澳大利亞的住房被打破了。在全國范圍內(nèi)，只有2%的私人租金是最低工資的人可以負(fù)擔(dān)得起的。領(lǐng)取單一養(yǎng)老金的成本不到1%。目前，澳大利亞有65萬戶家庭無法按市場價買房，預(yù)計到2036年這一數(shù)字將超過100萬。

低收入家庭住房需求實現(xiàn)的嚴(yán)重失敗，部分原因是政府幾十年來社會住房資金的缺乏。自20世紀(jì)60年代以來，澳大利亞的公共住房比例幾乎減半，占總住房的8%至4.6%。

斯科特莫里森新當(dāng)選的政府沒有發(fā)布與社會住房相關(guān)的選舉聲明。這說明這種情況不太可能很快改變。

交給私營部門吧。

由于政府不再直接提供經(jīng)濟適用房，因此更加強調(diào)私營部門和市場力量來實現(xiàn)這種社會福利。在國際上，包括分區(qū)在內(nèi)的政策要求開發(fā)商提供一些經(jīng)濟適用房，以換取規(guī)劃許可。

例如，舊金山從1992年開始實施包容性分區(qū)。自2002年以來，該政策已經(jīng)生產(chǎn)了4，600套永久可負(fù)擔(dān)的住房。開發(fā)商沒有得到任何回報來換取被要求提供這所房子。

在溫哥華，開發(fā)商希望在CBD建立超過3: 1的容積率(例如，三層占據(jù)100%的建筑面積或六層占據(jù)50%的建筑面積)，并且必須提供社會住房或其他社區(qū)設(shè)施。

相比之下，維多利亞州很少有法律法規(guī)鼓勵或?qū)嵤┙?jīng)濟適用住房或其他社區(qū)福利，以換取開發(fā)許可。重繪漁灣的發(fā)展是墨爾本一個特別令人震驚的例子。

維多利亞的談判計劃。

2018年，維多利亞州政府采取了一些初步措施，讓私人開發(fā)商參與提供負(fù)擔(dān)得起的住房。它改變了1987年的《規(guī)劃和環(huán)境法》，將經(jīng)濟適用房指定為有效的規(guī)劃目標(biāo)，并建立了談判經(jīng)濟適用房協(xié)議的機制。

地方議會現(xiàn)在可以要求經(jīng)濟適用房作為規(guī)劃審批過程的一部分。盡管這些談判將不可避免地通過各種安排產(chǎn)生廣泛的結(jié)果，下文將展示一種可能的安排。

地方議會和開發(fā)商將協(xié)商并決定“合理的”經(jīng)濟適用房的貢獻。在這種情況下，開發(fā)商將出售、“贈送”或租賃一些單元給非營利住房提供商，后者將管理這些單元，并確保符合條件的低收入家庭占據(jù)這些房屋。

協(xié)商提供經(jīng)濟適用房的方法。

許多國際案例和維多利亞州的不同之處在于，這些談判是自愿的。爭論的焦點是，自愿談判避免了一刀切的解決方案，允許談判中的靈活性和創(chuàng)造性。

另一方面，國際研究表明，自愿計劃往往會產(chǎn)生不確定和不公平的結(jié)果。與強制性制度相比，他們通常建造的經(jīng)濟適用房更少。他們以更不透明的方式做這件事。

想一想：開發(fā)商為什么自愿放棄潛在利潤，以低于市場的價格出售或出租房產(chǎn)？這些貢獻需要實施和/或激勵。

這個理論告訴我們什么？

研究可以幫助我們理解這些安排的可能結(jié)果。它提供了對利益相關(guān)者利益、互利潛力和知識獲取的洞察。

利益相關(guān)者的利益。

正是基本價值觀和優(yōu)先事項激發(fā)了利益相關(guān)方在談判中的需求或立場。在這種情況下，利益關(guān)系到州政府、地方議會或開發(fā)商認(rèn)為他們有責(zé)任提供負(fù)擔(dān)得起的住房的程度。它涉及對開發(fā)商“有效”利潤率的看法和對聲譽的擔(dān)憂。

它還涉及社區(qū)住房提供者的優(yōu)先事項和戰(zhàn)略，他們最有可能擁有和管理通過這些談判提供的住房。

我們知道大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為他們沒有責(zé)任提供經(jīng)濟適用房。同樣，盡管一些委員會對負(fù)擔(dān)能力有明確的聲明，但維多利亞州的情況并非如此。

菲利普市對委員會在提供經(jīng)濟適用房方面的作用有明確的立場。菲利普港

互惠互利

在舊金山這樣的地方，一定規(guī)模的所有開發(fā)項目都需要經(jīng)濟適用房，這些要求從一開始就包含在可行性計算中。因此，它不包括任何激勵措施。

這也為所有考慮土地和開發(fā)的開發(fā)商創(chuàng)造了一個公平的競爭環(huán)境。由于沒有可能改變利潤率的談判或激勵措施，所需的方法將每個人放在同一起跑線上。此外，在考慮購買場地和分析擬建項目的可行性時，所有的成本考慮都是一樣的。

只有當(dāng)談判桌上的各方相互依存時，自愿談判才能奏效----他們必須有所收獲并為談判作出貢獻，否則他們將無法參加談判。在協(xié)商是自愿的情況下，激勵通常被“捆綁在一起”，作為在協(xié)商期間提供給開發(fā)者的甜頭?？赡艿募畲胧┌ㄍ＼噲龌砻?，允許增加可開發(fā)面積(即高度或密度獎金)，以及費用減免。

在維多利亞州，大多數(shù)地方政府部門很難實施關(guān)鍵的激勵措施，比如允許更多的開發(fā)面積——所謂的建筑面積改善。加快規(guī)劃審批在政治上有爭議，對開發(fā)商的影響有限。

板與板之間的不一致也可能讓開發(fā)人員“東張西望”。他們可能會避開以追求捐贈而聞名的地方政府。

隨著維多利亞州談判的進行，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和開發(fā)商的共同收入能力將成為決定提供多少經(jīng)濟適用房和以何種成本提供的關(guān)鍵。

鍵因素。

獲取知識

在談判中，金錢和知識就是力量。利益相關(guān)者可能會在談判中隱藏或操縱信息以支持他們自己的論點和利益。當(dāng)各方之間幾乎沒有建立信任時，這種情況尤其可能發(fā)生。這不僅會導(dǎo)致在“黑匣子”中做出不民主的決定，而且還會為剝削創(chuàng)造機會。

談判將集中于權(quán)衡取舍，以實現(xiàn)經(jīng)濟上可行的發(fā)展，包括經(jīng)濟適用房。要參與此類討論，需要對發(fā)展經(jīng)濟學(xué)有高度的了解，以便進行知情辯論。雖然這對開發(fā)人員來說是一個面包和黃油，但地方議會通常沒有多少資源參與這些討論。在建立地區(qū)議會在這一領(lǐng)域的能力方面還有很多工作要做。

承認(rèn)這一點，本文的作者已經(jīng)建立了一個計算器，以幫助傳達發(fā)展經(jīng)濟學(xué)和經(jīng)濟適用房權(quán)衡的許多基本前提。

對經(jīng)濟適用房有發(fā)言權(quán)

我們對利益，共同利益或獲取知識的了解還不足以充分了解維多利亞州住房政策的這種變化。這就是為什么我們正在調(diào)查經(jīng)濟適用房行業(yè)以收集這些反饋。

如果您是私人開發(fā)商，地方或州政府代表，參與住宅開發(fā)或經(jīng)濟適用房政策，非營利性住房提供商或住房業(yè)顧問，那么我們希望收到您的來信。

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