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地產(chǎn)房產(chǎn)新聞動(dòng)態(tài)：免租期租金損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)

2021-05-06 00:03:13 高端訪談 來(lái)源：
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長(zhǎng)租公寓近年悄然興起，不少運(yùn)營(yíng)商忙著搶房源，占市場(chǎng)。但因各種原因，一些運(yùn)營(yíng)公司違約提前解除合同的情況屢有發(fā)生。那么，免租期租金損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？

2018年2月8日，王某（甲方）與某運(yùn)營(yíng)公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》約定，甲方將其所有的房屋出租給乙方，租賃期限從2018年2月15日至2021年2月14日。按照合同約定，租賃期內(nèi)開(kāi)始的前90天為免租期，乙方免費(fèi)使用無(wú)須向甲方支付租金；前三年的月租金分別是2600元、2700元和2800元。2019年1月，雙方見(jiàn)面洽談房租降價(jià)續(xù)約問(wèn)題時(shí)，運(yùn)營(yíng)公司要求退租并拒絕支付違約金及相關(guān)費(fèi)用，協(xié)商不成后，運(yùn)營(yíng)公司留下房屋鑰匙單方離去，后再度向王某索要鑰匙時(shí)遭到拒絕。2月20日，王某致電詢問(wèn)是否續(xù)租，運(yùn)營(yíng)公司予以否定。于是，王某將其訴至法院，要求支付違約金5400元并賠償兩個(gè)月免租期的房屋租金5200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某拒絕歸還鑰匙，提前收回房屋，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法在租賃期內(nèi)使用房屋。合同約定前90天為免租期未附任何條件，同時(shí)也未明確是每年免一個(gè)月的租期，因此王某無(wú)權(quán)要求違約金。運(yùn)營(yíng)公司于2019年2月20日明確表示不再租賃，也就是說(shuō)，租賃合同是因運(yùn)營(yíng)公司原因提前解除，其仍要求3個(gè)月的免租期對(duì)王某明顯不公平。綜合租賃合同的約定以及免租期的設(shè)定初衷，法院認(rèn)定合同約定的90天免租期與3年的租賃期間相聯(lián)系，因此判決運(yùn)營(yíng)公司向王某支付5200元免租期租金。

按照民法總則第6條規(guī)定，“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，法院在審理案件時(shí)遇到法律無(wú)明文規(guī)定，當(dāng)事人亦沒(méi)有約定的情況下，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義為出發(fā)點(diǎn)來(lái)處理當(dāng)事人之間的糾紛。

法官解釋?zhuān)景鸽p方約定了免租期，卻未約定合同提前解除的情況下，免租期租金損失的分擔(dān)比例，法律對(duì)此亦無(wú)明文規(guī)定，在此情況下適用公平原則。本案如果以合同約定的免租期未附條件為由駁回王某要求免租期損失的訴訟請(qǐng)求，運(yùn)營(yíng)公司租房?jī)H一年卻獲得90天免租期，且運(yùn)營(yíng)公司為違約方，這對(duì)王某極不公平，因此他雖未能證明其主張的“每年給一個(gè)月免租期”，但法院從公平原則出發(fā)，仍支持了其訴訟請(qǐng)求。

結(jié)合本案，法官建議租賃雙方在訂立合同時(shí)，如約定了免租期，應(yīng)同時(shí)考慮合同提前解除及解除過(guò)錯(cuò)方和過(guò)錯(cuò)比例，約定免租期租金損失的具體分擔(dān)。

（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）

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