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今日更新?? 怎么樣從容積率與剛性成本看地價(jià)

2022-05-11 10:11:13 百姓心聲 來(lái)源：
導(dǎo)讀 目前大家應(yīng)該是對(duì)?? 怎么樣從容積率與剛性成本看地價(jià)比較感興趣的，所以今天好房網(wǎng)小編CC就來(lái)為大家整理了一些關(guān)于?? 怎么樣從容積率

目前大家應(yīng)該是對(duì)?? 怎么樣從容積率與剛性成本看地價(jià)比較感興趣的，所以今天好房網(wǎng)小編CC就來(lái)為大家整理了一些關(guān)于?? 怎么樣從容積率與剛性成本看地價(jià)方面的相關(guān)知識(shí)來(lái)分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

不同容積率下，單位建筑面積總成本比較分析:假設(shè)售價(jià)以3000元/平方米計(jì)算，則成本粗略估算如下：管理費(fèi)：3%×3000=90元銷售費(fèi)用（含廣告、代理、宣傳、資料費(fèi)）：5%×3000=150元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1%×3000=30元/平方米投資利息：約3000/2×6%=90元/平方米稅金：3000×28%=184元單體建筑成本：1200元/平方米(為簡(jiǎn)便計(jì)算說(shuō)明問(wèn)題，采樣自中小城市)城市配套費(fèi)：200元/平方米小區(qū)景觀及二次管網(wǎng)配套費(fèi)：150元/平方米建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：每平方米20元1-9合計(jì)：2114元總成本=單位建筑面積地價(jià)成本+2114若地價(jià)以70萬(wàn)元/畝計(jì)算，則不同容積率下建筑面積總成本如下：容積率 單位建筑面積地價(jià)成本 綜合成本 單位建筑面積總成本30 807 2114 292440 749 2114 286450 699 2114 281470 617 2114 273400 525 2118．4 2644由上表可知，在70萬(wàn)元/畝地價(jià)與3000元/平方米售價(jià)的前提下，30的容積率不可能操作，容積率在5，毛利是每平方米183元左右，但0的容積率過(guò)高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大。因此，容積率在7左右，這塊地才顯示出其可操作性，但這已經(jīng)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的上限了。根據(jù)我們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在保持小區(qū)優(yōu)美景觀環(huán)境的前提下，小區(qū)容積率與單體建筑組合關(guān)系如下：容積率 適宜的單體建筑組合X<35 多層35 多層、小高層65 小高層0 小高層、高層混合X>0 高層那么有沒(méi)有辦法讓操作變得現(xiàn)實(shí)有效呢，我們通過(guò)以上計(jì)算也可以看到容積率與售價(jià)是兩個(gè)**相關(guān)的變量，因此在容積水平一定的條件下，地價(jià)有個(gè)上限值，這個(gè)時(shí)候售價(jià)提升與利潤(rùn)**直接相關(guān)，但售價(jià)無(wú)限上漲只是一廂情愿的事情，期間必有平衡點(diǎn)，這個(gè)平衡點(diǎn)就是控制性容積率不變條件下，現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)售價(jià)下的地價(jià)成本（樓面），反過(guò)來(lái)，如果不能從定位上提升產(chǎn)品品質(zhì)，保持市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的定價(jià)基礎(chǔ)，這塊地的上限價(jià)也就是57萬(wàn)每畝，因?yàn)榘俜种拿呀?jīng)是市場(chǎng)的**低水平了。另外由于容積率越高建筑高度越大，自然地公攤及建筑單方成本越高，而價(jià)格卻不成正比上漲，也存在一個(gè)平衡點(diǎn)的問(wèn)題。因此除非商業(yè)前景非?？春?，否則用地容積限制下地價(jià)彈性偏小。顯然，科學(xué)合理的思路應(yīng)該是盡量在保持建筑覆蓋率不擴(kuò)張的前提下提升容積水平，顯然小高層/高層住宅，只要認(rèn)真設(shè)計(jì)，還是有市場(chǎng)的，至于其使用費(fèi)用等障礙完全可以通過(guò)促銷方針來(lái)予以弱化。以上提示性計(jì)算，還說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，就是成本控制的重要性，可以看出給出的一些數(shù)字成本，主要出于謹(jǐn)慎角度，偏高，但比較剛性，因此在地價(jià)一定條件下如何節(jié)約成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要一環(huán)。但，土地的二元供應(yīng)與土地稀缺性，土地決策權(quán)控制在政府而不是市場(chǎng)手中，因此開(kāi)發(fā)商的生命線在土地，而不是在項(xiàng)目上，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不在生產(chǎn)與產(chǎn)品上的實(shí)例嗎？當(dāng)開(kāi)發(fā)商角逐有限土地的時(shí)候，地價(jià)失去了原本價(jià)值體，成為空中樓閣。但開(kāi)發(fā)商不會(huì)拿地立馬開(kāi)發(fā)房子，從而總是在區(qū)域上讓供不應(yīng)求成為現(xiàn)實(shí)，即使存在供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商也會(huì)尋求差異性來(lái)稀釋過(guò)熱競(jìng)爭(zhēng)。更多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商謀求的是提高建筑覆蓋率，要求政府提升商業(yè)比例，由于行業(yè)依賴性與土地財(cái)政原因，政府同意了。接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商的剛性成本并沒(méi)有增加多少，除地價(jià)外的成本基本是剛性的。開(kāi)發(fā)商的努力并不會(huì)產(chǎn)生在讓價(jià)銷售過(guò)程，相反，開(kāi)發(fā)商通過(guò)博弈鏈，讓消費(fèi)者競(jìng)買。所以，高房?jī)r(jià)的總根子確實(shí)在土地，但其稀缺是天然的/消費(fèi)者也應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任，因?yàn)樵诟?jìng)買的過(guò)程也是房?jī)r(jià)水漲船高的過(guò)程。

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