在全國(guó)范圍內(nèi)，潛在的首次購(gòu)房者都面臨著失望，因?yàn)樗麄円庾R(shí)到房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)讓他們被排除在市場(chǎng)之外。許多購(gòu)房者在競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)中輸給了現(xiàn)金買家。2021 年 6 月，全國(guó)僅有約 549,000 套房屋可供出售，這一數(shù)字在過去四年中下降了 45%。

誰(shuí)已經(jīng)存了幾萬美元的首付，他們現(xiàn)在認(rèn)識(shí)不足以購(gòu)買住房有些人都在問自己：我應(yīng)該找到另一種方式來投資房地產(chǎn)等比買房子?

一些評(píng)論員對(duì)這個(gè)想法表示贊賞，認(rèn)為大多數(shù)人成為租房者而不是房主的風(fēng)險(xiǎn)較小，而這些租房者可以將錢投資于 REIT(房地產(chǎn)投資信托)。

在，大約三分之二的房屋是自住的，但自有房屋可能存在風(fēng)險(xiǎn)。普通家庭將 42% 的財(cái)富捆綁在自己的房子里，這意味著他們的多元化程度不高：如果房子有物理問題，或者附近的房屋價(jià)值下降，那么房主就會(huì)把很多雞蛋放在一個(gè)房子里?；@子。

但在各地，相對(duì)于房屋價(jià)格而言，租金成本通常較高。根據(jù)人口普查局的數(shù)據(jù)，2021 年第一季度空置出租單元的要價(jià)中位數(shù)為 1,226 美元，而可供出售的空置房屋的要價(jià)中位數(shù)為 200,900 美元。

讓我們來看看如果你買了一棟普通的房子，與如果你從像Invitation Homes這樣的公司房東那里租用相同類型的房子，最大的單戶住宅所有者，投資現(xiàn)金會(huì)發(fā)生什么已成為 Invitation Homes REIT (INVH) 的首付款。為簡(jiǎn)單起見，我們將回顧過去四年，從 2017 年 4 月到 2021 年 3 月，即邀請(qǐng)之家最新季度收益報(bào)表的結(jié)束日期。

投資時(shí)租房與擁有房屋

Invitation Homes 是一家從全球最大的私募股權(quán)公司 Blackstone 分拆出來的上市房地產(chǎn)投資信托基金 寶信，在全國(guó)擁有約 80,000套房屋，其中超過 12,000套位于亞特蘭大都會(huì)區(qū)。根據(jù)他們最近的季度收益報(bào)表，他們的房屋總價(jià)值為 163 億美元，他們每年收取 19 億美元的租金，這意味著當(dāng)他們出租價(jià)值約 20 萬美元的房屋時(shí)，他們每月收取約 1,900 美元的租金。

但是，假設(shè)利率為 4%，首付為 20%，每月繳納 132 美元的房產(chǎn)稅，價(jià)值 20 萬美元的房子的抵押貸款支付僅為 960 美元左右。租用 Invitation Homes 房產(chǎn)的人每個(gè)月的租金支出大約是他們擁有房屋時(shí)每月按揭付款的兩倍。

但是，租房者將有機(jī)會(huì)投資他們的首付金額。

如果承租人在 2017 年 4 月 2 日向 INVH 投資 40,000 美元而不是支付 40,000 美元的首付，那么到 2021 年 3 月 31 日，他們的投資將增長(zhǎng)到 63,385 美元，年增長(zhǎng)率為 12%。

房主將直接受益于在他或她出售房屋的那段時(shí)間內(nèi)上漲的房?jī)r(jià)。2017 年 4 月以 20 萬美元購(gòu)買的房子到 2021 年 3 月價(jià)值約26.1萬美元。 由于杠桿的力量，4 萬美元的首付變成了 10 萬美元以上的股權(quán)。請(qǐng)記住，房主每月的住房付款大約是承租人每月租金的一半。

當(dāng)你把這一切加起來，包括房主的關(guān)閉成本和維護(hù)成本(但假設(shè)房主不從他們的稅收中扣除抵押貸款利息)，房主在短短四年內(nèi)就超過了 60,000 美元。房主留在原地的時(shí)間越長(zhǎng)，她就會(huì)越好。

外賣?

房東能夠收取高昂的租金，其中一些被營(yíng)銷費(fèi)用、租戶之間空置的房屋以及驅(qū)逐租戶的高成本所消耗，這是企業(yè)房東經(jīng)常采取的做法。如果你租住你的房子，轉(zhuǎn)而投資物業(yè)管理公司，你的很多錢都會(huì)在中間人那里枯竭。

任何想要慶祝正在成為租房這一事實(shí)的人都需要考慮到這將為中產(chǎn)階級(jí)創(chuàng)造的真正財(cái)富損失。

如果你買不起房子，不要在 REITs 上加倍下注

在某些方面，Invitation Homes 的獨(dú)特之處在于它讓投資者有機(jī)會(huì)在的單戶住宅房地產(chǎn)上進(jìn)行“純粹的游戲”。

一些 REITs 專注于住宅房地產(chǎn)，例如Invitation Homes 英偉達(dá)，但大約 80% 的 REIT 市場(chǎng)是商業(yè)或工業(yè)房地產(chǎn)，包括寫字樓和購(gòu)物中心在內(nèi)的建筑物。

盡管 2020 年是房?jī)r(jià)繁榮的一年，但 REIT 行業(yè)在 2020 年整體下跌了 2%，而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 指數(shù)上漲了 16%。

“如果你投資 REITs，你幾乎不會(huì)投資于房?jī)r(jià)升值。你實(shí)際上是在投資商業(yè)空間，更具體地說，你是在投資商業(yè)空間的融資，”行為金融副總裁 Dan Egan 說并投資于Betterment。因此，他解釋說，“REITs 對(duì)利率變動(dòng)非常敏感，因?yàn)樗鼈兺ǔＳ泻芏嗲度胧饺谫Y杠桿。” 出于這個(gè)原因，他說他不建議有人存錢買房子專門投資房地產(chǎn)投資信托基金，尤其是在錯(cuò)誤的假設(shè)下，即如果房?jī)r(jià)上漲，他們的房地產(chǎn)投資信托基金也可能上漲。

而且 REIT已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 指數(shù)的一部分，這意味著如果您擁有標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 指數(shù)基金，您就已經(jīng)對(duì)該資產(chǎn)類別有一定的敞口。

雖然每個(gè)人的情況都不一樣，但如果你決定繼續(xù)租房而不是買房，并且有一些額外的現(xiàn)金可以投資，那么廣泛多元化的投資組合，而不是高度集中的 REITs，可能是你要走的路。

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