如果我要列出最常見的房地產(chǎn)相關(guān)問題，那么排在最前面的將是：最佳房地產(chǎn)開發(fā)策略是什么?

畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)大課題，一方面是簡單的翻轉(zhuǎn)，另一方面是數(shù)百萬英鎊的項(xiàng)目。因此，人們想知道最佳點(diǎn)在哪里也就不足為奇了，尤其是在他們第一次進(jìn)行開發(fā)時(shí)。大多數(shù)人通常想做的不僅僅是快速翻轉(zhuǎn)，但他們對建造整個(gè)住宅區(qū)的想法望而卻步。兩者之間的某些東西通常很合適，但那會是什么樣子呢?

讓我們把事情縮小一點(diǎn)。

利潤

首先要考慮的是您希望獲得什么樣的利潤。假設(shè)您正在尋找每個(gè)項(xiàng)目售價(jià) 20% 的回報(bào)，如果您想賺 10 萬英鎊，您將需要一個(gè)單位售價(jià)為 50 萬英鎊的項(xiàng)目。同樣，如果您要賺 100 萬美元，您的項(xiàng)目需要具有 500 萬英鎊的銷售價(jià)值(又名開發(fā)總值或 GDV)。我們培訓(xùn)的大多數(shù)人都希望從每個(gè)項(xiàng)目中創(chuàng)造 10 萬至 50 萬英鎊的利潤，這使他們牢牢地屬于小規(guī)模開發(fā)類別。我會讓你算出你需要在樹林里建造多少套公寓才能達(dá)到你的目標(biāo)數(shù)量，但對大多數(shù)人來說，這不會涉及建造一個(gè)住宅區(qū)——更可能是幾套公寓。

風(fēng)險(xiǎn)

下一個(gè)考慮因素是風(fēng)險(xiǎn)。出于多種原因，您希望能夠盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)，尤其是您晚上睡得香的能力。同樣，您需要確保能夠快速完成項(xiàng)目。

你是如何做到這一點(diǎn)的?

我的第一個(gè)建議是堅(jiān)持小規(guī)模的開發(fā)，而不是認(rèn)為做一個(gè)十倍大的項(xiàng)目是個(gè)好主意。是的，更大的項(xiàng)目涉及的工作量不到您的 10 倍，但很容易涉及 10 倍的壓力和 10 倍的風(fēng)險(xiǎn)。

我的第二個(gè)建議是避免必須申請完整的規(guī)劃許可。知道這并不意味著建造一棟公寓并希望議會中沒有人注意到，您會感到寬慰。相反，它意味著使用許可開發(fā)權(quán) (PDR) 來改變現(xiàn)有建筑的用途，而無需申請完整的規(guī)劃許可。

如果您以前沒有見過他們，PDR 是政府授予的權(quán)利，除其他外，它允許我們將商業(yè)建筑轉(zhuǎn)換為住宅用途，而無需全面規(guī)劃許可。從開發(fā)人員的角度來看，它們確實(shí)是個(gè)好消息。

在這一點(diǎn)上值得一提的是，最近英格蘭的 PDR 發(fā)生了一些大規(guī)模且非常有吸引力的變化。從 2021 年 8 月 1 日起，現(xiàn)在可以將更廣泛的物業(yè)轉(zhuǎn)換為住宅物業(yè)，而無需申請全面規(guī)劃

允許。給你一些想法，你現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)換商店、咖啡館、餐館、銀行、金融和專業(yè)服務(wù)大樓、健身房、輕工業(yè)大樓、辦公室、醫(yī)生診所、醫(yī)療或保健服務(wù)大樓、托兒所、日托所和室內(nèi)運(yùn)動中心。這為我們提供了大量小型項(xiàng)目的目標(biāo)，因?yàn)檫@些建筑中的許多都太小了，大型開發(fā)商無法打擾。

在哪里看

所以，總結(jié)一下，我們想要一個(gè)相對較小的項(xiàng)目，我們想要使用最新的許可開發(fā)權(quán)來降低規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。到目前為止，一切都很好，但讓我們進(jìn)一步縮小范圍。您可能還記得辦公室何時(shí)獲得許可的開發(fā)權(quán)，允許將它們改造成住宅。嘗鮮者賺了一大筆，看來不久大家都在做“商業(yè)轉(zhuǎn)換”了。它們的受歡迎程度不僅減少了可用交易的數(shù)量，而且還意味著供應(yīng)商知道他們可以為其主機(jī)屬性收取溢價(jià)。

既然我們已經(jīng)獲得了這些新的許可開發(fā)權(quán)，那么早期采用者的最佳選擇在哪里?我們應(yīng)該考慮將健身房變成服務(wù)式住宿單位還是將銀行變成公寓?考慮到我們大街上空置商店的數(shù)量，現(xiàn)在零售轉(zhuǎn)換肯定是一個(gè)不錯(cuò)的選擇嗎?

在了解如何贏得良好的房地產(chǎn)交易時(shí)，需要記住兩條基本規(guī)則：

第一條規(guī)則是通過查看其他開發(fā)人員不在的位置來盡可能避免競爭。

第二條規(guī)則是知道如何從資產(chǎn)中獲得比其他人更多的利潤。

當(dāng)我查看現(xiàn)在可以根據(jù)許可開發(fā)進(jìn)行改造的建筑物清單時(shí)，有一些明顯的候選對象是“最具吸引力的機(jī)會”。盡管轉(zhuǎn)換權(quán)已經(jīng)存在一段時(shí)間，但辦公室轉(zhuǎn)換將排名很高。畢竟，通常比較容易看出如何將辦公樓改造成公寓，因?yàn)榇皯粑挥谡_的位置，而且通常提供停車位。鑒于空置單元的激增和城市生活的長期需求(至少對于那些在鎖定期間沒有爬墻的人)，零售轉(zhuǎn)換也將引起一些關(guān)注。

同樣，很容易看出如何將零售鞋面改造成公寓，因?yàn)樵S多已經(jīng)遍布全國。

但是，如果辦公室和商店是大多數(shù)人看到的地方，他們就會違反第一條規(guī)則。不要錯(cuò)過大多數(shù)人垂涎三尺、但幾乎每個(gè)人都忽視的最沒有吸引力的機(jī)會：在房地產(chǎn)開發(fā)方面，丑也可以是美的。出于同樣的原因，我們需要確保有足夠多的這些丑陋的機(jī)會可用，否則，該策略可能在開始之前就結(jié)束了。那么，名單上最丑的建筑類型是什么，供應(yīng)仍然充足?我的錢的最佳選擇是輕工業(yè)。這是為什么。

甜蜜點(diǎn)

輕工業(yè)建筑是容納工業(yè)流程并位于住宅區(qū)的建筑。這種與其他房屋的接近是一個(gè)明顯的好處，因?yàn)槲覀儾幌朕D(zhuǎn)換位于偏僻地方或工業(yè)區(qū)的房產(chǎn)。幾乎每

在該國城鎮(zhèn)有數(shù)百座這樣的建筑。在上個(gè)世紀(jì)左右的時(shí)間里，大多數(shù)都是有機(jī)增長，有時(shí)未經(jīng)規(guī)劃許可。沿著鎮(zhèn)中心附近的任意數(shù)量的街道走，你會看到很多街道，通常隱藏在顯眼的地方。許多只是四堵墻和一個(gè)屋頂，其想法是創(chuàng)造一個(gè)大型開放式空間，可以容納在那里開展的任何業(yè)務(wù)。印刷廠、MOT 中心、車間、汽車修理廠、小部件制造商——有一長串企業(yè)將占據(jù)輕工業(yè)單位?？梢怨降卣f，這些建筑中的絕大多數(shù)都不是你所說的“旁觀者”——它們恰恰相反。

因此，當(dāng)大多數(shù)人看到輕工業(yè)建筑時(shí)，他們不會立即想到將其改造成公寓的絕佳機(jī)會。相反，他們想知道誰會想要住在這么丑陋的老建筑里，并決定需要將它推倒重新開始。這立即消除了大部分競爭，因?yàn)椴鸪缓髲念^開始重建的成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過簡單地轉(zhuǎn)換已經(jīng)存在的東西。這是個(gè)好消息，因?yàn)樗鼭M足第一條規(guī)則：放棄競爭。

但“丑是美”的事情并沒有就此結(jié)束，因?yàn)楦脑燧p工業(yè)建筑還有很多其他好處。大多數(shù)輕工業(yè)建筑將建在厚混凝土板上。這塊板通常會延伸到整個(gè)樓板，應(yīng)該足以支撐住宅樓。這意味著無論您想在何處建造墻壁，您都已經(jīng)擁有了良好的牢固基礎(chǔ)。在許多情況下，地基甚至可能足以支撐多層住宅樓：兩層樓總是比一層樓更有利可圖。

大多數(shù)輕工業(yè)建筑是開放式的，不像辦公樓往往有支撐柱子和樓梯間點(diǎn)綴。這大大減少了公寓布局方面的限制。將墻壁、地板和屋頂升級到住宅規(guī)格相對簡單，而且您的承包商會喜歡您，因?yàn)樗麄兛梢栽谑覂?nèi)完成大部分工作，臥底(下雨工作不太有趣，甚至可以停止玩耍) .

輕工業(yè)建筑也往往有很大的凈空高度。這不僅可以讓您添加第二層樓或創(chuàng)建拱形天花板，而且您還有空間抬高地板以容納下方的絕緣材料和管道。而且由于您不會打擾現(xiàn)有的混凝土基礎(chǔ)，因此其下方的任何潛在污染問題都將同樣不受干擾。

新建

轉(zhuǎn)換都很好，但是新建呢?對現(xiàn)有建筑的所有這些回收聽起來非常值得，但從頭開始建造新的東西肯定更容易嗎?好吧，一旦你獲得了規(guī)劃許可并且基礎(chǔ)已經(jīng)建立，那么我可能會同意你的看法。但是新建工程的兩個(gè)主要挑戰(zhàn)是進(jìn)入地下的數(shù)量未知以及未獲得規(guī)劃許可的風(fēng)險(xiǎn)。在承包商的鐵鍬下潛伏著各種各樣的恐怖，例如舊井、公用事業(yè)管道和不穩(wěn)定的土壤，只有在工作開始后才能發(fā)現(xiàn)這些問題。

再加上對全面規(guī)劃許可的要求，在我的書中，新建建筑比在許可開發(fā)下改造現(xiàn)有建筑更具風(fēng)險(xiǎn)。此外，在天氣好的時(shí)候?yàn)樾陆ㄖ虻鼗鄬唵危谔鞖獠缓脮r(shí)就不是那么好。

旁觀者之眼

改造輕工業(yè)建筑的最終好處在于人們無法看穿其丑陋的外觀。他們肯定會想，你不能用母豬的耳朵制作絲綢錢包。每當(dāng)我看到從泰晤士河上的舊碼頭建筑或紐約的閣樓公寓改建而成的公寓令人眼花繚亂的成本時(shí)，我就會想起這個(gè)論點(diǎn)。幾代人以前，住在這些建筑中的一棟是聞所未聞的，但現(xiàn)在它們非常受歡迎，價(jià)格也與之相匹配。

開發(fā)商并沒有試圖掩蓋他們的遺產(chǎn)，而是利用了它。我不會假裝商業(yè)街上的舊印刷廠與俯瞰塔橋的碼頭改造具有相同的路緣吸引力。但同樣的原則也適用，一個(gè)優(yōu)秀的建筑師將能夠?qū)ν庥^進(jìn)行分類，他們也將能夠融入既增加興趣又增加價(jià)值的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)線索和特征。當(dāng)競爭是一群平淡無奇的公寓時(shí)，您更具特色的個(gè)人單位肯定會獲得優(yōu)勢。

所以，下次當(dāng)你看到一棟丑陋、疲憊的舊輕工業(yè)建筑時(shí)，試著用一雙新鮮的眼睛看它。使用許可的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)換為住宅的能力和缺乏競爭的能力使這些建筑成為一個(gè)有吸引力的提議，加上這些項(xiàng)目的小規(guī)模性質(zhì)，使它們成為首次開發(fā)商的理想選擇。事實(shí)證明，美麗在旁觀者的眼中已經(jīng)不是第一次了。

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