根據(jù)Ariel Property Advisors 的研究， 2021 年第二季度各項(xiàng)指標(biāo)大幅上升，該市記錄了 74 筆交易，包括 118 處房產(chǎn)，交易總額為 12.4 億美元。與 2021 年第一季度相比，分別增長(zhǎng)了 23%、44% 和 158%。美元交易量的增長(zhǎng)在很大程度上是由于第二季度超過(guò) 2000 萬(wàn)美元的 16 筆多戶(hù)交易，而第一季度只有兩筆這樣的交易。

根據(jù)我自己公司的合同渠道以及我從其他公司那里聽(tīng)到的軼事，我預(yù)計(jì) 2021 年下半年將實(shí)現(xiàn)交易增長(zhǎng)。

基本面

2021 年第二季度在許多方面都是第一季度市場(chǎng)基本面令人鼓舞的跡象的延續(xù)，尤其是當(dāng)您考慮到大部分經(jīng)濟(jì)適用房合同庫(kù)存尚未反映在該市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中時(shí)。這些交易將進(jìn)一步提振 2021 年的數(shù)字。

根據(jù)道格拉斯·埃利曼 (Douglas Elliman)的一份報(bào)告，在曼哈頓，5 月份的新租約達(dá)到了 9,491，這是自 2008 年以來(lái)的最高月份，是 2020 年 5 月以來(lái)的四倍。 根據(jù)Corcoran的一份報(bào)告，曼哈頓的豪宅租賃市場(chǎng)在 6 月份也出現(xiàn)了類(lèi)似的飆升，新簽訂的租約同比增長(zhǎng) 184%。此外，5 月份在曼哈頓簽署的新租約中有 60% 為兩年期，因?yàn)樽夥空呦Ｍi定有利的 Covid 優(yōu)惠，這表明許多人對(duì)留在該市的長(zhǎng)期承諾。

在布魯克林，同期簽署的新租約增加了 125%，這表明許多在大流行開(kāi)始時(shí)離開(kāi)該市的人可能會(huì)隨著辦公室重新開(kāi)放和學(xué)?；謴?fù)面對(duì)面授課而返回。

定價(jià)指標(biāo)很棘手，因?yàn)樗鼈儗⒆杂墒袌?chǎng)、負(fù)擔(dān)得起且租金穩(wěn)定的多戶(hù)細(xì)分市場(chǎng)納入其中。與負(fù)擔(dān)得起的或租金穩(wěn)定的建筑相比，主要是自由市場(chǎng)建筑的每平方英尺價(jià)格更高，資本化率更低，投資者預(yù)計(jì)當(dāng)前的資本化率更高，而不是后 HSTPA 格局中的租金上漲空間有限。

曼哈頓(東 96 街以南和西 110 街以南)

曼哈頓在 2021 年第二季度創(chuàng)造了多戶(hù)家庭總交易量的 71%。該行政區(qū)的交易金額為 7.527 億美元，比 2020 年第二季度增長(zhǎng)了 230%。包括 34 處房產(chǎn)在內(nèi)的 27 個(gè)銷(xiāo)售的交易量也令人鼓舞，代表了分別同比增長(zhǎng) 69% 和 42%。

曼哈頓特別強(qiáng)勁的美元交易量受到多項(xiàng)重磅機(jī)構(gòu)交易的推動(dòng)，例如 Stonehenge Partners 以 1.34 億美元收購(gòu)了 920 Park Avenue，這是一座位于上東區(qū)的 68 個(gè)單元的豪華出租建筑。每平方英尺的價(jià)格從 647 美元增至 717 美元，環(huán)比上漲 11%，以及自由市場(chǎng)物業(yè)的主導(dǎo)地位，支撐了這一美元交易量。在 2021 年上半年交易的單位中，只有 21% 的單位租金穩(wěn)定，而 2020 年全年為 38%。

曼哈頓北部(東 96 街以北和西 110 街以北)

曼哈頓北部被許多經(jīng)紀(jì)人社區(qū)視為自治市鎮(zhèn)，是最小的子市場(chǎng)，但在查看租金穩(wěn)定資產(chǎn)時(shí)也是整個(gè)城市的縮影。由于HSTPA，許多賣(mài)家仍然不愿意，選擇持有直到銷(xiāo)售價(jià)格提高。

該子市場(chǎng)在該市的交易量、房地產(chǎn)量和美元交易量方面的同比總額最低。盡管如此，有兩個(gè)指標(biāo)的活動(dòng)有所增加：交易量從 2020 年第二季度增長(zhǎng) 86% 至 4570 萬(wàn)美元，交易量增長(zhǎng) 75% 至 7 筆銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)交易量確實(shí)下降到了 7 個(gè)，下降了 42%，反映了本季度投資組合銷(xiāo)售不足。

在此期間，每平方英尺價(jià)格環(huán)比下降 24%，主要是由于交易的租金穩(wěn)定單位增加;76% 的售出單位是租金穩(wěn)定的，而去年為 44%。這種轉(zhuǎn)變可能歸因于許多受租金管制的資產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定性。

布朗克斯

與上一年相比，布朗克斯多戶(hù)住宅市場(chǎng)的活動(dòng)有所增加。該行政區(qū)的美元交易量達(dá)到 2.246 億美元，增長(zhǎng)了 369%，而交易量增長(zhǎng)了 129%，35 處房產(chǎn)的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了 16%，比 2020 年第二季度增長(zhǎng)了 289%。

然而，布朗克斯的活動(dòng)受到 Blackshore Realty Portfolio 銷(xiāo)售的顯著支持，該銷(xiāo)售涉及整個(gè)行政區(qū)的 15 處房產(chǎn)和 791 個(gè)單元。紐約市的社區(qū)修復(fù)住房開(kāi)發(fā)基金以 1.22 億美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了該投資組合。除去這一點(diǎn)，布朗克斯的交易量和房地產(chǎn)量同比將保持相對(duì)不變，但美元交易量仍將增長(zhǎng) 61%。

美元交易量下降的部分原因是 2021 年第二季度每平方英尺的價(jià)格與去年同期相比有所下降。2021 年第二季度售出的單位中有 86% 受到租金管制，與 2020 年第二季度的 57% 交易量相比顯著上升。

布朗克斯區(qū)在接下來(lái)的 6 到 12 個(gè)月內(nèi)為活動(dòng)做好了準(zhǔn)備。從掛牌和簽約物業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)上有大量經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，我預(yù)計(jì)這將在年底前提高銷(xiāo)量。

布魯克林

布魯克林 2021 年第二季度的交易量為 16 件，同比沒(méi)有變化，而同期房地產(chǎn)交易量增長(zhǎng) 33% 至 32 件。由于缺乏機(jī)構(gòu)層面的銷(xiāo)售，美元交易量實(shí)際上下降了 43%，至 1.791 億美元。

最大的多戶(hù)住宅交易是位于弗拉特布什 (Flatbush) 的 88 Linden Boulevard，以 2,950 萬(wàn)美元的價(jià)格售出，在受歡迎的行政區(qū)中處于相當(dāng)溫和的領(lǐng)先地位。然而，銷(xiāo)售的定價(jià)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為每平方英尺 490 美元和每單位 434,720 美元，分別超過(guò)該行政區(qū)的平均水平 351 美元和 281,915 美元，表明布魯克林的住宅前景樂(lè)觀。

布魯克林第二季度每平方英尺價(jià)格相對(duì)持平，為 315 美元，同比下降 4%。值得注意的是，布魯克林是一個(gè)如此廣闊的市場(chǎng)，2021 年第二季度的大部分銷(xiāo)售都發(fā)生在二級(jí)市場(chǎng)。通常，威廉斯堡、布魯克林市中心、Park Slope 等主要市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，但 2021 年第二季度的情況并非如此。根據(jù) Corcoran 的一份報(bào)告，熱門(mén)社區(qū)。投資者可能會(huì)在不太成熟的自治市鎮(zhèn)市場(chǎng)看到更多的上漲潛力。

皇后區(qū)以租金穩(wěn)定的建筑為主，構(gòu)成多戶(hù)家庭活動(dòng)和長(zhǎng)期所有權(quán)文化，表現(xiàn)出穩(wěn)定但缺乏賣(mài)家。雖然美元交易量略有上升(同比 5%)至 4,290 萬(wàn)美元，但交易量下降 100% 至 8 筆交易，房地產(chǎn)交易量下降 67% 至 10 筆交易。

皇后區(qū) 2021 年第二季度最大的交易是位于杰克遜高地第 95 街 35-25 號(hào)和 35-35 號(hào)的 40 單元電梯大樓，售價(jià)為 1200 萬(wàn)美元，占該行政區(qū)總交易額的 28%。

比較定價(jià)指標(biāo)時(shí)，2021 年上半年每平方英尺的價(jià)格為 258 美元，與 2020 年上半年相比下降了 7%。與二級(jí)市場(chǎng)推動(dòng)定價(jià)的布魯克林類(lèi)似，皇后區(qū)也有同樣的故事。

外賣(mài)

紐約市 2021 年第二季度的整體多戶(hù)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)在第二季度大幅反彈。隨著投資者預(yù)計(jì)未來(lái)租金將持續(xù)改善，自由市場(chǎng)建筑現(xiàn)在以較低的資本化率和較高的價(jià)格交易。此外，租金穩(wěn)定的建筑在HSTPA 之后首次站穩(wěn)腳跟，利用長(zhǎng)期債務(wù)、低利率環(huán)境和高凈值/家族辦公室資本的可用性。

雖然 Delta 變體可能會(huì)減緩復(fù)蘇，但我相信市場(chǎng)狀況足夠強(qiáng)勁，可以保持彈性并繼續(xù)投資銷(xiāo)售增長(zhǎng)的長(zhǎng)期軌跡。定價(jià)清晰和基本面的強(qiáng)勢(shì)可能會(huì)導(dǎo)致大部分仍處于觀望狀態(tài)的資本跳入、投資并為交易和定價(jià)的增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。

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標(biāo)簽： 紐約市多戶(hù)家庭