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在國有土地上住宅房屋征收補(bǔ)償價格評估中，**常用的評估方法是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。所謂標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，是指對估價范圍內(nèi)的所有被估房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的選定或設(shè)定，是指對其價值或價格的定義，如結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建成年份、土地性質(zhì)、容積率等因素。例標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，是指建成于2000年、磚混結(jié)構(gòu)、2/7樓、南向、出讓土地、容積率為3的成套住宅。各宗被估房地產(chǎn)對照這一標(biāo)準(zhǔn)定義，就其異于這一標(biāo)準(zhǔn)的因素進(jìn)行價值或價格的調(diào)整。在這些因素的調(diào)整中，結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建成年份、土地性質(zhì)等因素修正評估，在實際操作中較易把握，有些地方有一些具體的調(diào)整系數(shù)規(guī)定。但對容積率因素的修正，由于一些歷史的原因，在實際操作中，意見存在分歧。一是超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地是對其市場價值或價格的評估，還是對其有限價值或價格的評估？二是如何評估？三是其補(bǔ)償方式除貨幣補(bǔ)償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換？就這些問題，筆者結(jié)合浙江杭州的實際情況與大家探討，以期拋磚引玉。　　問題一：是對市場價值或價格的評估，還是對其有限價值或價格的評估？ 　　在國有土地上住宅房屋征收評估中，往往有一些不同于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的房屋。如獨(dú)門獨(dú)院的私房，其合法占有土地的面積，就超過標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)占有的土地面積。對其補(bǔ)償價值或價格的評估，在實際操作中的方法不一。如在國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）實施前，浙江省是根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第12條“被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法 》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償?！焙贾菔杏嘘P(guān)部門根據(jù)這一規(guī)定，對超過部分的土地面積補(bǔ)償價格作了具體明確。但在住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《辦法》）實施后，對這一規(guī)定是否繼續(xù)執(zhí)行就產(chǎn)生了分歧?！　∫恍┤苏J(rèn)為，《辦法》第11條規(guī)定：“被征收房價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！蓖瑫r，第14條再次強(qiáng)調(diào)：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素?！币簿褪钦f，被征收房屋的價值，是公開、公平的市場價值，這一價值包含其占有的土地價值。持不同意見的人士則認(rèn)為，土地不同于房屋，房屋有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，而土地的所有權(quán)屬國家所有，土地的占有者只有使用權(quán)。所以對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地不能按市場價進(jìn)行評估補(bǔ)償，只能按照《條例》前的政策、規(guī)定對其進(jìn)行評估，如浙江省按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法 》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。還有人雖然認(rèn)同按市場價對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地進(jìn)行評估，但由于土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以在市場價中應(yīng)當(dāng)扣除所有權(quán)的價格?！　」P者贊同第一種觀點(diǎn)。因為《條例》實施前的拆遷政策、規(guī)定是在一定歷史條件下制定實行的，這些政策、規(guī)定在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性，與現(xiàn)行的征收條例、評估辦法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性要求不相符了。按照《條例》和《辦法》規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地補(bǔ)償價值或價格的評估，應(yīng)當(dāng)是對其進(jìn)行市場價值或價格的評估，而不是按照原有的政策、規(guī)定對其進(jìn)行評估補(bǔ)償（按以前政策對其進(jìn)行評估補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往偏低，有些地方其土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不及裝修涂料的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)），更不應(yīng)該在市場價值或價格評估中，扣除所謂土地所有權(quán)價值或價格。這是因為土地市場價值或價格，是指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點(diǎn)　　自愿進(jìn)行交易的金額，其評估的價值或價格是客觀、公正地反映土地市場價值或價格的。而土地市場價值或價格依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)、政策規(guī)定，其本身的定義就是指土地使用權(quán)價值或價格，也就是說，不含所有權(quán)價值或價格，常說的出讓土地市場價值或價格，其全稱是出讓國有土地使用權(quán)市場價值或價格。因此，在土地市場價值或價格中再去扣除所謂所有權(quán)的價值或價格，于理、于法依據(jù)不足。　　　　　　　　　　　問題二：應(yīng)該如何進(jìn)行評估？　　　　　　　　　　　　　　 　　按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評估可以選用基準(zhǔn)地價修正法、比較　　法、成本法等適當(dāng)?shù)姆椒?，這些方法的運(yùn)用對房地產(chǎn)估價師來說，都比較熟悉。而在具體運(yùn)用中，影響土地價格的重要因素—— 容積率，如何選擇，業(yè)內(nèi)有不同的意見?！　　　　　　∮幸庖娬J(rèn)為，容積率的修正，應(yīng)是估價對象實際容積率與可比案例容積率的修正，在不以標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，這是毫無疑問的。但在以標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時,將估價對象實際容積率與可比案例容積率進(jìn)行修正，就不妥了。這是因為，現(xiàn)在所說的超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地，是指與標(biāo)準(zhǔn)容積率相比估價對象所占土地超出了標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，“超出”是以標(biāo)準(zhǔn)容積率為標(biāo)準(zhǔn)的，也就是說，在這塊多出來的土地上，可以建造標(biāo)準(zhǔn)容積率的房屋。所以，在進(jìn)行超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評估時，其容積率應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)容積率?！　栴}三：在補(bǔ)償方式上，除貨幣補(bǔ)償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換？ 　　《條例》第20條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在多數(shù)地方，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地被征收人只有貨幣補(bǔ)償一種選擇，浙江杭州就沿用了這一方法。因為不少人認(rèn)為，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅是對被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是認(rèn)為房產(chǎn)證上記載的房屋面積，才是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)。而國有土地使用證上記載的土地使用權(quán)面積，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，將被征收人合法占有的房屋與土地分割開來。　　這顯然與現(xiàn)行法規(guī)政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。也就是說，房地產(chǎn)的價值或價格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一的前提下的價值或價格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果只將房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，那么是否要對所有被征收房屋的價值或價格進(jìn)行房屋和土地的價值或價格分割，然后扣除土地價值或價格而不作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)？這顯然有違常理，對超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地的被征收人來說也是不公平的。當(dāng)然，違法違章建筑除外。

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