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住宅產(chǎn)業(yè)格局必將走向高度集中的發(fā)展模式

2021-08-17 15:19:13 樓市速遞 來源：
導讀 來源：證券日報內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)從來沒有在香港上市這么密集，即使失敗了，也要重整旗鼓，重新“送表”。這種現(xiàn)象很少見。據(jù)《證券日報》記者

來源：證券日報

內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)從來沒有在香港上市這么密集，即使失敗了，也要重整旗鼓，重新“送表”。這種現(xiàn)象很少見。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，自今年2月新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，已有鵬潤控股、惠今控股、綠城管理、尚坤地產(chǎn)、領地控股、中國文旅、三訊控股、港龍中國地產(chǎn)、地產(chǎn)、大唐集團、祥生控股等11家內(nèi)地房企申請赴港上市。此外，總部位于成都的何能地產(chǎn)、安徽領先的地產(chǎn)公司文怡地產(chǎn)以及廣東的方志集團，均有報道稱近期赴港IPO。僅5月份以來，就有5家房企披露了赴港上市的信息。

“持續(xù)近兩年的行業(yè)融資收緊、新冠肺炎疫情突襲、中斷兩個多月的銷售回款、境內(nèi)外融資節(jié)奏被打亂、到期債務被沖頂.還沒有列出每一個布局。中小房企很難打通，外部環(huán)境的變化迫使這些中小房企盡快抓住資金輸血的‘救命通道’?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，當前行業(yè)集中度越來越高，小規(guī)模公司在市場中的話語權(quán)較低，對抗不確定風險的能力較弱。區(qū)域性房企集中申請IPO，一方面尋求資本輸血的生存路徑，另一方面開辟全國性發(fā)展布局。

資金鏈緊張，負債率較高

據(jù)《證券日報》記者觀察，土地儲備集中在單一區(qū)域，負債率過高，融資成本高，這些都是上述上市房企的共同特點。但歸根結(jié)底，獲得低成本資金是緩解高負債率帶來的隱患和發(fā)展問題的主要需求。

5月31日，王朝地產(chǎn)再次向HKEx遞交招股書。數(shù)據(jù)顯示，其債務規(guī)模過大。2017年凈負債率高達1087.9%。經(jīng)過兩年的降杠桿，價值降至119.2%，但仍高于行業(yè)平均水平。

5月20日提交IPO申請的房地產(chǎn)，2017年至2019年負債總額分別為353.55億元、431.18億元、465.06億元，凈資產(chǎn)負債率分別為3909%、533%、225%。2019年，百強上市房企平均凈資產(chǎn)負債率為101.8%，房地產(chǎn)是平均水平的兩倍多。

4月9日遞交上市申請的領地控股招股書顯示，其2017年至2019年的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產(chǎn)負債率分別為60%、110%和140%。負債率一路上漲，遠超行業(yè)平均水平，融資利率也一路上漲。2017年至2019年的加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%和9.9%。從在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股融資利率水平來看，幾乎都控制在7%以內(nèi)，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至控制在5%左右，可見差距較大。

“受疫情影響，今年房企資金鏈非常緊張，負債率不斷上升?！碧m德咨詢總裁宋延慶對《證券日報》記者表示，從上述呈現(xiàn)的企業(yè)來看，大部分都是區(qū)域龍頭房企。隨著老項目的逐步消化，新土地儲備的獲取需要更高的成本和更大的資金壓力。在此基礎上，要想成為全國性的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得更高的規(guī)模，上市是必要的渠道。

“房企上市的主要目的是為了獲得更多的資本收益和補充資金?！盧ealData高級分析師潘浩告訴《證券日報》記者。

在香港上市或延期上市

雖然對資金的渴求很迫切，但事實是“敲鐘”沒那么容易，而洪IPO的推遲

“按照常規(guī)流程，這一輪問詢應該早就到了，但由于疫情原因，我們還沒有進入下一階段。我們在等待的同時盡量做好各種準備，爭取壓縮時間?！币晃唤咏鲜蟹科蟮娜耸肯颉蹲C券日報》記者透露，香港房企上市進程普遍緩慢，最終能否成功還不確定。

匯盛國際金融總裁黃立沖在接受記者《證券日報》采訪時表示，上市期間，房企的債務壓力將前所未有。為了緩解債務壓力，這些中小房企會從國內(nèi)、海外等各種成本較高的渠道借款，最終的結(jié)果就是更高的債務規(guī)模。

“如果負債率過高，資本市場的接受度自然會降低。如果拖到債務違約，能否順利上市就難說了。”一位不愿透露姓名的人士告訴《證券日報》記者。

潘浩表示，疫情影響了房企赴港上市的步伐，今年的第二次“交割”甚至三次“交割”都將增加。對于房企來說，推遲上市步伐，會打亂上市后一系列融資計劃和金融市場的運行節(jié)奏，給眾多希望上市的房企增添許多不確定因素。

“上市不是目的，也不是解決房企問題的唯一途徑。”潘浩告訴《證券日報》記者，房企的行業(yè)格局將不可避免地走向高集中度發(fā)展模式，中小房企的發(fā)展空間將越來越有限。房企也要注重發(fā)展本身，在把握市場機遇、分散配置輕重資產(chǎn)資源方面有硬實力。

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