當(dāng)今最緊迫的房地產(chǎn)(和社會)問題之一是經(jīng)濟(jì)適用房的短缺。“由于多年來住房生產(chǎn)需求滯后，住房負(fù)擔(dān)能力對的中等收入和低收入家庭來說是一個日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，”城市土地研究所特威利格住房中心執(zhí)行主任克里斯托弗·普托米 (Christopher Ptomey) 說。幸運(yùn)的是，其他房地產(chǎn)問題之一——實(shí)際上是趨勢——是適應(yīng)性再利用。

辦公室轉(zhuǎn)換機(jī)會

將 50,000 多處空置的房產(chǎn)中的一些——尤其是隨著越來越多的雇主允許遠(yuǎn)程工作而可能仍然空置的辦公樓——轉(zhuǎn)換為住宅單元能否滿足需求?“當(dāng)位于靠近交通和便利設(shè)施(如公園、雜貨店和學(xué)校)的密集、高度適宜步行的社區(qū)時，從辦公室轉(zhuǎn)換為住宅有助于解決該國經(jīng)濟(jì)適用房短缺問題，” Active Design 中心首席執(zhí)行官說喬安娜弗蘭克。

房地產(chǎn)咨詢公司RCLCO的 CEO Adam Ducker對此表示贊同。“這可能是增加我們負(fù)擔(dān)得起的住房產(chǎn)量的一種極其有效的方式。它將把未充分利用或有過時風(fēng)險的建筑物改造成新的單元。” 雖然不容易……

辦公室轉(zhuǎn)換障礙

Ducker 指出：“挑戰(zhàn)——以及我們很少看到將辦公室改建為住宅的原因——是因?yàn)樗⒉槐阋恕?rdquo; “事實(shí)上，它不一定比今天的新建筑更便宜。” 他建議，政府計劃是使這些改造更加普遍的一種選擇，對于希望增加市中心活動、步行性和交通便利住房的地方規(guī)劃委員會來說，這些可能是一個有吸引力的選擇。

“這將是在就業(yè)機(jī)會豐富的地區(qū)提供經(jīng)濟(jì)適用房的一種非常好的方式，這是大多數(shù)老化辦公樓所在的地方，”達(dá)克補(bǔ)充道。他觀察到，辦公室改建為公寓樓的另一個優(yōu)勢是它利用了現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施(包括水、電、寬帶、人行道和消防栓等)。

Ptomey 評論說，還有更多好處。這些市中心的改建“比在已建成住宅區(qū)的建設(shè)更不可能面臨社區(qū)的反對”，正如加利福尼亞州強(qiáng)烈反對其最近的住房法一樣，并且“增加社區(qū)內(nèi)的用途多樣性可以提高其經(jīng)濟(jì)彈性。”

他認(rèn)為這種模式面臨的挑戰(zhàn)是不可預(yù)測的建設(shè)挑戰(zhàn)，導(dǎo)致更高的成本和租金，經(jīng)常不兼容的平面圖，商業(yè)建筑業(yè)主對成為住宅業(yè)主缺乏興趣(使銷售成為實(shí)現(xiàn)這些轉(zhuǎn)換所必需的)，以及監(jiān)管障礙提供抑制因素。積極主動的官員正在解決后一個問題，他們正在尋求增加其所在地區(qū)住房存量的方法。

辦公室轉(zhuǎn)換成功案例

由Mercy Housing Lakefront開發(fā)的芝加哥阿辛頓閣樓項(xiàng)目成功克服了一系列挑戰(zhàn)，將空置、破舊的辦公樓改造成有吸引力的經(jīng)濟(jì)適用房。“西爾斯總部大樓搬遷后，社區(qū)多年來的投資減少和衰退導(dǎo)致了許多挑戰(zhàn)，” ULI Americas 對屢獲殊榮的開發(fā)項(xiàng)目的描述中寫道。“重新開發(fā)西爾斯綜合大樓的各種嘗試都取得了有限的成功，隨著時間的推移，這座建筑已經(jīng)嚴(yán)重惡化。”

盡管出現(xiàn)延誤和修復(fù)成本增加，該項(xiàng)目最終在 2017 年 3 月建造了 181 套經(jīng)濟(jì)適用房。為了提高這些中低收入居民的生活質(zhì)量，閣樓大樓包括一個健身房、每層樓的洗衣房和青年社區(qū)會議空間和健康計劃。

挑戰(zhàn)與。需要

MHL 總裁 Mark Angelini 分享了以下轉(zhuǎn)換的一些要求：

對 HVAC 系統(tǒng)的全面評估;

在安全性和舒適性方面的修復(fù)和絕緣需求;

對于 b/c 類建筑，可能需要更換窗戶以降低能耗;

此外，現(xiàn)有的管道立管可能需要進(jìn)行重大的重新配置以滿足住宅占用的需求。

盡管該項(xiàng)目取得了成功，但開發(fā)商警告說，許多建筑物不適合進(jìn)行高效改造，更不用說像閣樓那樣提供健康增強(qiáng)功能了。他警告說，將辦公室改建視為住房需求的“箭矢”，“不是唯一的解決方案”。

Angelini 進(jìn)一步指出，在我們完全擺脫大流行之前，我們不會知道有多少辦公空間可用。“混合辦公室工作將繼續(xù)存在，并將不可避免地導(dǎo)致更小、重新配置的辦公空間需求，但幾年后，辦公室空間占用的程度將不清楚。”

額外的健康機(jī)會

對于想要進(jìn)行改造項(xiàng)目的業(yè)主和管理人員，CfAD 的 Frank 提供了額外的想法，以提高其符合其組織受人尊敬的Fitwel標(biāo)準(zhǔn)的健康潛力：

通過在建筑物內(nèi)和周圍建立和實(shí)施無煙無煙環(huán)境來促進(jìn)更高質(zhì)量的室內(nèi)空氣。

通過實(shí)施短期和長期自行車停放來支持主動交通。

通過現(xiàn)場花園和激活其他聚集區(qū)域(如室外庭院、屋頂或室內(nèi)休息室)提供社交互動機(jī)會，人們可以在這些區(qū)域相互交流。

通過整合綠色植物、水景或自然通風(fēng)等生物設(shè)計元素來促進(jìn)精神恢復(fù)——所有這些都將室內(nèi)和室外環(huán)境聯(lián)系起來。

通過整合哺乳室或站來支持孕產(chǎn)婦和幼兒健康。

負(fù)擔(dān)得起的健康優(yōu)勢

在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目時，您為什么要超越基礎(chǔ)?符合環(huán)境、社會、治理框架 的資產(chǎn)更有價值、可保險且可能更容易獲得資金。健康設(shè)計是 ESG 的一項(xiàng)功能，CfAD 的 Fitwel 等認(rèn)證可以幫助開發(fā)商獲得融資折扣，例如房利美的健康住房獎勵。

額外的住房機(jī)會

增加經(jīng)濟(jì)適用房存量的其他選擇是部分辦公大樓改建，其中一些樓層用于住宅，而另一些則保留辦公空間。Angelini 指出，這已經(jīng)在發(fā)生。

酒店到工作室的轉(zhuǎn)換是另一種具有內(nèi)在優(yōu)勢的方法：“開發(fā)社區(qū)似乎發(fā)現(xiàn)酒店到住宅(工作室)的轉(zhuǎn)換在經(jīng)濟(jì)上更易于管理，”RCLCO 的 Ducker 評論道。在大流行和其他危機(jī)期間，許多城市已經(jīng)利用閑置的酒店房間來安置無家可歸的人口。為了使它們對 ESG 和健康友好，可能需要升級。

結(jié)論

大流行以最痛苦的方式驅(qū)使人們迫切需要安全、健康的住房，將其作為公共衛(wèi)生和 ESG 的當(dāng)務(wù)之急。全國民選官員和政策制定者應(yīng)該尋找提高其可用性的最佳選擇，包括適應(yīng)性再利用，同時保留其居住居民的生活質(zhì)量考慮。

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