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我們能否將未充分利用的商業(yè)建筑轉(zhuǎn)變?yōu)榧毙璧慕?jīng)濟(jì)適用房

2021-07-02 16:27:43 房產(chǎn)資訊 來源：
導(dǎo)讀 從東海岸到西海岸的主要和次要城市，寫字樓、酒店和購物中心都空置或幾乎空置。也許它們已經(jīng)過時(shí)了。也許商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)改變到這些空建筑物

從東海岸到西海岸的主要和次要城市，寫字樓、酒店和購物中心都空置或幾乎空置。也許它們已經(jīng)過時(shí)了。也許商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)改變到這些空建筑物不再相關(guān)的地步。將它們轉(zhuǎn)換成住房，以緩解住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)不是很有意義嗎?

這聽起來是個(gè)好主意。在少數(shù)情況下，這可能是個(gè)好主意。但是，就實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性而言，這通常是一個(gè)挑戰(zhàn)。

從一個(gè)明顯的問題開始，這些轉(zhuǎn)換需要花錢——很少像從頭開始構(gòu)建一樣多，但仍然需要大量的資本投資。例如，辦公樓的所有者已經(jīng)對(duì)該建筑進(jìn)行了大量投資。轉(zhuǎn)換為住房將需要額外的投資，但額外的投資可能不會(huì)創(chuàng)造同等(或更多)的價(jià)值增長。在轉(zhuǎn)換過程中，所有者將沒有收入，但需要支付持有成本。建筑物的任何用途改變或重建并不總是順利、容易和便宜的。

只有當(dāng)現(xiàn)有建筑物貶值到與空置土地相比，投資轉(zhuǎn)換才具有經(jīng)濟(jì)意義。如果新住房的價(jià)值比改造前建筑物的價(jià)值高得多，這也可能是有道理的。例如，這就是推動(dòng)紐約市金融區(qū)大量住宅轉(zhuǎn)換的動(dòng)力。那里的許多寫字樓都陳舊不實(shí)用，因此作為辦公用途不是很有價(jià)值，而住房則更有價(jià)值。稅收優(yōu)惠也有所幫助。

然而，在那個(gè)例子中，轉(zhuǎn)換器創(chuàng)造了(主要是)市場價(jià)格的住房。今天流傳的轉(zhuǎn)換建議經(jīng)常考慮到新建造的住房將部分或有時(shí)甚至完全負(fù)擔(dān)得起。如果沒有某種形式的巨額政府援助，這個(gè)提議在經(jīng)濟(jì)上是行不通的。因此，它使政府進(jìn)一步直接或間接地為住房建設(shè)提供資金或融資。在當(dāng)今許多可能已經(jīng)過時(shí)的辦公樓所在的商務(wù)區(qū)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)可能特別昂貴且資本密集型。

作為物理問題，商業(yè)建筑并不總是適合住宅改造。例如，寫字樓往往有很寬很深的樓層，因?yàn)榇髽堑闹行目赡苡米鲀?chǔ)藏室或其他功能，所以不需要太多的光線和空氣。

相比之下，公寓需要更多的光線和空氣。如果公寓的某些部分離窗戶太遠(yuǎn)，它們可能無法滿足買家或租戶的規(guī)范或市場期望。那些大型辦公樓樓層也沒有住宅使用所需的建筑系統(tǒng)。浴室可能聚集在建筑核心、黑暗區(qū)域附近，管道只為建筑的那部分服務(wù)。相比之下，住宅樓的每個(gè)單元都需要浴室和管道。電力服務(wù)還需要重新布線，通過新的儀表運(yùn)行，并且通常從頭開始有效地重建。

酒店可以更好地作為轉(zhuǎn)換候選者，尤其是長住型酒店。即便如此，合并單元以創(chuàng)建更大的公寓的過程可能會(huì)導(dǎo)致不切實(shí)際的安排，并且需要廣泛改變公用事業(yè)路線。

購物中心面臨與大型辦公樓相同的規(guī)模問題。它們通常必須完全重建以容納住房。拆除它們并重新開始可能更實(shí)用。

另一方面，適應(yīng)性再利用的概念對(duì)于房地產(chǎn)來說并不陌生，盡管它不一定適用于經(jīng)濟(jì)適用房。它最適用于價(jià)值下降到轉(zhuǎn)換所創(chuàng)造的增量價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其增量成本的房地產(chǎn)。這通常涉及暫時(shí)沒有吸引力的領(lǐng)域的開拓性發(fā)展，即“高檔化”，有人說這是一件壞事。

轉(zhuǎn)換有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生新建筑無法提供的機(jī)會(huì)和好處。例如，較舊的辦公樓和酒店有時(shí)具有當(dāng)今的建筑商無法在經(jīng)濟(jì)上復(fù)制的建筑細(xì)節(jié)。買家或租戶通常喜歡這些細(xì)節(jié)，從而增加最終產(chǎn)品的價(jià)值。過時(shí)的寫字樓和一些零售建筑的天花板通常比典型的公寓更高，買家和租房者也會(huì)喜歡。在某些情況下，這些建筑物的位置很好，在新建筑將非常昂貴的地方。

現(xiàn)有建筑的住宅改建還為開發(fā)商提供了比新建建筑更大的優(yōu)勢(shì)：改建引起爭議和反對(duì)的可能性要小得多。在當(dāng)今世界，幾乎任何理想領(lǐng)域中的每個(gè)重大項(xiàng)目都必須經(jīng)歷漫長的審批過程。這個(gè)過程，特別是如果它包括訴訟，很容易比建造實(shí)際建筑物花費(fèi)更長的時(shí)間。新項(xiàng)目的審批過程肯定充滿了問題、意外和潛在的阻礙。相比之下，現(xiàn)有建筑物的改造通常不會(huì)為鄰里反對(duì)者創(chuàng)造那么多的照明棒。節(jié)省的年數(shù)和避免的持有成本可能有助于轉(zhuǎn)換項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上有意義。

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