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上半年疫情期間房地產(chǎn)業(yè)仍有一些熱點的城市房價明顯出現(xiàn)了上漲，甚至多個樓盤出現(xiàn)“萬人搖號”的銷售場景。為此，7月24日國務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會，再次重申“房住不炒”。目前國內(nèi)外的疫情尚未結(jié)束，如何應(yīng)對發(fā)展的短周期，又如何建設(shè)長效機(jī)制？8月6日-8月12日，由新京報貝殼財經(jīng)主辦的“中國經(jīng)濟(jì)新格局：乘風(fēng)破浪”夏季峰會在線舉行，在房地產(chǎn)改革分論壇的直播間邀請到三位嘉賓進(jìn)行了討論，他們分別是財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

賈康

財政部財政科學(xué)研究所原所長

“治標(biāo)”行政手段可能誤傷剛需

下半年以來，不少城市出臺了更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，自深圳出臺史上最嚴(yán)限購開始，南京等地紛紛收緊限購政策。賈康表示，要實現(xiàn)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制。目前中國還沒有形成這種長效機(jī)制，以行政手段為主的限購、限貸、限價等措施，是權(quán)宜之計，有不得已而為之的客觀原因，但也有濃重的治標(biāo)不治本的局限性。

什么才是治本之策？賈康表示，為形成健康長效機(jī)制，必須按中央要求實行基礎(chǔ)性制度建設(shè)改革。他強(qiáng)調(diào)，改革既要關(guān)注調(diào)節(jié)需求，更要著力形成必要的有效供給，在房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展方面，要結(jié)合土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，動真格地以全面改革在深水區(qū)啃硬骨頭、攻堅克難的安排，來真正從治標(biāo)推到治本，打造長效機(jī)制新局面。

目前國家大力發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，實際上是與房地產(chǎn)市場發(fā)展相連接的。賈康提出，房地產(chǎn)市場要在結(jié)構(gòu)上為實體經(jīng)濟(jì)匹配有效供給。企業(yè)發(fā)展需要不動產(chǎn)，員工也一定會有住房需求，所以，以流動性充裕支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絕不是排斥房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展，而是要讓房地產(chǎn)形成“保障軌”與“市場軌”的雙軌統(tǒng)籌，能夠跟上實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶來的需求，釋放有效供給。

“我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一些治標(biāo)的辦法，在實際生活中已經(jīng)產(chǎn)生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內(nèi)抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問題?！辟Z康表示，長效機(jī)制一定是一種更和諧的供需互動，和對于可持續(xù)發(fā)展的供給匹配。從一體化的關(guān)系來通盤理解，就不應(yīng)該把房地產(chǎn)從整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中間劃出去“入另冊”，關(guān)鍵是怎么樣讓它健康發(fā)展。

此外，管理部門對于房地產(chǎn)稅最新的表述，是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，賈康認(rèn)為，這意味著今年年內(nèi)可能無法有任何動作。按此前公開的時間表，本屆人大任期內(nèi)要啟動房地產(chǎn)稅立法，而現(xiàn)在已進(jìn)入本屆人大的第三年，還剩兩年多時間，可以關(guān)注后面的時間段內(nèi)，本屆人大是否能夠按承諾啟動房地產(chǎn)稅的立法過程。 新京報貝殼財經(jīng)記者 顧志娟

鄒琳華

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長

熱點城市房價上漲限購短期或?qū)⑸?/p>

7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會上，再次重申“房住不炒”。鄒琳華表示，這也是一次市場預(yù)期管理。釋放的信號是不把房地產(chǎn)作為一個短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持抑制住房投資投機(jī)。

鄒琳華認(rèn)為調(diào)控的首要目標(biāo)是穩(wěn)定市場，既不能讓它大漲，也不能讓它大落。目前調(diào)控要求及時地對市場變化做出反應(yīng)，而不是事后被動修補(bǔ)。對于目前市場普遍采用的限購政策，鄒琳華表示，從2010年北京推出限購以來，目前已經(jīng)運行了十多年，限購政策可能已經(jīng)以另外一種形式常態(tài)化。一項行政管控政策執(zhí)行十多年，而且暫時還沒有松動的條件。以后能否退出，取決于以下兩個條件之一：第一市場供求形勢發(fā)生重大變化，比如住房市場進(jìn)入買方市場；第二長效機(jī)制是否建立起來。這兩個條件短時間都難以實現(xiàn)。

鄒琳華認(rèn)為目前部分熱點城市房價大漲是結(jié)構(gòu)性上漲，“本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動的影子?！编u琳華表示，為了對沖疫情的影響，對實體經(jīng)濟(jì)的金融支持力度較大，但是實體產(chǎn)業(yè)資金吸納能力比較差，樓市自然成為資金流動的一個選項。

房地產(chǎn)如何穿越短周期及長周期？鄒琳華認(rèn)為要對市場進(jìn)行理性判斷，不能過于悲觀或者樂觀。長期以來，市場被崩盤論和持續(xù)上漲論兩種非理性的情緒交替左右。事實上，中國的市場地域差異性比較大，不會走這兩種極端。雖然城市化進(jìn)程已經(jīng)放緩，但是沒有結(jié)束。高增長時代結(jié)束了，但是中速增長還可以維持很長一段時間?？傮w的趨勢并不會變化，只是短期波動的表現(xiàn)形式發(fā)生變化，大起大落的概率小了。“調(diào)控目標(biāo)不是把市場掐死，而是為了長期穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。”鄒琳華稱，此時房地產(chǎn)行業(yè)要理性地投資，保持合理的投資節(jié)奏，做好產(chǎn)品，穿越調(diào)控和疫情的短周期沒有問題。

從長期增長點來看，鄒琳華建議利用房地產(chǎn)周期的區(qū)域差異性，最大限度地延長市場的景氣度。中國作為區(qū)域差異很大的市場，一線城市進(jìn)入了存量房市場，但二線城市還處于增量市場。即使二線城市進(jìn)入存量市場，還有三四線城市繼續(xù)增長。通過區(qū)域差異化的投資，保持科學(xué)的節(jié)奏，對企業(yè)來講可以維持更長的市場景氣周期。即使房地產(chǎn)開發(fā)趨于尾聲，其上下游產(chǎn)業(yè)還是大有可為。比如物業(yè)服務(wù)、長租公寓、老舊小區(qū)改造等，對此，目前很多企業(yè)都在嘗試延伸產(chǎn)業(yè)鏈。 新京報記者 袁秀麗

樓建波

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任

“三穩(wěn)”中穩(wěn)預(yù)期對房價很重要

7月24日國務(wù)院召開的房地產(chǎn)座談會上釋放出了哪些信號？樓建波在新京報貝殼財經(jīng)夏季峰會房地產(chǎn)分論壇上表示信號有兩個，第一，房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)的發(fā)展需要基礎(chǔ)制度的建立和完善。第二，現(xiàn)在該治標(biāo)也還是要治標(biāo)。樓建波認(rèn)為房地產(chǎn)政策原來是“全國一盤棋”，現(xiàn)在是因城施策?！白罱芏嗳藛栁遥瑸槭裁匆环矫嫦裆钲谶@些房價上漲比較快的地方要控制；另一方面，有些地方覺得自己的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在比較低迷，想稍微通過放松”三限“政策，讓它稍微得好一點?！睒墙úǚ窒砹耸袌錾瞎残缘囊蓡枴Υ?，他分析稱主要有兩點原因，第一是各地的情況不一樣，兩地的房價沒有可比性。第二，“三穩(wěn)”對房價很重要的是預(yù)期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時禁止，那么潛在的購房人的預(yù)期是會發(fā)生改變的。

樓建波分析稱目前住房領(lǐng)域的一些很基本的法律制度的建設(shè)是欠缺的，住房保障、租賃條例、房地產(chǎn)稅法等方面的立法都尚未落實?；氐阶赓U的問題，樓建波認(rèn)為最常見的問題是征收房產(chǎn)稅后，應(yīng)該是承租人繳稅還是房東?！拔艺J(rèn)為實際上要跟稅收目的連在一起。如果設(shè)這個稅收的目的是為住戶提供更好服務(wù)，那就是承租人交。要發(fā)展住房租賃，鼓勵大家把多余的房子放到市場上面去，如果是房東來交，很容易導(dǎo)致：第一，提高租金的方式把稅收轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。第二，稅收的激勵機(jī)制沒有了。”樓建波分析稱。

針對近期不同地區(qū)不同的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，樓建波分析稱：“深圳為什么會漲，北京為什么租金要跌？說到根本還是一個供需關(guān)系。大家看好深圳，是因為有粵港澳大灣區(qū)可炒作的題材，而北京因為現(xiàn)在人進(jìn)不來，房租就跌。”

此輪房地產(chǎn)調(diào)控是從2017年開始，已經(jīng)持續(xù)了三年半的時間，在未來的長周期時間內(nèi)還有哪些新的增長點？樓建波表示，第一，實際上整個房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)決定的。如果我們對中國經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展有信心，我們也應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有信心。第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的。“按照我們國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)分類，整個房地產(chǎn)業(yè)不光只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)。比如說現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面在做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務(wù)。”

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