在做好主業(yè)的同時(shí)，也在積極履行社會(huì)責(zé)任，體現(xiàn)出富力地產(chǎn)向上的企業(yè)價(jià)值觀。

尤其是在今年3月份抗擊疫情的關(guān)鍵時(shí)期，富力地產(chǎn)宣布向中國青基會(huì)及廣州慈善會(huì)捐款2000萬元人民幣。其中，向中國青少年發(fā)展基金會(huì)捐款1000萬元人民幣，設(shè)立“富力愛心基金”。在“富力愛心基金”中，200萬元專項(xiàng)用于支持浙江、江西、江蘇、重慶、北京、內(nèi)蒙古等13個(gè)省市自治區(qū)基層應(yīng)急青年志愿服務(wù)隊(duì)開展疫情防控工作。3月22日，富力地產(chǎn)又多渠道緊急籌集500萬元生活物資贈(zèng)予武漢疫區(qū)。同時(shí)，富力商業(yè)還宣布免除部分租金，協(xié)助商戶扛過難關(guān)。

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