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來源：中指研究院

2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏緊，房企資金面承壓，積極推盤強(qiáng)化回款，但產(chǎn)品去化壓力加大，重點(diǎn)城市市場(chǎng)規(guī)模有所調(diào)整，百城新建住宅價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄，土地市場(chǎng)處低溫狀態(tài)。展望2020年，全年經(jīng)濟(jì)增速將依舊呈現(xiàn)穩(wěn)步放緩態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯。

2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1、政策：調(diào)控政策整體偏緊，行業(yè)運(yùn)行制度更趨完

2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境整體偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì)；地方因城、因區(qū)、因勢(shì)施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行基礎(chǔ)制度更趨完善，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。綜合來說，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年，這為部分城市實(shí)施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另一方面，相較于2018年，隨著各地市場(chǎng)形勢(shì)的分化，2019年因城施策進(jìn)一步深化，這在一定程度上保障了市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

2、價(jià)格：新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格回落

圖：2014年5月至2019年11月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

百城及十大城市新房均價(jià)累計(jì)漲幅均收窄，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2019年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄；單月來看，2019年11月，百城住宅均價(jià)為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個(gè)月在0.4%以內(nèi)，同比漲幅收窄至3.17%，11月百城中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言，2019年以來，十大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間；各季度累計(jì)漲幅均在1%以內(nèi)，10-11月累計(jì)漲幅僅有0.06%。

今年百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多，累計(jì)漲幅延續(xù)去年收窄趨勢(shì)。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計(jì)漲幅小幅提升，二、三四線城市價(jià)格累計(jì)漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，尤其是前期價(jià)格上漲較快、人口支撐力弱的城市調(diào)整壓力顯現(xiàn)。二手房市場(chǎng)方面，受熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)規(guī)模增加的影響，二手房市場(chǎng)買方議價(jià)空間加大，部分城市二手房?jī)r(jià)格調(diào)整壓力突出，導(dǎo)致十大城市二手房均價(jià)累計(jì)有所調(diào)整，且近幾個(gè)月跌幅有所擴(kuò)大。

3、供求：重點(diǎn)城市成交規(guī)模小幅調(diào)整，市場(chǎng)去化壓力加大

(1)成交規(guī)模：重點(diǎn)城市成交規(guī)模有所調(diào)整，三線代表城市同比降幅明顯

圖：2014-2019年11月50個(gè)代表城市1商品住宅月度成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

重點(diǎn)城市整體成交規(guī)模同比小幅調(diào)整，十大城市二手房成交套數(shù)同比增幅有收窄趨勢(shì)。自2016年開啟新一輪市場(chǎng)調(diào)控至今，重點(diǎn)城市成交規(guī)模小幅波動(dòng)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2940萬平方米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略有增長(zhǎng)0.6%以外，其余季度成交面積同比均下降，整體市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中略有調(diào)整。二手房方面，2019年1-10月，十大城市二手房市場(chǎng)成交套數(shù)約92萬套，同比增長(zhǎng)10.0%，其中上半年二手房市場(chǎng)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)10.3%，7-10月同比增幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.6%，北京、天津下半年各月成交套數(shù)同比持續(xù)為負(fù)。

從數(shù)據(jù)上來看，本輪調(diào)控政策取得了明顯效果，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中有所調(diào)整，百城價(jià)格環(huán)比、累計(jì)漲幅均保持在低位區(qū)間，價(jià)格表現(xiàn)更加平穩(wěn)。展望2020年，整體市場(chǎng)調(diào)控政策依舊保持從嚴(yán)基調(diào)，在因城施策、一城一策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)在多種因素綜合影響下，不同城市分化格局愈加明顯，一線城市在供應(yīng)端持續(xù)改善或城市規(guī)劃利好影響下，明年市場(chǎng)延續(xù)底部回升行情可期；二線代表城市整體市場(chǎng)規(guī)模將保持穩(wěn)中有所震蕩，廈門、天津等城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍不減；部分城市群內(nèi)部以及其他有人口支撐的三四線城市，短期市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)較好發(fā)展態(tài)勢(shì)，但多數(shù)三四線城市在需求存在透支等因素影響下，市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力。

(2)成交結(jié)構(gòu)：多數(shù)城市各層次產(chǎn)品價(jià)格小幅提升，改善型需求積極釋放

基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤，后60%屬于中低價(jià)位樓盤。

圖：2019年30個(gè)城市樓盤套總價(jià)前10%、前40%分界線、中位數(shù)和均值

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2019年各類城市各層次樓盤套總價(jià)均值及中位數(shù)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，多數(shù)代表城市各類樓盤價(jià)格漲幅有所回落。成交方面，一線城市中低價(jià)位樓盤銷售金額占比提升，二三線城市居民置換需求不減，改善型需求繼續(xù)穩(wěn)步釋放。與此同時(shí)，在限售、限貸等政策影響下，市場(chǎng)投資需求明顯減少，大戶型產(chǎn)品成交下降。展望未來，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢(shì)下，重點(diǎn)一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產(chǎn)品供給將會(huì)繼續(xù)提升，而對(duì)于大多數(shù)普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場(chǎng)成交主力，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)加速此類需求釋放，未來高性價(jià)比、品質(zhì)突出的產(chǎn)品更易受到市場(chǎng)青睞。

4、土地：土地市場(chǎng)處低溫態(tài)勢(shì)，結(jié)構(gòu)性拿地機(jī)會(huì)呈現(xiàn)

全國(guó)300各類用地供需規(guī)模同比基本持平，住宅用地推出與成交面積出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年1-11月，全國(guó)300城各類用地供需規(guī)模與去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3億平方米，同比增長(zhǎng)2.0%。成交方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地共成交16.9億平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。

圖：2013-2019年1-11月全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地成交樓面價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，平均溢價(jià)率保持在低位。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)為2527元/平方米，同比上漲17.9%。其中，住宅用地成交樓面價(jià)為4409元/平方米，同比上漲17.3%。溢價(jià)率方面，2019年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為13.9%，與2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢價(jià)率為15.7%，較2018年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為6.4%，較2018年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2018年至2019年全國(guó)300個(gè)城市住宅用地高價(jià)地及流拍地塊宗數(shù)季度占比情況

注：高價(jià)地定義為成交總價(jià)超10億元&溢價(jià)率超100%和總價(jià)超20億元的住宅用地；流拍宗數(shù)占比=流拍宗數(shù)/（流拍宗數(shù)+成交宗數(shù)）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2019年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度呈前高后低態(tài)勢(shì)，下半年流拍水平升至8%左右。具體來看，2019年二季度全國(guó)高價(jià)地共成交133宗，宗數(shù)占總成交宗數(shù)的比值為5.8%，達(dá)到2018年以來的最高值，流拍率僅為4.8%，二季度土地市場(chǎng)回溫，部分熱點(diǎn)地塊刷新區(qū)域甚至全市成交樓面均價(jià)；三季度以來，隨著房企融資環(huán)境的收緊，企業(yè)資金壓力漸顯，高價(jià)地宗數(shù)占比持續(xù)下降，流拍占比持續(xù)提升，11月流拍宗數(shù)占比為8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性。

2019年，住宅用地供需規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)，成交樓面均價(jià)保持較高水平，平均溢價(jià)率與去年同期基本持平，仍處低位，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性。具體來看，上半年企業(yè)在資金環(huán)境改善、投資收斂聚焦等因素影響下，熱點(diǎn)城市競(jìng)拍熱度提升顯著，部分地塊成交樓面價(jià)刷新區(qū)域甚至全市樓面均價(jià)歷史記錄，為后期開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售等階段帶來一定壓力；進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢(shì)，金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，受行業(yè)調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化及資金壓力加大等因素的影響，土地市場(chǎng)明顯降溫，住宅用地流拍率持續(xù)提升，11月已升至8.9%；值得注意的是，隨著土地市場(chǎng)的調(diào)整，部分熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出，地塊的高性價(jià)比一定程度上提振了企業(yè)拿地積極性，帶動(dòng)部分城市成交樓面均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，但在房地產(chǎn)金融管控繼續(xù)從嚴(yán)下，土地市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

5. 企業(yè)：資金面進(jìn)一步承壓，積極推盤強(qiáng)化回款

圖：2013年至2019年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

代表企業(yè)銷售業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，增速有所放緩。2019年1-11月，20家品牌房企2累計(jì)銷售金額50083億元，同比增長(zhǎng)16.8%；累計(jì)銷售面積36408萬平方米，同比增長(zhǎng)15.2%，增速較去年同期分別收窄了9.5和6.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，上半年在政策和市場(chǎng)預(yù)期有所改善的情形下，品牌企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)短暫回溫機(jī)遇，積極推盤，銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。三季度以來，企業(yè)加快營(yíng)銷，整體推貨力度不減，預(yù)計(jì)在沖刺全年銷售目標(biāo)的背景下，企業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

圖：2013年-2019年11月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

土地投資趨于理性，企業(yè)拿地銷售比繼續(xù)保持在較低水平。2019年1-11月，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地26735萬平方米，同比下降5.5%；累計(jì)拿地金額13478億元，同比增長(zhǎng)6.5%。其中，萬科、碧桂園、保利和融創(chuàng)拿地金額超千億元，領(lǐng)先其他房企。20家品牌房企拿地金額占同期銷售金額的比重為26.9%，在2018年收縮拿地的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。龍湖、華潤(rùn)和招商拿地相對(duì)積極，拿地銷售比超過40%。TOP10企業(yè)1-11月拿地金額占TOP100企業(yè)的35.2%，大型房企土地資源優(yōu)勢(shì)凸顯。

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)法則已成共識(shí)。品牌房企積極把握時(shí)機(jī)，采取靈活的推盤和價(jià)格策略搶抓回款，整體銷售業(yè)績(jī)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。拿地方面，企業(yè)投資更加聚焦與理性，拿地區(qū)域逐步向城市基本面較好的一、二線城市回歸。行業(yè)融資渠道收縮，企業(yè)融資難度攀升，大型房企在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)積極融資，緩解資金壓力。整體來看，在市場(chǎng)調(diào)整和資金面趨緊的雙重壓力下，品牌企業(yè)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)節(jié)奏精準(zhǔn)投資，加大營(yíng)銷力度推動(dòng)銷售回款，整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)增強(qiáng)。

2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1、行業(yè)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)存階段性企穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方平衡

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，展望2020年，促消費(fèi)政策將繼續(xù)出臺(tái)，消費(fèi)增速有望提升；企業(yè)利潤(rùn)逐步修復(fù)、中美關(guān)系逐漸向好以及今年低基數(shù)影響將支撐明年制造業(yè)投資低位反彈，疊加基建投資繼續(xù)發(fā)力，一定程度上將抵消房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩帶來的影響，明年固定資產(chǎn)增速將保持韌性；出口方面，在中美雙方逐步取消關(guān)稅積極預(yù)期與全球需求延續(xù)疲軟的博弈下，出口有望小幅反彈；加之庫存周期接近尾聲為經(jīng)濟(jì)周期提供的理論基礎(chǔ)，明年季度經(jīng)濟(jì)增速存階段性企穩(wěn)預(yù)期，全年增速呈穩(wěn)步放緩態(tài)勢(shì)，貨幣、財(cái)政政策繼續(xù)保持靈活穩(wěn)健，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供資金動(dòng)力。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，金融監(jiān)管將保持較為嚴(yán)苛的態(tài)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)貸款余額增速延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，在利率新政下，5年期LPR利率將伴隨政策利率做相應(yīng)的變動(dòng)，但房貸利率還受到各地銀行加點(diǎn)的限制，對(duì)市場(chǎng)整體影響較小。

政策方面，展望2020年，房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡：第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)較好的平衡。第二，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，實(shí)現(xiàn)保障自住群體購(gòu)房需求與抑制非理性需求的平衡。第三，住房、土地等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)從中長(zhǎng)期引導(dǎo)供需平衡。綜合來看，基于以上的三大平衡，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，同時(shí)各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。

2. 市場(chǎng)趨勢(shì)：銷售及新開工回落，均價(jià)更趨平穩(wěn)，投資中低速增長(zhǎng)

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2020年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策走向及重要會(huì)議精神，對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展（GDP增長(zhǎng)6.0%）；

假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)（城鎮(zhèn)化率提升至61.6%）；

假設(shè)3：貨幣政策穩(wěn)健，信貸規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)（人民幣貸款增長(zhǎng)12%）；

假設(shè)4：房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定調(diào)控目標(biāo)不放松，但因城施策背景下，部分地區(qū)政策存在優(yōu)化的空間。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售及新開工規(guī)模小幅調(diào)整，銷售均價(jià)更趨平穩(wěn)，投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

綜合來看，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力進(jìn)一步凸顯。需求端，行業(yè)“房住不炒”主基調(diào)不會(huì)改變，預(yù)期會(huì)更趨理性，隨著讓價(jià)促銷刺激需求入市的邊際效應(yīng)減弱，市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整幅度將加??；但與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、改善型需求的持續(xù)釋放對(duì)市場(chǎng)規(guī)模仍有較大支撐，銷售面積整體調(diào)整幅度有限，降幅預(yù)計(jì)在5.0%~6.5%之間。供應(yīng)端，行業(yè)融資環(huán)境難有明顯改觀，房企資金壓力依然偏大，疊加銷售規(guī)模調(diào)整、已開工未售規(guī)模已達(dá)高位，且土地儲(chǔ)備支撐力不足，預(yù)計(jì)2020年新開工規(guī)模存壓，降幅在1.4%~2.9%之間；目前行業(yè)竣工壓力嚴(yán)峻疊加過去幾年新開工規(guī)模突出，施工將保持可觀增速，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)增長(zhǎng)，但同時(shí)當(dāng)期土地購(gòu)置費(fèi)增速及新開工的調(diào)整對(duì)投資的影響也不容忽略，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體維持中低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，銷售存壓背景下房企讓價(jià)跑量策略將延續(xù)，預(yù)計(jì)各線城市房?jī)r(jià)均將有所震蕩，三四線調(diào)整壓力較為突出，但考慮到成交結(jié)構(gòu)的上移，預(yù)計(jì)全年銷售均價(jià)將出現(xiàn)小幅的結(jié)構(gòu)上漲，漲幅在4%左右。

3、關(guān)注點(diǎn)一：城市群發(fā)展差異性凸顯，分化行情蘊(yùn)含結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)

聚焦核心城市群，可最大化享受城鎮(zhèn)化紅利，但近兩年各區(qū)域規(guī)劃頻出推動(dòng)城市群的發(fā)展呈現(xiàn)明顯差異，隨著政策調(diào)控邊際的變動(dòng)，各城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)又將發(fā)生什么樣的變化呢，下文將結(jié)合政策調(diào)控、商品房市場(chǎng)、土地等指標(biāo)及城鎮(zhèn)化情況，對(duì)五大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及短期發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。

(1)京津冀、粵港澳嚴(yán)格調(diào)控后市場(chǎng)回升，長(zhǎng)三角穩(wěn)中震蕩，長(zhǎng)江中游、成渝疲態(tài)顯現(xiàn)從市場(chǎng)調(diào)控力度來看，粵港澳及京津冀地區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)聯(lián)動(dòng)調(diào)控，限制性政策最為嚴(yán)苛，長(zhǎng)三角城市群整體限貸力度較為突出，而長(zhǎng)江中游及成渝城市群更多地為點(diǎn)狀調(diào)控，僅部分核心城市調(diào)控力度相對(duì)較大，大多數(shù)中小城市仍以自主管控為主。

圖：2019年1-10月五大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同比變化與2018年對(duì)比示意圖

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

五大城市群現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征明顯分化。京津冀城市群市場(chǎng)整體觸底回升，供需兩端均有改善，其中銷售端呈現(xiàn)觸底回升特性；而長(zhǎng)三角供需發(fā)展勢(shì)頭不及2018年，整體規(guī)模出現(xiàn)震蕩；粵港澳需求端現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，供應(yīng)端受宅地供應(yīng)不足影響投資、開工增速有所下行；長(zhǎng)江中游及成渝城市群受前期土地成交規(guī)模快速增長(zhǎng)影響，投資增速繼續(xù)高位運(yùn)行，但市場(chǎng)疲態(tài)顯現(xiàn)，開工及銷售指標(biāo)增速均有明顯回落。

土地市場(chǎng)方面，京津冀在商品房市場(chǎng)觸底回升的背景下，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的特點(diǎn)；長(zhǎng)三角及粵港澳地區(qū)部分城市成交樓面價(jià)出現(xiàn)一定上漲，而后受調(diào)控持續(xù)收緊影響，土地市場(chǎng)更趨理性，整體溢價(jià)率有所震蕩；長(zhǎng)江中游及成渝城市群內(nèi)除個(gè)別熱點(diǎn)城市上半年土地競(jìng)拍熱度較高外，房企整體拿地積極性不高，競(jìng)拍熱度持續(xù)下降。

(2)長(zhǎng)三角、粵港澳人口吸引力優(yōu)勢(shì)突出，市場(chǎng)存回升動(dòng)力，成渝及長(zhǎng)江中游地區(qū)存壓展望2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，下面我們將綜合各指標(biāo)的運(yùn)行情況，對(duì)五大城市群2020年市場(chǎng)趨勢(shì)做出簡(jiǎn)要判斷。

表：五大城市群政策、商品房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)及需求支撐綜合判斷情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

粵港澳及長(zhǎng)三角城市群人口吸引力強(qiáng)，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，短期利好有釋放空間，且房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了邊際性優(yōu)化調(diào)整，有助于預(yù)期趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)將有所回升，尤其是粵港澳地區(qū)。近兩年粵港澳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷過調(diào)整，且調(diào)控優(yōu)化措施對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定起到積極推動(dòng)作用，加之協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下珠三角樓市逐步放開了港澳人員的購(gòu)房限制，市場(chǎng)需求規(guī)模也有所擴(kuò)容，預(yù)計(jì)2020年粵港澳地區(qū)市場(chǎng)存回升動(dòng)力，但考慮到供應(yīng)不足對(duì)其市場(chǎng)規(guī)模的限制，市場(chǎng)規(guī)模增量或有限。

京津冀城市群市場(chǎng)經(jīng)歷近幾年的政策調(diào)控，壓制的市場(chǎng)需求仍存在一定釋放空間，但考慮到京津冀聯(lián)動(dòng)調(diào)控力度較大，若2020年區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)控沒有明顯松動(dòng)，河北省內(nèi)受限需求仍難有大規(guī)模入市機(jī)會(huì)；鑒于近期區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)顯現(xiàn)的調(diào)整壓力，預(yù)計(jì)調(diào)控端還會(huì)有一定優(yōu)化以達(dá)成維穩(wěn)目標(biāo)。預(yù)計(jì)2020年京津冀城市群在低基數(shù)影響下，仍將表現(xiàn)為小幅回升態(tài)勢(shì)，但增幅或較2019年有所放緩。

長(zhǎng)江中游及成渝城市群仍處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，市場(chǎng)需求空間較為可觀，但鑒于其近幾年市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，需求存在部分透支，加之土地儲(chǔ)備充足加劇了市場(chǎng)供過于求壓力，目前兩大城市群在銷售端顯現(xiàn)的疲態(tài)或?qū)⒃?020年延續(xù)，考慮到城鎮(zhèn)化的支撐，市場(chǎng)整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有所波動(dòng)。

全國(guó)來看，2020年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，但在行情周期輪動(dòng)背景下，結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍存。長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高，2019年在嚴(yán)格調(diào)控影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)中有所震蕩，受益于區(qū)域規(guī)劃利好及調(diào)控邊際優(yōu)化影響，短期市場(chǎng)存一定回升動(dòng)力；京津冀市場(chǎng)規(guī)模在深化調(diào)整后有所回升，但考慮到調(diào)控政策很難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，2020年市場(chǎng)回升速度或有所放緩；長(zhǎng)江中游及成渝城市群銷售端疲態(tài)顯現(xiàn)，在周期輪動(dòng)作用下短期銷售疲態(tài)或?qū)⒀永m(xù)，鑒于其城鎮(zhèn)化仍在快速推進(jìn)，需求仍存在較高支撐力，市場(chǎng)整體將表現(xiàn)穩(wěn)中有所波動(dòng)。

4. 關(guān)注點(diǎn)二：把握主流需求、提升產(chǎn)品品質(zhì)，房企理性應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

面對(duì)新形勢(shì)，如何把握市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇、靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，成為房企面對(duì)的主要問題。

資金：合理控制負(fù)債水平，搶抓回款、積極融資確?，F(xiàn)金流安全

在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，行業(yè)金融監(jiān)管整體趨嚴(yán)，但也會(huì)更加強(qiáng)調(diào)松緊有度、有保有壓。對(duì)于大型房企而言，在總體融資規(guī)模和成本存在優(yōu)勢(shì)的前提下，企業(yè)可繼續(xù)合理運(yùn)用各類融資渠道提高資金流動(dòng)性，同時(shí)避免盲目多元化，確保資金鏈安全；對(duì)于中型房企而言，需提高資金使用效率，同時(shí)關(guān)注自身負(fù)債率、現(xiàn)金流和自有資金等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)紅線，平衡好規(guī)模擴(kuò)張和資金安全的關(guān)系；而部分中小型房企資金壓力日益增加，未來可通過合作或股權(quán)融資的方式降低杠桿率，提高發(fā)展能力。

投資：緊抓城市發(fā)展機(jī)遇，聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市

緊抓城市發(fā)展機(jī)遇，聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市。一方面，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市作為全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)，區(qū)域良好的基本面為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了廣闊的空間，未來隨著城市發(fā)展紅利不斷釋放，仍會(huì)是新房市場(chǎng)開發(fā)的核心區(qū)域。另一方面，重點(diǎn)一二線城市呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，城市群內(nèi)部不同城市表現(xiàn)分化，人口和城鎮(zhèn)化率快速提升的城市或?qū)榉科髱頂U(kuò)張紅利。

產(chǎn)品：迎合市場(chǎng)需求變化，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)

圖：千億房企2019年1-10月重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售金額占比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

居住需求不斷升級(jí)，迎合主流市場(chǎng)需求的剛改產(chǎn)品占比突出。從行業(yè)領(lǐng)先房企重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，2019年1-10月，90-140平米的首改類產(chǎn)品成為房企銷售業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)產(chǎn)品，銷售金額占比為55%，較2018年增加了2個(gè)百分點(diǎn)；140-200平米的改善類產(chǎn)品銷售金額占比為19%，剛改和改善型需求持續(xù)釋放。

順應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要，圍繞客戶需求提高產(chǎn)品品質(zhì)、加大產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)能力。一方面，企業(yè)可從外觀和科技等方面進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，在打造高品質(zhì)、迎合新時(shí)代審美的建筑外觀基礎(chǔ)上，升級(jí)內(nèi)部居住體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和生活方式的重塑；另一方面，堅(jiān)持技術(shù)賦能，通過對(duì)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和社區(qū)運(yùn)營(yíng)等各類資源的整合，為居住者提供更加便捷的居住服務(wù)。

業(yè)務(wù)：聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，整合多樣化資源提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

聚焦地產(chǎn)主業(yè)，深入挖掘業(yè)務(wù)協(xié)同，增添企業(yè)發(fā)展新動(dòng)力。新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在夯實(shí)主業(yè)的同時(shí)，可適度拓寬相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尋求業(yè)務(wù)協(xié)同。從行業(yè)領(lǐng)先房企的布局方向來看，物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老等領(lǐng)域成為重點(diǎn)關(guān)注方向。此外，受消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口結(jié)構(gòu)變化的影響，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老等細(xì)分領(lǐng)域也將孕育新的發(fā)展機(jī)遇。整體來看，當(dāng)前大型房企得益于過去業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)和良好的品牌效益，現(xiàn)階段可繼續(xù)圍繞主業(yè)適度發(fā)展協(xié)同業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)主業(yè)資源再挖掘和業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)。而部分中小房企仍需找準(zhǔn)定位，在擴(kuò)大地產(chǎn)主業(yè)規(guī)?；A(chǔ)上適度打造“專而美”的特色業(yè)務(wù)。

整體來看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的背景下，行業(yè)調(diào)控政策和融資環(huán)境總體仍將保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，企業(yè)銷售業(yè)績(jī)分化也會(huì)加速行業(yè)格局洗牌及市場(chǎng)集中度的持續(xù)提升。著眼未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力尚存，部分具備規(guī)模及資金優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)策略堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)將會(huì)繼續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于多數(shù)企業(yè)來說，未來仍需順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、升級(jí)產(chǎn)品與服務(wù)水平，并緊抓政策機(jī)遇擴(kuò)大融資規(guī)模，防范自身資金風(fēng)險(xiǎn)，通過高質(zhì)量的發(fā)展內(nèi)核實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的規(guī)模化發(fā)展。

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標(biāo)簽： 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2019總結(jié)&2020展望