目前關(guān)于大家提出的房屋重置成本怎么算有重置成本的計(jì)算公式嗎這個(gè)問題，大家都希望能夠得到一個(gè)答案，那么小編今天就去收集了一些房屋重置成本怎么算有重置成本的計(jì)算公式嗎相關(guān)的內(nèi)容來分享給大家，如果大家感興趣的話可以接著往下看。

資產(chǎn)的重置成本:簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

①復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。檢舉 回答人的補(bǔ)充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本計(jì)算。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購買或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

①設(shè)備凈價(jià)。設(shè)備凈價(jià)的計(jì)算方法包括：直接法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法、類比估價(jià)法（指數(shù)估價(jià)法）。

A.直接法，獲得市場價(jià)格的渠道有市場詢價(jià)、使用價(jià)格資料。

B.物價(jià)指數(shù)法，物價(jià)指數(shù)可以分為定基本物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

采用定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算重置成本的公式為：

重置成本=歷史成本×（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)）

采用環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算重置成本的公式為：

設(shè)備重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）

其中Pnn-1代表n年對n－1年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

C.重置核算法，常用于確定非標(biāo)、自制設(shè)備重置成本，重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤、稅金組成

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在房屋建筑的估價(jià)中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個(gè)計(jì)算階段，即造價(jià)計(jì)算階段、重置價(jià)值計(jì)算階段和評估值計(jì)算階段。無論采用什么方法去進(jìn)行房屋價(jià)值評估，后兩個(gè)階段完全相同，所不同的就是造價(jià)計(jì)算所采用的計(jì)算方法各不相同。眾所周知，計(jì)算一個(gè)建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價(jià)換算法、工料機(jī)價(jià)值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計(jì)概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價(jià)比較法應(yīng)用**廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用?？傊?，上述各種造價(jià)計(jì)算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價(jià)計(jì)算方法的適用條件進(jìn)行分析。

概預(yù)(結(jié))算編制法

按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個(gè)正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計(jì)概算指標(biāo)去編制建筑造價(jià)的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計(jì)概算指標(biāo)是一個(gè)在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計(jì)時(shí)的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價(jià)值，用這個(gè)指標(biāo)去編制建筑造價(jià)，很可能誤差太大而失去評估值的準(zhǔn)確性。

竣工結(jié)算調(diào)整法

竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價(jià)變動幅差不大的房屋估價(jià)情況，通常可以采用不超過±5%的造價(jià)調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價(jià)。如果上述條件不具備，建議慎用。

造價(jià)換算法

造價(jià)換算法實(shí)際上就是重套定額法，它按照原項(xiàng)目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種房屋估價(jià)方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時(shí)過已久，概預(yù)算定額已有變動，其建筑造價(jià)已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價(jià)已無法作為評估依據(jù)時(shí)，一般可以采用造價(jià)換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。

工料機(jī)價(jià)值編制法

工料機(jī)價(jià)值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用分別計(jì)算而后再相加求出建筑造價(jià)的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個(gè)方法適用范圍很窄，因?yàn)檫@三類費(fèi)用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價(jià)的正確性。只有在評估項(xiàng)目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計(jì)算建筑造價(jià)。否則，要慎重考慮。

指數(shù)調(diào)整法

(1) 指數(shù)調(diào)整法應(yīng)用分析

指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價(jià)系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運(yùn)用該方法進(jìn)行房屋估價(jià)計(jì)算有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計(jì)算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個(gè)群體的房屋建筑評估中，由于很多項(xiàng)目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。

在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價(jià)調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個(gè)因素相關(guān)關(guān)系符合評估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價(jià)計(jì)算。

(2)計(jì)算方法

建筑調(diào)價(jià)系數(shù)系由造價(jià)調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費(fèi)的費(fèi)用成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系以及在不同建造時(shí)期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價(jià)值評估計(jì)算過程中，重置價(jià)值的調(diào)價(jià)系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)可以近似地按下列公式計(jì)算。

C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)

Jc=Jz×C

C：建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù);

C1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù);

Cq1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用系數(shù);

Cz1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的資金成本綜合率;

Cq2：原前期和其它費(fèi)用系數(shù);

Cz2：原資金成本綜合率;

Jc：建筑重置價(jià)值或建筑單方重置價(jià)值;

Jz：建筑賬面成本價(jià)值或建筑賬面單方成本價(jià)值。

在房屋建筑評估中，僅用一個(gè)造價(jià)調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價(jià)計(jì)算是不科學(xué)的。

例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6層，層高0m，磚條形基礎(chǔ)365mm厚磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價(jià)570409元，1985年12月竣工使用，評估基準(zhǔn)日為2002年12月，現(xiàn)求評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值。

經(jīng)測定評估基準(zhǔn)日和房屋建造時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)為531%，建造時(shí)期的前期和其它費(fèi)用率為65%，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資金成本率應(yīng)為0;評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用率為86%，資金成本率為一年期49%的一半，即745%。則

當(dāng)時(shí)的單方成本價(jià)=570409/3058=1853元/m2，

建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)=531%×(1+68%)×(1+745%)/(1+64%)×(1+0%)

=531% ×1068%×10745%/1064%×100.00

= 5511%

評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值=1853×5511%

=9925元/m2

重置價(jià)值=10331×3058

=31720998元

在使用造價(jià)指數(shù)進(jìn)行房屋造價(jià)評估時(shí)，應(yīng)注意造價(jià)指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價(jià)指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價(jià)指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價(jià)調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因?yàn)檫@些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建筑物用途劃分的造價(jià)系數(shù)例如倉庫、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價(jià)系數(shù)也不能使用。因?yàn)榉课菰靸r(jià)與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無關(guān)。

另外，建筑造價(jià)和建筑重置價(jià)值的含義應(yīng)區(qū)別開來，建筑造價(jià)增長了，重置價(jià)值不一定增長，因?yàn)楫?dāng)前期和其它費(fèi)用率或資金成本率大幅度減少時(shí)，建筑重置價(jià)值有可能還要降低。

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重置成本的估算一般可以采用下列方法：

重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)，總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。間接成本可以通過下列方法計(jì)算。

（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：間接成本=人工成本×成本分配率 成本分配率=間接成本額/人工成本額×100%

（2）單位價(jià)格法，計(jì)算公式為：間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）×單位價(jià)格/工日或工時(shí)

（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率

物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù) /資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù) 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1+物價(jià)變動指數(shù)）

（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價(jià)指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。

功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指書法。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn) x的產(chǎn)量）

x 是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

統(tǒng)計(jì)分析法

在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項(xiàng)同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，為了簡化評估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。

第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。

第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。

第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

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重置成本估算方法有:

　　(1)直接法

　　也稱重置核算法、細(xì)節(jié)分析法。它是按照物品的成本構(gòu)成，把以現(xiàn)行市場價(jià)格計(jì)算的全部構(gòu)建支出按都計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。比如組裝電腦

　　直接成本是可以直接構(gòu)成物品成本的支出部分

　　間接成本是購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)。

　　(2)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

　　它是在物品原始成本基礎(chǔ)上，運(yùn)用價(jià)格指數(shù)確定其重置成本的方法。

　　或者重置成本=原始成本×(1+價(jià)格變動指數(shù))

　　原始成本要準(zhǔn)確，價(jià)格指數(shù)采用物品的個(gè)別價(jià)格指數(shù)或者分類價(jià)格指數(shù)

　　(3)功能價(jià)值法

　　也稱生產(chǎn)能力比例法，這種方法的依據(jù)是一項(xiàng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與制造成本是簡單的線性關(guān)系。

　　這種方法的前提是：生產(chǎn)能力與成本之間成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且成正比例關(guān)系。

　　(4)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)是指根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。

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