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今日更新?? 規(guī)劃容積率怎么算

2022-05-11 23:11:09 百姓心聲 來源：
導(dǎo)讀 目前大家應(yīng)該是對?? 規(guī)劃容積率怎么算比較感興趣的，所以今天好房網(wǎng)小編CC就來為大家整理了一些關(guān)于?? 規(guī)劃容積率怎么算方面的相關(guān)知

目前大家應(yīng)該是對?? 規(guī)劃容積率怎么算比較感興趣的，所以今天好房網(wǎng)小編CC就來為大家整理了一些關(guān)于?? 規(guī)劃容積率怎么算方面的相關(guān)知識來分享給大家，希望大家會喜歡哦。

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)反映了地價水平的差異劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價**重要的因素。計算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。計算詳解編輯關(guān)于容積率內(nèi)容:項目容積率與利潤推算方法模塊一,**適容積率**適容積率是能夠使利潤**大的容積率數(shù)值.一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出**適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降.在**適容積率點上同,銷售額與總成本的差值**大,也就是利潤**大.(圖中黑色區(qū)域為有正利潤的容積率范圍,其中**寬處即為利潤**大點,也就是**適容積率點.)銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下:3,**適容積率的確定明確了容積率的重要性,接下來就是**核心的問題:對于一個低層項目,容積率的**佳值是多少回答這個問題,我們必須通過經(jīng)濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當(dāng)然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是**終的解決辦法.當(dāng)然,這個"函數(shù)"并非嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式,而是一個相關(guān)性的變化分析.以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:假設(shè)一個小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區(qū)域為住宅,淺灰色區(qū)域為經(jīng)過平均后一棟住宅對應(yīng)的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項目的容積率.設(shè)住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:容積率=X*N/(0.42N+1)N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨棟.舉一個例子,根據(jù)經(jīng)驗判斷,X值為0.5的時候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當(dāng)確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.在本方法的實際應(yīng)用中,尚存在幾點問題,這主要是由于實際的低層住宅項目并非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態(tài).比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴(yán)格的按照7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經(jīng)驗值的互相驗證.實際中可以用已經(jīng)有的若干個實例來反算這個公式的結(jié)果,并得出一個經(jīng)驗性的修正值,并在以后的測算中應(yīng)用這個經(jīng)驗修正值.得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時與周邊項目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價.這時候,建筑面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復(fù)雜的計算,得出**終的項目資金收益率與凈利潤,看一看項目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑層數(shù)N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 333333 2 066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 492537 343284 19403 044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 612903 451613 290323 129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 724138 551724 37931 206897 034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284,實例項目分析受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,容積率,售價等因素對四種產(chǎn)品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測算**終的結(jié)果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率**高的.(見下表)樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率雙拼 0.45 6500 5599 10942 108%聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 155%低層 0.9 4300 3592 17704 172%多層 2 3600 3058 18430 173%但是依據(jù)市場的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場風(fēng)險,產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是**有保障的.如此的測算結(jié)果也從另一方面證明本項目不應(yīng)該是一個單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū),而應(yīng)該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計算容積率與建筑形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建筑形式的不同而必然進行的分區(qū)計算的方式,各個組團計算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,**終保證計算的準(zhǔn)確性.確定**適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定**適的加權(quán)平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當(dāng)這個問題解決的時候,設(shè)計任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.

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