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曼哈頓房地產(chǎn)是否超買

2022-01-26 15:23:14 樓市速遞 來(lái)源：
導(dǎo)讀 去年是曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)紀(jì)錄的一年，2021 年交易量的激增主要是由于被壓抑的需求。當(dāng)市場(chǎng)在 2020 年夏季重新開放時(shí)，對(duì)錯(cuò)過(guò)的恐懼增加

去年是曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)紀(jì)錄的一年，2021 年交易量的激增主要是由于被壓抑的需求。當(dāng)市場(chǎng)在 2020 年夏季重新開放時(shí)，對(duì)錯(cuò)過(guò)的恐懼增加了預(yù)期買家的數(shù)量，隨后擔(dān)憂消退。

更深入的研究表明，如果對(duì)曼哈頓房地產(chǎn)的抑制需求是罪魁禍?zhǔn)祝敲此呀?jīng)被滿足了。但在我們得出這個(gè)結(jié)論之前，重要的是要考慮通常的需求水平，以及 2020 年的預(yù)期水平。

衡量曼哈頓需求

由于房地產(chǎn)是季節(jié)性的，衡量總體需求的一個(gè)好方法是查看任何給定月份簽訂的五年平均合同。然后，為了平滑高峰和低谷，可以將一般需求的三個(gè)月平均值與那幾個(gè)月的實(shí)際需求進(jìn)行比較。

由于 2020 年開局良好——與 2019 年 1 月和 2019 年 2 月相比，2020 年 1 月和 2 月的交易增加了近 10%——我們將每個(gè)月額外增加 10%，以達(dá)到調(diào)整后的預(yù)期。最后，盈余或赤字可以通過(guò)將預(yù)期交易數(shù)量與實(shí)際交易進(jìn)行比較來(lái)量化。

2012 年 1 月至 2020 年 1 月的盈余/赤字相對(duì)平衡。它大多在零上下，偶爾突破 30%，但從未超過(guò) 50%。這種關(guān)系以 2020 年初的大流行封鎖而告終。

市場(chǎng)的復(fù)蘇迅速積聚力量。2020 年 12 月已經(jīng)出現(xiàn)盈余，并且這種勢(shì)頭一直持續(xù)到 2021 年。下圖顯示了 2020 年末赤字月份的結(jié)束，隨后是 2021 年瘋狂的盈余月份的開始。

到 4 月，盈余比正常需求高出 82%。就單位而言，到 2021 年底的總盈余量接近 4,900 單位。

如果被壓抑的需求量約為 4,500 套，那么到 2021 年 12 月的 4,900 套交易盈余有效地平衡了規(guī)模。這表明，隨著市場(chǎng)進(jìn)入 2022 年，它將不會(huì)受到準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)的觀望買家的順風(fēng)。

此外，從 2012 年以來(lái)盈余/赤字的持續(xù)時(shí)間來(lái)看，目前的盈余可能已經(jīng)結(jié)束。此前，最長(zhǎng)的盈余是從 2012 年 10 月到 2013 年 8 月——連續(xù) 11 個(gè)月。目前的連勝紀(jì)錄已經(jīng)持續(xù)了 15 個(gè)月，而且還在繼續(xù)。

盡管許多人預(yù)測(cè)曼哈頓房地產(chǎn)將持續(xù)牛市并因此愿意加入，但這種想法可能反映了熱手謬誤，即認(rèn)為過(guò)去發(fā)生的事情將在未來(lái)繼續(xù)發(fā)生的想法。任何被壓抑的需求似乎都得到了滿足，而過(guò)剩的勢(shì)頭看起來(lái)很脆弱，今天的市場(chǎng)參與者應(yīng)該為變化做好準(zhǔn)備。說(shuō)白了：曼哈頓被超買了。

在這樣的過(guò)渡時(shí)期，賣家的目標(biāo)是減少待售天數(shù)，特別是考慮到預(yù)計(jì)本季度晚些時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)新一波上市。為此，賣家應(yīng)該重新檢查他們的價(jià)格，確保他們的價(jià)格處于或低于市場(chǎng)水平，密切關(guān)注他們的在線和開放房屋流量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，跟進(jìn)每個(gè)感興趣的買家，并準(zhǔn)備好進(jìn)行談判。

買家的目標(biāo)是找到一個(gè)物美價(jià)廉的好房子。隨著更多房源即將推出，買家應(yīng)該意識(shí)到曼哈頓仍處于賣方市場(chǎng)，因此低價(jià)出價(jià)并非首發(fā)。相反，買家應(yīng)該將可能出現(xiàn)的活動(dòng)放緩視為一個(gè)機(jī)會(huì)之窗，他們可以在其中做出選擇并增加談判籌碼。

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