來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

深圳樓市的監(jiān)管風(fēng)暴再次升級(jí)，這一次矛頭依舊指向高價(jià)二手房。5月21日上午，深圳市住建局下屬的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳市住建局”)備案了于恒深圳灣一期項(xiàng)目于恒金融中心的預(yù)售許可證。

公開(kāi)資料顯示，于恒深圳灣預(yù)售套數(shù)合計(jì)805套，涵蓋商業(yè)、商務(wù)公寓、辦公三大類(lèi)。其中商業(yè)產(chǎn)品197套，建筑面積約49-180平方米。整體備案均價(jià)為14.1萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間為6.4-23.4萬(wàn)元/平方米；356套為辦公產(chǎn)品，建筑面積約60-595平方米，整體備案均價(jià)14.2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間10.1-20萬(wàn)元/平方米。

在所有注冊(cè)產(chǎn)品中，最受關(guān)注的是252套商業(yè)公寓，建筑面積63-582平方米，備案價(jià)格區(qū)間為9.8-20.1萬(wàn)元/平方米，整體平均備案價(jià)格約為15.3萬(wàn)元。換算成總價(jià)，這些商住公寓的源價(jià)高達(dá)613萬(wàn)元-1.21億元。

按照深圳現(xiàn)行政策，取得預(yù)售證書(shū)后，新樓盤(pán)必須在10天內(nèi)公開(kāi)發(fā)售，并一次性對(duì)外銷(xiāo)售。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)查詢(xún)，2020年以來(lái)，深圳樓市新增13個(gè)樓盤(pán)獲得預(yù)售許可，其中備案單價(jià)最高的出現(xiàn)在萬(wàn)科星城的商業(yè)產(chǎn)品中，達(dá)到14.2萬(wàn)元/平方米。這意味著，于恒深圳灣不僅是今年深圳樓市首個(gè)入市的高端項(xiàng)目，也是年內(nèi)單價(jià)最高的新盤(pán)。

2017年1月24日，同樣位于深圳灣區(qū)的萬(wàn)科富萬(wàn)匯獲得預(yù)售許可證。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目設(shè)立商品房，建筑面積75.73平方米，備案價(jià)25萬(wàn)元/平方米；其他辦公樓備案價(jià)格在10.8萬(wàn)元-20.3萬(wàn)元/平方米之間。隨后三年，深圳再無(wú)新紀(jì)錄，單價(jià)高于20萬(wàn)元/平方米。

備案信息顯示，于恒深圳灣共有18套房，單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。如此高的備案價(jià)引起了公眾的關(guān)注，也牽動(dòng)了經(jīng)歷多輪調(diào)控加碼的深圳樓市的神經(jīng)。

5月21日下午，上述預(yù)售信息公布后不到半天，在深圳房產(chǎn)信息平臺(tái)上找不到關(guān)于于恒深圳灣的相關(guān)備案信息。

許多于恒內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，由于備案價(jià)格過(guò)于敏感，預(yù)售信息已從網(wǎng)上刪除?！暗业念A(yù)售證明并沒(méi)有被吊銷(xiāo)，只是預(yù)售信息暫時(shí)從網(wǎng)站上刪除了?！币晃挥诤銉?nèi)部人士透露。

按照原計(jì)劃，于恒深圳灣將推出首批160-580平方米的二至五居室公寓，樣板房已于近日開(kāi)盤(pán)。

據(jù)上述于恒內(nèi)部人士透露，具體開(kāi)放時(shí)間定在6月，預(yù)計(jì)不會(huì)推遲。目前，(所有準(zhǔn)備工作)基本按設(shè)定時(shí)間進(jìn)行。

2017年1月，深圳市國(guó)土資源局發(fā)布《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》。此次升級(jí)版“限價(jià)令”明確規(guī)定，首次申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目的均價(jià)不能明顯高于周邊地區(qū)同類(lèi)單位的均價(jià)。如果周邊沒(méi)有類(lèi)似項(xiàng)目的參考，可以參考周邊類(lèi)似二手房的價(jià)格。

深圳樂(lè)居數(shù)據(jù)顯示，于恒深圳灣周邊豪宅深圳灣1號(hào)，目前在售現(xiàn)有公寓320-720平米，單價(jià)在20萬(wàn)元/平米以上；根據(jù)科控股有限公司APP數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)深圳灣樂(lè)府二期同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在16.6-19.5萬(wàn)元/平方米之間。

“過(guò)去幾年，警

營(yíng)銷(xiāo)人員工作的房地產(chǎn)公司在這個(gè)東部地區(qū)開(kāi)發(fā)了一個(gè)大型房地產(chǎn)，去年首次開(kāi)業(yè)。預(yù)計(jì)今年下半年會(huì)推出一款新產(chǎn)品。“當(dāng)時(shí)工作人員主動(dòng)說(shuō)，我們第一次開(kāi)盤(pán)的房子備案價(jià)比較低，周邊二手房的價(jià)格普遍比我們的房產(chǎn)要高。如果我們申請(qǐng)新的產(chǎn)品預(yù)售證書(shū)，備案價(jià)格還有上漲的空間。但最近，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)不再提及此事?！?

在“限價(jià)”規(guī)則下，近三年深圳房企申請(qǐng)新增預(yù)售備案時(shí)，備案價(jià)格和速度始終受限?！吧钲诿吭滦略鲱A(yù)售審批，低價(jià)房和高價(jià)房必須相互匹配，監(jiān)管部門(mén)會(huì)在備案價(jià)格上適當(dāng)做一些調(diào)整。比如某個(gè)區(qū)域的新盤(pán)價(jià)格比較高，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)會(huì)優(yōu)先對(duì)一些價(jià)格比較低的盤(pán)進(jìn)行預(yù)售審批，拉平整個(gè)區(qū)域的均價(jià)?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員表示。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)售報(bào)價(jià)也是整個(gè)新銷(xiāo)售流程中比較復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。這位營(yíng)銷(xiāo)人員告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》。不是政府想賣(mài)多少就賣(mài)多少，而是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)糾結(jié)，畢竟他們必須保證利潤(rùn)率。他們會(huì)根據(jù)相鄰競(jìng)品的退役速度和自己預(yù)定的退役期來(lái)定價(jià)，理想的方式是將價(jià)格定在退役期和利潤(rùn)率平衡的水平。確定價(jià)格后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步判斷價(jià)格能否通過(guò)預(yù)售審批，并根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整。

除了嚴(yán)格監(jiān)管新

房市場(chǎng)之外，深圳二手房市場(chǎng)上，早從4月底開(kāi)始，就打響了一輪樓市專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。

最新一個(gè)動(dòng)作是，深圳住建局正第一時(shí)間對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心、龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等四個(gè)二手房掛牌價(jià)格虛高的樓盤(pán)進(jìn)行核查，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房掛牌價(jià)格進(jìn)行排查。

這四個(gè)涉事樓盤(pán)，均出現(xiàn)在5月15日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深房中協(xié)”)發(fā)布的《熱點(diǎn)片區(qū)樣本樓盤(pán)項(xiàng)目報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)觀察表》里面，是最高報(bào)盤(pán)單價(jià)對(duì)比片區(qū)參考均價(jià)漲幅最大的幾個(gè)項(xiàng)目。以TATA公寓為例，截至5月14日，其在貝殼、中原、Q房、樂(lè)有家等4大放盤(pán)平臺(tái)上，掛牌單價(jià)與片區(qū)均價(jià)均價(jià)相比，漲幅均超過(guò)175%，最高漲幅達(dá)到211.77%。

“我們?cè)谙蛏鐣?huì)公開(kāi)的同時(shí)，也向相關(guān)主管部門(mén)提交了這份名單，作為官方?jīng)Q策的參考依據(jù)。”一位深房中協(xié)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示。

5月22日下午，深圳市住建局會(huì)同寶安區(qū)住建局對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源已全部下架。

上述深房中協(xié)人士說(shuō)，接下來(lái)每個(gè)月15號(hào)前后將定期分批公布異動(dòng)樓盤(pán)名單。同時(shí)深房中協(xié)將通過(guò)周期性觀測(cè)，形成深圳二手房熱點(diǎn)樓盤(pán)的趨勢(shì)性數(shù)據(jù)，后續(xù)對(duì)外發(fā)布。“如果這些熱點(diǎn)樓盤(pán)的價(jià)格持續(xù)上漲，不排除后面會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。”

深圳住建局稱(chēng)，深圳正在開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng)，排查、監(jiān)督的房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為包括：捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類(lèi)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)違法違規(guī)行為和樓盤(pán)，將及時(shí)予以曝光。市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)也將會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管局等相關(guān)主管部門(mén)，不斷加大執(zhí)法力度。

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