了解地產(chǎn)、房產(chǎn)前沿資訊，幫助我們掌握更多的地產(chǎn)、房產(chǎn)知識(shí)，不論是在生活當(dāng)中還是在工作當(dāng)中相信都會(huì)有所幫助的，如果各位小伙伴們感興趣的話，小編接下來就為大家推薦一篇關(guān)于地產(chǎn)、房產(chǎn)方面的文章給大家吧，小編今天要分享的文章為樓市穩(wěn)了，希望各位小伙伴能夠喜歡哦。

2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了變數(shù)。

這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏緊，并聚焦防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。各地持續(xù)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行基礎(chǔ)制度更趨完善。從市場(chǎng)環(huán)境來看，盡管年初各家機(jī)構(gòu)和資深業(yè)內(nèi)人士都預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀，但從年尾復(fù)盤來看，百城新建住宅價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模小幅調(diào)整，并沒有出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象，市場(chǎng)正趨向穩(wěn)定。

對(duì)于房企而言，2019年與前幾年相比，發(fā)生的變化更加明顯，受政策背景和市場(chǎng)整體環(huán)境的影響，市場(chǎng)去化壓力加大，一些企業(yè)開啟了“降價(jià)”通道，以價(jià)換量加快銷售回款。但從土地市場(chǎng)維持趨穩(wěn)的角度來看，目前對(duì)于房企正是結(jié)構(gòu)性拿地、增加儲(chǔ)備的新機(jī)遇。2019年，企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型思路更加清晰并已初具規(guī)模，而城市更新的巨大藍(lán)海，正在成為房企競(jìng)相布局的新領(lǐng)域。

一城一策倒逼樓市趨穩(wěn)房企決戰(zhàn)年度銷量任務(wù)

從調(diào)控政策來看，各個(gè)城市在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，貫徹一城一策、因城施策的思路，按照各自城市的特點(diǎn)和需求對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。另外，今年金融層面的調(diào)控升級(jí)，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制（LPR）等，也為市場(chǎng)帶來了新的變化。

今年年初，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上預(yù)測(cè)，2019年房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積會(huì)出現(xiàn)回落，最終成交規(guī)模預(yù)計(jì)在13萬億元左右。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1至10月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。從這一速度看，年末總銷售額突破14萬億元甚至達(dá)到15萬億元已幾乎沒有問題。

事實(shí)上，在經(jīng)過上半年的“小陽(yáng)春”行情后，不少城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)環(huán)比下降的情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市從5月最多時(shí)的67個(gè)，逐月減少到11月的44個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市從6月起就始終在20個(gè)及以上，到了10月和11月，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市已經(jīng)多于上升城市。

受政策環(huán)境、金融環(huán)境及人們居住生活需求升級(jí)等因素影響，2019年以來，龍頭房企銷售額增速已開始放緩。

例如萬科前11月合同銷售金額5735.3億元，同比2018年前11月增長(zhǎng)約5.4%，盡管仍在上漲，但與2018年前11月同比增幅16.3%相比，仍然放緩不少。恒大今年上半年銷售額同比有所縮水，根據(jù)公告披露信息，直到4月份，恒大年內(nèi)銷售金額同比仍減少16.1%，下半年?duì)I銷層面發(fā)力后銷售額逐步回升，10月單月達(dá)到903億元規(guī)模。截至11月，恒大合同銷售額達(dá)到5805.4億元，與去年同期相比增長(zhǎng)8.47%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，規(guī)模房企在自身供貨節(jié)奏影響以及沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力下，供貨力度與營(yíng)銷力度進(jìn)一步加大，四季度企業(yè)銷售額有所提升，在房企資金面持續(xù)收緊的背景下，抓銷售、促回款仍是房企當(dāng)前工作的重中之重。

龍頭房企發(fā)力增量提質(zhì)萬億舊改市場(chǎng)成新藍(lán)海

對(duì)房企而言，今年以來面臨的壓力明顯要高過去年?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，目前市場(chǎng)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位，市場(chǎng)真實(shí)情況并不像數(shù)據(jù)反映的那么樂觀。如何增量提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)新一輪高質(zhì)量發(fā)展，成為接下來必須要思考的前進(jìn)方向。

多元化布局是房企謀求轉(zhuǎn)型的主要方式，例如在珠三2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了變數(shù)。

這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏緊，并聚焦防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。各地持續(xù)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行基礎(chǔ)制度更趨完善。從市場(chǎng)環(huán)境來看，盡管年初各家機(jī)構(gòu)和資深業(yè)內(nèi)人士都預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀，但從年尾復(fù)盤來看，百城新建住宅價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模小幅調(diào)整，并沒有出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象，市場(chǎng)正趨向穩(wěn)定。

對(duì)于房企而言，2019年與前幾年相比，發(fā)生的變化更加明顯，受政策背景和市場(chǎng)整體環(huán)境的影響，市場(chǎng)去化壓力加大，一些企業(yè)開啟了“降價(jià)”通道，以價(jià)換量加快銷售回款。但從土地市場(chǎng)維持趨穩(wěn)的角度來看，目前對(duì)于房企正是結(jié)構(gòu)性拿地、增加儲(chǔ)備的新機(jī)遇。2019年，企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型思路更加清晰并已初具規(guī)模，而城市更新的巨大藍(lán)海，正在成為房企競(jìng)相布局的新領(lǐng)域。

●南方日?qǐng)?bào)記者葛政涵許蕾

一城一策倒逼樓市趨穩(wěn)房企決戰(zhàn)年度銷量任務(wù)

從調(diào)控政策來看，各個(gè)城市在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，貫徹一城一策、因城施策的思路，按照各自城市的特點(diǎn)和需求對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。另外，今年金融層面的調(diào)控升級(jí)，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制（LPR）等，也為市場(chǎng)帶來了新的變化。

今年年初，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上預(yù)測(cè)，2019年房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積會(huì)出現(xiàn)回落，最終成交規(guī)模預(yù)計(jì)在13萬億元左右。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1至10月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。從這一速度看，年末總銷售額突破14萬億元甚至達(dá)到15萬億元已幾乎沒有問題。

事實(shí)上，在經(jīng)過上半年的“小陽(yáng)春”行情后，不少城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)環(huán)比下降的情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市從5月最多時(shí)的67個(gè)，逐月減少到11月的44個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市從6月起就始終在20個(gè)及以上，到了10月和11月，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市已經(jīng)多于上升城市。

受政策環(huán)境、金融環(huán)境及人們居住生活需求升級(jí)等因素影響，2019年以來，龍頭房企銷售額增速已開始放緩。

例如萬科前11月合同銷售金額5735.3億元，同比2018年前11月增長(zhǎng)約5.4%，盡管仍在上漲，但與2018年前11月同比增幅16.3%相比，仍然放緩不少。恒大今年上半年銷售額同比有所縮水，根據(jù)公告披露信息，直到4月份，恒大年內(nèi)銷售金額同比仍減少16.1%，下半年?duì)I銷層面發(fā)力后銷售額逐步回升，10月單月達(dá)到903億元規(guī)模。截至11月，恒大合同銷售額達(dá)到5805.4億元，與去年同期相比增長(zhǎng)8.47%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，規(guī)模房企在自身供貨節(jié)奏影響以及沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力下，供貨力度與營(yíng)銷力度進(jìn)一步加大，四季度企業(yè)銷售額有所提升，在房企資金面持續(xù)收緊的背景下，抓銷售、促回款仍是房企當(dāng)前工作的重中之重。

龍頭房企發(fā)力增量提質(zhì)萬億舊改市場(chǎng)成新藍(lán)海

對(duì)房企而言，今年以來面臨的壓力明顯要高過去年?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，目前市場(chǎng)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位，市場(chǎng)真實(shí)情況并不像數(shù)據(jù)反映的那么樂觀。如何增量提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)新一輪高質(zhì)量發(fā)展，成為接下來必須要思考的前進(jìn)方向。

多元化布局是房企謀求轉(zhuǎn)型的主要方式，例如在珠三角各城市，房企的產(chǎn)品布局就業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)外，從長(zhǎng)租公寓到城市更新，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到文旅項(xiàng)目，甚至還有機(jī)器人和新能源汽車，幾乎各個(gè)領(lǐng)域均有涉及。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這為房企自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)提供了機(jī)遇。

與此同時(shí)，“城市更新”也成為房企競(jìng)相追逐的新領(lǐng)域。

當(dāng)前，城市更新仍然是一片藍(lán)海，根據(jù)此前國(guó)務(wù)院參事仇保興的初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。這僅僅是“三舊”改造中舊城改造的一部分，若算上舊廠和舊村改造，市場(chǎng)的蛋糕會(huì)更大。

本月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。這也意味著城市更新、“三舊”改造在下一年仍然是重點(diǎn)，也是房企繼續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。

城市更新是房企降低土地成本的重要途徑，不過相比傳統(tǒng)的“拿地蓋房”模式，房企布局城市更新面臨的挑戰(zhàn)只會(huì)更多。以舊村改造為例，存在前期談判、拆遷過程、村民糾紛等一系列風(fēng)險(xiǎn)，想要做好城市更新，讓城市煥發(fā)新的活力，仍然要攻克諸多難關(guān)。

珠三角城市群成房企“必爭(zhēng)地”要經(jīng)濟(jì)價(jià)值也要社會(huì)價(jià)值

隨著粵港澳大灣區(qū)打造世界級(jí)城市群的藍(lán)圖逐步呈現(xiàn)，在城市布局中，珠三角城市群已成為房企的必爭(zhēng)之地。從2016年至今，除了“地膽”房企，世茂、金科、龍湖、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝、綠城中國(guó)等多家外來房企爭(zhēng)相涌入這片“戰(zhàn)場(chǎng)”。而今年上半年，又新增20余家外來房企涌入大灣區(qū)，將其作為全國(guó)布局的戰(zhàn)略要地。

根據(jù)中指研究院《2019年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，從各城市群拿地金額來看，珠三角位列全國(guó)第三。

值得注意的是，在高質(zhì)量發(fā)展為主導(dǎo)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，房企在拿地過程中，對(duì)公共服務(wù)配套、文化和環(huán)境保護(hù)等方面愈發(fā)注重，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)價(jià)值的關(guān)注上升到新的水平。

在廣東，大量房企選擇布局城市更新領(lǐng)域，截至2019年11月22日，全省實(shí)施改造總面積達(dá)80.04萬畝，提前一年完成省委、省政府關(guān)于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展意見中有效盤活存量建設(shè)用地的目標(biāo)任務(wù)。而在對(duì)舊城、舊村和舊廠的“三舊”改造過程中，房企不斷挖掘社會(huì)價(jià)值，以期展現(xiàn)更多的軟實(shí)力，在此過程中誕生了眾多經(jīng)典案例。

例如萬科參與的廣州永慶坊改造項(xiàng)目今年開放了二期恩寧路騎樓段。永慶坊作為廣州第一個(gè)舊城微改造項(xiàng)目，因其“修舊如舊”的改造理念，成為廣府文化的縮影；與此同時(shí)，“繡花式”微改造成為廣州城市更新和老城區(qū)活化的封面之作。

根據(jù)中指院報(bào)告，五大城市群現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征明顯分化；其中，粵港澳需求端呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，供應(yīng)端受宅地供應(yīng)不足影響投資、開工增速有所下行?；浉郯某鞘腥喝丝谖?qiáng)，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，短期利好有釋放空間，且房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了邊際性優(yōu)化調(diào)整，有助于預(yù)期趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)將有所回升。

角各城市，房企的產(chǎn)品布局就業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)外，從長(zhǎng)租公寓到城市更新，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到文旅項(xiàng)目，甚至還有機(jī)器人和新能源汽車，幾乎各個(gè)領(lǐng)域均有涉及。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這為房企自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)提供了機(jī)遇。

與此同時(shí)，“城市更新”也成為房企競(jìng)相追逐的新領(lǐng)域。

當(dāng)前，城市更新仍然是一片藍(lán)海，根據(jù)此前國(guó)務(wù)院參事仇保興的初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。這僅僅是“三舊”改造中舊城改造的一部分，若算上舊廠和舊村改造，市場(chǎng)的蛋糕會(huì)更大。

本月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。這也意味著城市更新、“三舊”改造在下一年仍然是重點(diǎn)，也是房企繼續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。

城市更新是房企降低土地成本的重要途徑，不過相比傳統(tǒng)的“拿地蓋房”模式，房企布局城市更新面臨的挑戰(zhàn)只會(huì)更多。以舊村改造為例，存在前期談判、拆遷過程、村民糾紛等一系列風(fēng)險(xiǎn)，想要做好城市更新，讓城市煥發(fā)新的活力，仍然要攻克諸多難關(guān)。

珠三角城市群成房企“必爭(zhēng)地”要經(jīng)濟(jì)價(jià)值也要社會(huì)價(jià)值

隨著粵港澳大灣區(qū)打造世界級(jí)城市群的藍(lán)圖逐步呈現(xiàn)，在城市布局中，珠三角城市群已成為房企的必爭(zhēng)之地。從2016年至今，除了“地膽”房企，世茂、金科、龍湖、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝、綠城中國(guó)等多家外來房企爭(zhēng)相涌入這片“戰(zhàn)場(chǎng)”。而今年上半年，又新增20余家外來房企涌入大灣區(qū)，將其作為全國(guó)布局的戰(zhàn)略要地。

根據(jù)中指研究院《2019年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，從各城市群拿地金額來看，珠三角位列全國(guó)第三。

值得注意的是，在高質(zhì)量發(fā)展為主導(dǎo)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，房企在拿地過程中，對(duì)公共服務(wù)配套、文化和環(huán)境保護(hù)等方面愈發(fā)注重，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)價(jià)值的關(guān)注上升到新的水平。

在廣東，大量房企選擇布局城市更新領(lǐng)域，截至2019年11月22日，全省實(shí)施改造總面積達(dá)80.04萬畝，提前一年完成省委、省政府關(guān)于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展意見中有效盤活存量建設(shè)用地的目標(biāo)任務(wù)。而在對(duì)舊城、舊村和舊廠的“三舊”改造過程中，房企不斷挖掘社會(huì)價(jià)值，以期展現(xiàn)更多的軟實(shí)力，在此過程中誕生了眾多經(jīng)典案例。

例如萬科參與的廣州永慶坊改造項(xiàng)目今年開放了二期恩寧路騎樓段。永慶坊作為廣州第一個(gè)舊城微改造項(xiàng)目，因其“修舊如舊”的改造理念，成為廣府文化的縮影；與此同時(shí)，“繡花式”微改造成為廣州城市更新和老城區(qū)活化的封面之作。

根據(jù)中指院報(bào)告，五大城市群現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征明顯分化；其中，粵港澳需求端呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，供應(yīng)端受宅地供應(yīng)不足影響投資、開工增速有所下行?；浉郯某鞘腥喝丝谖?qiáng)，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，短期利好有釋放空間，且房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了邊際性優(yōu)化調(diào)整，有助于預(yù)期趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)將有所回升。

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