在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，賣家發(fā)號(hào)施令，買家盡其所能在多重報(bào)價(jià)的情況下獲勝，因此，托管特別情緒化。當(dāng)買家出價(jià)超過房屋要價(jià)數(shù)十萬美元時(shí)，他們可能會(huì)在托管后再次猜測(cè)他們的策略也就不足為奇了。

同樣，許多賣家已經(jīng)注意到，通常的交易“粘性”正在發(fā)生變化，買家在贏得多個(gè)報(bào)價(jià)后會(huì)感到后悔。有時(shí)，如果買家覺得自己多付了錢或在檢查過程中發(fā)現(xiàn)了大問題，或者評(píng)估未達(dá)標(biāo)，房屋會(huì)在遇到一些減速帶后重新上市。考慮到所有這些因素，我們看到需要房地產(chǎn)律師的專業(yè)知識(shí)來促進(jìn)調(diào)解的交易數(shù)量顯著增加。

對(duì)于買家和賣家來說，好消息是購買協(xié)議總是對(duì)雙方都有保護(hù)。這些將取決于您的具體狀態(tài)，但對(duì)于幾乎所有領(lǐng)域，它們的主要呈現(xiàn)方式是應(yīng)急期或條款的形式。

1. 買家，使用應(yīng)急期作為安全網(wǎng)。

加州合同中包含三個(gè)主要的應(yīng)急期——檢查、評(píng)估和貸款——它們必須全部刪除才能成功完成。未能滿足某些要素意味著合同被破壞，雙方可以走開。

現(xiàn)在，我看到買家完全縮短或放棄他們的意外事件，這可能是使他們的報(bào)價(jià)脫穎而出的好工具。但如果出現(xiàn)問題，它也可能使買家面臨風(fēng)險(xiǎn)，并且只有在他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)感到滿意時(shí)才應(yīng)該成為策略的一部分。如果買家不愿意取消或縮短他們的應(yīng)急期，我建議降低價(jià)格點(diǎn)，增加首付或能夠用所有現(xiàn)金購買可以為您創(chuàng)造另一種保持競(jìng)爭(zhēng)力的方式。

突發(fā)事件也可能對(duì)賣家構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，這就是為什么這么多人要求縮短或免除期限的原因。與其他州不同，在加利福尼亞州，合同日期過后，意外事件不會(huì)自動(dòng)刪除。買家必須發(fā)送一份正式表格，指明他們準(zhǔn)備取消哪些特定的應(yīng)急措施，如果買家再次猜測(cè)或反應(yīng)冷淡，他們可以利用這些應(yīng)急期取消或拖延交易。

2. 賣家，獲得正式的備用報(bào)價(jià)。

我建議所有賣家考慮獲得正式的備用報(bào)價(jià)，尤其是當(dāng)他們收到多個(gè)房屋報(bào)價(jià)時(shí)。備用報(bào)價(jià)是等待備用的第二個(gè)完全執(zhí)行的報(bào)價(jià)，它允許賣方及其代理人對(duì)當(dāng)前買方施加壓力。如果當(dāng)前買家不遵守合同條款，賣家可以取消而不會(huì)產(chǎn)生任何實(shí)際后果，因?yàn)閭溆脠?bào)價(jià)允許他們立即切換到二級(jí)買家，而無需再回到市場(chǎng)上。

3.利用通知執(zhí)行。

如果任何一方在托管期間拖延，他們的代理人可以發(fā)送一份稱為“執(zhí)行通知”的表格。如果在發(fā)送的特定時(shí)間范圍內(nèi)(加利福尼亞州為 48 小時(shí))未滿足特定條件，則這允許發(fā)行方??取消合同。當(dāng)買家沒有支付他們的初始存款或沒有按時(shí)取消應(yīng)急時(shí)，賣家通常會(huì)使用這個(gè)工具，如果買家沒有從賣家那里得到他們需要的東西來執(zhí)行，他們可能會(huì)發(fā)送一個(gè)。例如，如果賣方拒絕提供進(jìn)入房屋進(jìn)行檢查或評(píng)估的機(jī)會(huì)，買方可以考慮發(fā)送通知以執(zhí)行。如果這仍然不起作用，那么可能是時(shí)候從房地產(chǎn)律師那里獲得一些額外的幫助了。

4. 尋求法律咨詢。

您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫助您協(xié)商交易條款，但是當(dāng)涉及到不履行時(shí)，可能是時(shí)候讓法律專家參與進(jìn)來了。在大多數(shù)合同中，都會(huì)有一個(gè)關(guān)于調(diào)解或仲裁的部分。這通常涉及中立的第三方，他可以幫助解決沖突，而無需將此問題提交法庭，使其比訴訟更快、更便宜。

房地產(chǎn)合同中還有其他幾項(xiàng)保護(hù)措施，例如加利福尼亞州購買協(xié)議中的違約金條款，該條款保護(hù)在消除所有意外情況后退出交易的買家，只允許賣方獲得最多 3% 的賠償金。損害賠償?shù)馁徺I價(jià)格。但這就是強(qiáng)大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以為您提供指導(dǎo)的地方。我通常會(huì)為我的所有客戶舉辦一個(gè)要約研討會(huì)，引導(dǎo)他們完成合同的每一層，以便他們了解以自己的最大利益為先的知識(shí)。

雖然今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)使賣家受益，但歷史告訴我們，沒有任何市場(chǎng)趨勢(shì)可以永遠(yuǎn)持續(xù)下去。買賣雙方都必須保持戰(zhàn)略眼光，從長遠(yuǎn)角度考慮他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，并專注于談判最重要的事情。與房地產(chǎn)專家保持一致變得比以往任何時(shí)候都更加重要，可以幫助確定當(dāng)今的市場(chǎng)是否符合您的需求和目標(biāo)，以及您應(yīng)該采取哪些步驟來保持受到保護(hù)并為成功做好準(zhǔn)備。

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