今年，商業(yè)房地產(chǎn)將查爾斯·達(dá)爾文視為辦公空間的演變，分析工作、工作場所和未來是工作場所戰(zhàn)略的最前沿。

在辦公室從財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)到人的演變過程中，出現(xiàn)了五個(gè)關(guān)鍵主題。我們公司的 2021 年“突破性洞察”報(bào)告將它們概述如下：

•生產(chǎn)過剩：該部門生產(chǎn)了過多的一種產(chǎn)品，因此未來將涉及更多分散和更多空間的多樣性。

•適應(yīng)：從財(cái)產(chǎn)成果轉(zhuǎn)向人。工作不是一個(gè)地方;這是你要做的事情。

•競爭：企業(yè)對(duì)敏捷性的追求將在市場中創(chuàng)造競爭，并最終為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造更多選擇。

•變化：工作場所部門需要提供更大的產(chǎn)品變化。我們預(yù)測，靈活的工作場所供應(yīng)將在 2021 年增長到 21% 以上。

•物種形成：商業(yè)房地產(chǎn)將隨著推動(dòng)最終用戶體驗(yàn)的proptech 浪潮而發(fā)展。員工已成為最終消費(fèi)者，這意味著商業(yè)房東需要迅速適應(yīng)。

這些主題在未來的辦公空間中變得生動(dòng)起來。大流行已經(jīng)顛覆了供求關(guān)系。依賴郊區(qū)公共交通的高密度城市核心供應(yīng)過多，而汽車友好的郊區(qū)和二線城市的需求因缺乏動(dòng)態(tài)和現(xiàn)代供應(yīng)而不足。此外，五天/周辦公室的想法被徹底打亂了。為適應(yīng)辦公空間的消費(fèi)化，對(duì)空間多樣性的需求將推動(dòng)建筑業(yè)主不斷發(fā)展和適應(yīng)——否則就會(huì)消亡。

過去的一年迫使企業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)占用者重新思考他們開展業(yè)務(wù)的基本方式，我們?cè)诟鱾€(gè)城市以及商務(wù)區(qū)和周圍郊區(qū)都看到了這一點(diǎn)。根據(jù)我們的研究，當(dāng) 57% 的員工想要離家更近的辦公室時(shí)，您真的需要在商務(wù)區(qū)設(shè)立公司總部嗎?如果替代方案——“調(diào)整規(guī)模”——可以為該公司節(jié)省 20% 以上的租金，同時(shí)還可以為員工每天節(jié)省 1.5 小時(shí)的通勤時(shí)間，并且至少在紐約每年節(jié)省高達(dá) 7,000 美元，那么該辦公空間是否值得?節(jié)省里程成本?

此外，您對(duì) 10 年的租約是否仍然充滿信心?這和您的其他房地產(chǎn)投資組合是否跟上業(yè)務(wù)發(fā)展速度?在企業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，Covid-19 教給的一件事是敏捷性：如果您愿意或需要，您可以調(diào)整租約和房地產(chǎn)空間嗎?您是否擁有最需要的辦公空間?

對(duì)于許多公司來說，答案是否定的，至少不完全是。企業(yè)及其團(tuán)隊(duì)正在評(píng)估為他們提供更多位置的更靈活、更分散的投資組合方法的好處。他們不會(huì)完全放棄他們的市中心樞紐，但他們不太可能更新相同的空間。大型企業(yè)租戶將被縮減為靈活多樣的空間，并擴(kuò)展到具有更靈活租賃條款的中心輻射式空間。中型公司可能會(huì)考慮各種辦公室入住類型，從交鑰匙解決方案到即用即付的靈活(日間通行證/會(huì)員資格)位置。

就紐約而言，我們估計(jì)僅金融服務(wù)業(yè)就有超過 175,000 人居住在距離長島亨廷頓郊區(qū) 30 分鐘路程范圍內(nèi);紐約州羅克蘭縣的尼亞克;以及新澤西州的特倫頓和新不倫瑞克。難怪員工對(duì)新地點(diǎn)感興趣，在那里他們可以在協(xié)作環(huán)境中在家外工作，而無需前往總部。

我們也在丹佛看到了這種情況，我們的報(bào)告發(fā)現(xiàn)，從 2020 年上半年到下半年，需求增長了 22%，同期工作站費(fèi)率增長了 11%。同樣，在奧斯汀，從 2020 年上半年到下半年，需求增長了 20%，工作站費(fèi)率同期增長了 3%。

然而，在舊金山，由于 Covid-19，生活成本顯著提高，人們能夠遠(yuǎn)程工作，我們發(fā)現(xiàn)從 2020 年上半年到下半年，需求下降了 9%，工作站費(fèi)率下降了 9 %。在生產(chǎn)過剩的城市，甲級(jí)寫字樓和沒有足夠的公司想要在傳統(tǒng)的長期承諾中歸還或租用新空間，將使由長期(10年以上)寫字樓租賃組成的30層建筑的遺跡。

相反，商業(yè)建筑的業(yè)主將接受適應(yīng)。他們已經(jīng)在尋找一種以酒店為靈感的方法，并從長期的傳統(tǒng)租賃轉(zhuǎn)向新的和更新的建筑堆棧。新的建筑組合可能會(huì)將某些樓層指定為短期租賃，而將其他樓層指定為長期租賃;以及為靈活工作而內(nèi)置的地板。彈性空間可以是房東的，也可以是運(yùn)營商經(jīng)營的。在其中，協(xié)作設(shè)計(jì)應(yīng)該而且將變得至關(guān)重要，因?yàn)楦玫乩霉蚕砜臻g有助于在短期和長期內(nèi)減少投資組合的規(guī)模。

這也意味著房東比以往任何時(shí)候都更需要迎合他們的消費(fèi)者，隨著公司將優(yōu)先事項(xiàng)從客戶轉(zhuǎn)移到員工，房東也需要考慮他們的建筑物對(duì)在他們工作的人的積極影響. 這導(dǎo)致房東和運(yùn)營商提供的便利設(shè)施顯著增加，通過健身、生活方式和健康活動(dòng)以及計(jì)劃來激勵(lì)人們進(jìn)入辦公室、更好的技術(shù)來確保工作/會(huì)議的連通性和“居住”。 mercial”設(shè)計(jì)，為協(xié)作創(chuàng)造更舒適的環(huán)境。

與物種一樣，辦公空間也隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化，隨著公司重新回到辦公室，它很可能是一個(gè)進(jìn)化的空間。

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