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1031交易所可能永遠(yuǎn)改變你需要知道什么

2021-07-02 16:23:02 滾動(dòng)新聞 來(lái)源：
導(dǎo)讀 同類房地產(chǎn)交易所，即1031交易所，在上個(gè)世紀(jì)一直是房地產(chǎn)投資不可或缺的一部分。第一次同類交易在 100 年前根據(jù) 1921 年的稅收法案獲

同類房地產(chǎn)交易所，即1031交易所，在上個(gè)世紀(jì)一直是房地產(chǎn)投資不可或缺的一部分。第一次同類交易在 100 年前根據(jù) 1921 年的稅收法案獲得批準(zhǔn)。雖然此后規(guī)則已經(jīng)演變了幾次，但基本前提是相同的——1031 交易允許房地產(chǎn)投資者推遲對(duì)出售的房產(chǎn)征收資本利得稅，如果他們?cè)谝?guī)定的時(shí)間內(nèi)獲得同等或更高價(jià)值的新財(cái)產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前的指導(dǎo)方針，新舊房產(chǎn)幾乎可以是任何類型，因?yàn)樗鼈?ldquo;是為了貿(mào)易、商業(yè)或投資的生產(chǎn)用途而持有”。同類交換可以包括出租房屋、商業(yè)建筑、土地、零售物業(yè)等。

那么為什么 1031 交換很重要呢?除了每個(gè)人都希望盡可能減少他們的稅單之外，同類交易還允許投資者擴(kuò)大其投資組合并增加他們對(duì)后續(xù)交易的購(gòu)買力。它將眾所周知的罐頭——在這種情況下，資本利得稅——踢到一邊，直到房產(chǎn)在沒(méi)有交換的情況下被出售。目前每年1031交易所交易額超過(guò)1000億美元。一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，通過(guò) 1031 次交易獲得的重置房產(chǎn)中有88% 是通過(guò)隨后的應(yīng)稅銷售而非另一筆同類交易處置的——這意味著政府確實(shí)為大多數(shù)交易收回了稅款。

有 1031 次交換，時(shí)間線至關(guān)重要。每一步都必須由合適的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行，并遵守特定的截止日期。平均時(shí)間表如下：

1. 首先，投資者會(huì)與他們的房地產(chǎn)專業(yè)人士談?wù)撍麄兿Ｍ麍?zhí)行 1031 交換的愿望。在這個(gè)發(fā)現(xiàn)階段，投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將開(kāi)始漫不經(jīng)心地審查市場(chǎng)，尋找與待售房產(chǎn)價(jià)值相等或更高的潛在替代房產(chǎn)。

2.一旦投資者對(duì)潛在收購(gòu)物業(yè)的整體領(lǐng)域感到滿意，則將放棄的物業(yè)投放市場(chǎng)。投資者的律師將在截止日期臨近時(shí)提交適當(dāng)?shù)?1031 文件。

3. 當(dāng)放棄的財(cái)產(chǎn)被出售時(shí)，收益會(huì)轉(zhuǎn)到合格的中介機(jī)構(gòu) (QI)，后者在整個(gè)流程中持有資金，類似于產(chǎn)權(quán)公司。

4. 投資者有 45 天的時(shí)間在被放棄的財(cái)產(chǎn)截止日期后提交一份最多三個(gè)潛在收購(gòu)財(cái)產(chǎn)的清單。請(qǐng)記住，在該過(guò)程開(kāi)始之前，就會(huì)對(duì)適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)進(jìn)行初步探索，隨著放棄的財(cái)產(chǎn)簽訂合同，會(huì)進(jìn)行更廣泛的搜索。

5. 投資者必須在放棄財(cái)產(chǎn)的截止日期后的 180 天內(nèi)關(guān)閉指定的三個(gè)中的一個(gè)?？紤]到最初的搜尋工作和標(biāo)準(zhǔn)的成交時(shí)間范圍，180 天應(yīng)該足夠完成交易。

如果情況發(fā)生變化，投資者無(wú)法在 180 天內(nèi)執(zhí)行同類出售，會(huì)發(fā)生什么情況?1031 可以取消，投資者將沒(méi)收他們向中介機(jī)構(gòu)支付的大約 750 美元的初始款項(xiàng)。他們必須等待完整的 180 天期限才能從出售的財(cái)產(chǎn)中獲得資金。當(dāng)然，然后適用典型的資本利得稅。事實(shí)是，不遵循 1031 的缺點(diǎn)很少。雖然可以反向執(zhí)行 1031，在舊房產(chǎn)出售之前購(gòu)買新房產(chǎn)，但財(cái)務(wù)和法律要求有點(diǎn)嚴(yán)格。

與大多數(shù)房地產(chǎn)交易一樣，經(jīng)驗(yàn)豐富且知識(shí)淵博的團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。投資者不僅應(yīng)該讓他們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、抵押經(jīng)紀(jì)人和律師參與進(jìn)來(lái)，還應(yīng)該與他們的稅務(wù)會(huì)計(jì)師保持聯(lián)系，以確保審查每一個(gè)細(xì)節(jié)。

1031 交易所的未來(lái)會(huì)怎樣?沒(méi)有人有水晶球，所以沒(méi)有辦法確定。100 年來(lái)，這部分稅法使大大小小的投資者受益。擬議的 500,000 美元的遞延收益限制似乎旨在抑制大型開(kāi)發(fā)商和超級(jí)富豪投資者的收益，但變化也可能會(huì)滲透到其他人身上。由于投資者試圖抵消稅收，租房者可能會(huì)看到更高的每月住房成本，而房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在高稅收州，可能會(huì)受到不利影響。整整63% 的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)告說(shuō)他們參與了 1031 交易所。

對(duì)于希望充分利用現(xiàn)有 1031 交換優(yōu)勢(shì)的投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是最佳時(shí)機(jī)。

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