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近日，租客入住后發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)滿是蟑螂，要求退租，反被房屋租賃中介公司要求支付違約金的事情，引發(fā)網(wǎng)友熱議。海淀法院統(tǒng)計(jì)實(shí)際案例并搜集網(wǎng)友曬出的經(jīng)歷，發(fā)現(xiàn)租房奇葩事引起的糾紛，大致可分為四類：租金、押金類型的糾紛；設(shè)施設(shè)備類型的糾紛；居住環(huán)境類型的糾紛；個(gè)人隱私類型糾紛。對(duì)此，法官給出了相關(guān)建議。

租戶賣了屋內(nèi)家電上演現(xiàn)實(shí)版《揭瓦》

經(jīng)典相聲《揭瓦》，講述的是租客賣了房東房子瓦片引發(fā)的故事。

現(xiàn)實(shí)中，能有這樣的事嗎？海淀法院就審理過(guò)一起類似案件。

小張以每月12000元的租金租住老王家房子，支付方式是押一付三。合同到期后，老王去收房，進(jìn)屋一看，房子里的電視、空調(diào)、床、桌椅板凳都沒(méi)了，墻上還有小孩子的涂鴉。找到小張一問(wèn)，原來(lái)是小張退租時(shí)覺(jué)得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，不值多少錢，就全部賣了，賣的錢據(jù)為己有。老王一怒之下，找來(lái)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋做了公證，為了挽回?fù)p失，他決定不退還小張的押金。

小張為了要回押金，以房屋租賃合同糾紛為由，把老王訴至法院。老王隨即提起反訴，要求小張返還屋內(nèi)的家具家電、桌椅板凳，并賠償自己重新裝修的損失。

法院審理后認(rèn)為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客；租客退租時(shí)，也應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀，屋內(nèi)配置的設(shè)施設(shè)備也應(yīng)當(dāng)妥善保管，返還房主?，F(xiàn)在小張將屋內(nèi)設(shè)施變賣，應(yīng)當(dāng)給予房主補(bǔ)償，考慮到設(shè)施設(shè)備已經(jīng)用了十幾年，殘存價(jià)值有限，同時(shí)墻上涂鴉，也應(yīng)當(dāng)給予修繕補(bǔ)償。最終，法院判決小張賠償老王1萬(wàn)元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。

法官介紹，民法典規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，租客在使用屋內(nèi)配置設(shè)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免毀損，滅失，否則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。常見(jiàn)的還有退租后，租戶留下過(guò)量的生活垃圾，出租人還需自付清潔費(fèi)才能打掃干凈。此種情況下，產(chǎn)生的清潔費(fèi)也應(yīng)當(dāng)由租客承擔(dān)。

另外，租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)誰(shuí)來(lái)維修，也是房東和租客爭(zhēng)論的問(wèn)題。對(duì)此，法官表示，民法典規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同的約定為準(zhǔn)，沒(méi)有約定的要由出租人負(fù)責(zé)維修。房東如果認(rèn)為是租客故意損壞的，應(yīng)要積極舉證，尋求賠償。

法官指出，現(xiàn)實(shí)中，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修；出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；而且，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

法官建議，對(duì)于房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修問(wèn)題，租賃雙方最好在合同中確定，作為糾紛解決的依據(jù)。

租房危害健康可隨時(shí)解除合同

“居住環(huán)境類型糾紛是現(xiàn)實(shí)和司法實(shí)務(wù)中都比較頭疼的問(wèn)題?！狈ü僦赋觯缭胍魯_民、鄰里糾紛等算不算解除房屋租賃合同的理由？對(duì)此，民法典給出了規(guī)定。

法官介紹了一起真實(shí)案例。

2019年3月，某公司租賃秦女士的房屋后，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。秦女士不同意，反訴要求公司支付欠付的租金和違約金。

法院審理后認(rèn)為，酒吧作為娛樂(lè)性場(chǎng)所會(huì)產(chǎn)生一定的噪音，酒吧每晚經(jīng)營(yíng)到很晚，而每個(gè)個(gè)體對(duì)噪音的接受程度具有差異性，所以公司方因無(wú)法接受噪音污染要求與秦女士解除案涉合同具備合理性，秦女士以此要求公司承擔(dān)違約責(zé)任過(guò)于嚴(yán)苛。據(jù)此，法院對(duì)秦女士要求公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

另一方面，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，而是持續(xù)存在的狀態(tài)，公司在租賃房屋時(shí)已知曉房屋情況，秦女士客觀上并無(wú)隱瞞的故意，所以公司要求秦女士返還房屋租金及裝修費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。同時(shí)，公司要求秦女士承擔(dān)處理租戶問(wèn)題造成損失的訴訟請(qǐng)求，因該問(wèn)題的產(chǎn)生并非秦女士故意行為導(dǎo)致，所以法院也不予支持。最終，法院判決雙方解除合同，公司將欠付的租金支付給秦女士。

當(dāng)房東提供的房屋不符合居住條件時(shí)，例如網(wǎng)友曬出自己租到了爬滿蟑螂的房屋，若解除合同，租戶真的需要支付房租嗎？

法官介紹，民法典規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。同時(shí)民法典還針對(duì)特殊情形作了進(jìn)一步規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因此，租房如有類似情況，租戶應(yīng)當(dāng)首先固定證據(jù)，例如甲醛超標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)大量蟑螂等危害健康情形的應(yīng)當(dāng)及時(shí)拍照錄像固定證據(jù)。

那么，又該如何認(rèn)定危害健康的標(biāo)準(zhǔn)呢？

法官認(rèn)為，危害健康的程度達(dá)到一般生活經(jīng)驗(yàn)及普通人的認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)即可，法律并不會(huì)苛求于承租人。例如有害氣體對(duì)于人身的危害是一般常識(shí)，成群蟑螂出沒(méi)就意味著并非安全宜居的居住環(huán)境，房屋塌陷裂縫就意味著存在安全隱患，這些無(wú)需特別舉證。只要有相關(guān)證據(jù)，租戶可以隨時(shí)行使法定的解除權(quán)，而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

房東安攝像頭“查房”侵犯租戶人格權(quán)

租房糾紛，除了房子引出的問(wèn)題，還有一大部分是房東和租戶的矛盾，最常見(jiàn)的是房東隨意進(jìn)出“查房”，引發(fā)租客不滿。

不少網(wǎng)友曾吐槽，房東常常以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)自己同意進(jìn)入租賃房屋內(nèi)；有的房東，竟然在租賃房屋內(nèi)安裝監(jiān)控探頭；更有房東將已經(jīng)出租的房屋設(shè)置成靈堂……

對(duì)此，法官指出，法律規(guī)定，自然人享有空間隱私，空間隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間。任何組織或者個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開(kāi)等方式侵害他人的隱私權(quán)。任何組織或者個(gè)人不得進(jìn)入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽(tīng)、公開(kāi)他人的私密活動(dòng)；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。而用于居住的租賃房屋也是住宅的一種，房屋所有權(quán)人將房屋出租，即是將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此不應(yīng)侵犯租戶對(duì)于房屋的使用權(quán)。

房東隨意出入已經(jīng)出租的房屋，窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照民法典和其他法律的規(guī)定請(qǐng)求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。

而且，去年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中規(guī)定了，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時(shí)間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。

此外，我國(guó)刑法還規(guī)定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。

因此，出租人應(yīng)當(dāng)尊重租戶對(duì)于房屋的使用權(quán)，嚴(yán)禁實(shí)施窺人隱私的行為，以免承擔(dān)民事法律責(zé)任，甚至遭受刑罰。

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