房地產(chǎn)租賃管理不善會(huì)使您的企業(yè)面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，包括意外終止、違約和出租人的超額收費(fèi)。隨著新的租賃會(huì)計(jì)規(guī)則要求租賃在資產(chǎn)負(fù)債表上報(bào)告為資產(chǎn)和負(fù)債，租賃管理不善也可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告不準(zhǔn)確。隨著公司預(yù)計(jì)審計(jì)費(fèi)用增加62%，今年，不守嚴(yán)格控制可能會(huì)導(dǎo)致顯著的額外成本的租賃。

為了保護(hù)您的信譽(yù)并避免不必要的費(fèi)用，您必須跟蹤您的租約的主要條款和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。這并不容易，而且您擁有的租約越多，就越困難。利用租賃管理系統(tǒng)可以簡(jiǎn)化流程并降低人為錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低審計(jì)費(fèi)用。以下是我在商業(yè)房地產(chǎn)租賃中看到的前八項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目：

1. 付款條款(租金和附加租金)

了解租約的付款條款，避免失去租約或多付租金的風(fēng)險(xiǎn)。如果您拖欠租金，您的房東可以終止租約并驅(qū)逐您。請(qǐng)注意您的租金和額外租金義務(wù)的詳細(xì)信息，因?yàn)樗鼈兛赡艹霈F(xiàn)在租約中的多個(gè)位置。

此外，大多數(shù)租約要求租戶保持物業(yè)處于良好狀態(tài)并進(jìn)行維修，并處理可能出現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。租賃還可能要求您為公共區(qū)域支付一部分運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用(通常稱為公共區(qū)域維護(hù)或 CAM 費(fèi)用)。這些條款可能非常復(fù)雜和微妙。我們?cè)c許多誤解其租約的公司合作——一個(gè)很好的例子是一家大型保險(xiǎn)公司，因?yàn)樗鼪](méi)有意識(shí)到其租約需要增加運(yùn)營(yíng)費(fèi)用才能抵消稅收的減少，因此被多收了 185,000 美元。

2. 期權(quán)/續(xù)期條款、通知截止日期和要求

如果您能夠通過(guò)確保提前延長(zhǎng)、續(xù)訂或終止租約，或者擴(kuò)大或收縮您的空間的選擇，為您的租約增加靈活性，請(qǐng)保持警惕。這些選項(xiàng)是時(shí)間敏感的。了解并仔細(xì)管理您必須通知房東的日期以及選項(xiàng)的具體條款。如果您錯(cuò)過(guò)了日期或?qū)⑼ㄖl(fā)送到錯(cuò)誤的地方，您的房東將沒(méi)有義務(wù)履行您的選擇，并可能迫使您面臨業(yè)務(wù)中斷或不得不支付高得多的租金的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 提前終止處罰

如前所述，您可能擁有的選擇之一是有權(quán)提前終止。商業(yè)租賃可以允許提前終止而無(wú)需支付罰款或支付預(yù)先協(xié)商的金額。即使您沒(méi)有這樣的選擇，隨著 2020 年援助、救濟(jì)和經(jīng)濟(jì)安全 (CARES) 法案的出臺(tái)，您的房東可能已經(jīng)獲得經(jīng)濟(jì)救濟(jì)，并且如果您愿意/能夠與您合作需要在協(xié)議到期之前退出。

4. 轉(zhuǎn)讓/轉(zhuǎn)租限制

一些租約允許租戶將其租約轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租給第三方。兩者有很大的不同。如果您分配租約，新租戶就會(huì)介入。你不在畫(huà)面中，新租戶與你的房東有直接關(guān)系。相反，如果您轉(zhuǎn)租該空間，您仍然需要遵守租約中的所有內(nèi)容，包括支付租金和費(fèi)用。轉(zhuǎn)租人與您有關(guān)系，而不是與您的房東有關(guān)系。您有責(zé)任確保您的轉(zhuǎn)租人遵守與您的轉(zhuǎn)租以及與房東的租約。

五、保養(yǎng)維修責(zé)任

您的租約還可能包括您在維護(hù)和維修方面不能做的事情，例如拆除墻壁或重組布局。它可能包含有關(guān)租戶改進(jìn)的條款，這些條款是商定的空間更改以滿足您的需求。無(wú)論如何，請(qǐng)確保您只為自己負(fù)責(zé)的部分付費(fèi)，其余的都與您的房東協(xié)商。

6. 不可抗力

不可抗力條款可以免除由于不可預(yù)見(jiàn)的情況(例如政府規(guī)定或“不可抗力”)而導(dǎo)致的合同履行。但是請(qǐng)注意，不可抗力條款僅在這些情況阻止您履行租約下的義務(wù)時(shí)才會(huì)生效。例如，如果政府實(shí)施的禁令或限制影響您滿足條款的能力，則 Covid-19 大流行可能符合不可抗力條款。

7. 責(zé)任限制

責(zé)任限制條款概述了一方可能對(duì)損失或損害承擔(dān)責(zé)任的具體條件。通常，在商業(yè)租賃中，租戶會(huì)找到幾個(gè)限制房東責(zé)任的部分，例如有關(guān)租戶變更和擴(kuò)建、經(jīng)紀(jì)費(fèi)和賠償義務(wù)的條款。租戶將希望跟蹤這些將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移回租戶的限制，以及租戶能夠在租約中協(xié)商的任何有益限制。但是，與提前終止處罰類似，一方是否可以執(zhí)行這些特定條款可能取決于地點(diǎn)。

8. 行為相關(guān)條款/限制

您的租約是否限制您的特定營(yíng)業(yè)時(shí)間?您是否與其他租戶共享公共區(qū)域?了解對(duì)您的期望 - 此外，了解其他租戶的業(yè)務(wù)和行為可能如何影響您的日常以及您可能分擔(dān)的任何 CAM 費(fèi)用。

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