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北京二手房市場(chǎng)價(jià)格明顯不同 二手房?jī)r(jià)格只需小幅上漲即可

2021-08-18 16:42:44 房產(chǎn)資訊 來(lái)源：
導(dǎo)讀 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)近日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格分化明顯，剛需二手房?jī)r(jià)格小幅上漲，而改善后的二手房面臨成交難、

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

近日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格分化明顯，剛需二手房?jī)r(jià)格小幅上漲，而改善后的二手房面臨成交難、降價(jià)多的尷尬。

只需要客戶積極進(jìn)入市場(chǎng)

“北京70%以上的二手房買(mǎi)家都是剛需客戶，熱點(diǎn)只需要上去，和剛需積極入市的客戶關(guān)系很好?！倍嗝址恐薪殇N(xiāo)售人員告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者。

《中國(guó)證券報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，中介提到的優(yōu)質(zhì)二手房，是指具有“樓齡新、靠近地鐵、物業(yè)環(huán)境好”等特點(diǎn)的房子。但北京具備上述條件的二手房比例并不高。優(yōu)質(zhì)二手房數(shù)量有限，但近期需求激增導(dǎo)致價(jià)格上漲。

一位位于大興區(qū)一個(gè)新二手房樓盤(pán)附近的中介告訴《中國(guó)證券報(bào)》，3月前，該小區(qū)兩居室的價(jià)格約為350萬(wàn)元，朝向、戶型、稅費(fèi)都很有吸引力。隨著最后一批上市房源逐漸售罄，新上市房源的兩居室價(jià)格從380萬(wàn)元起步?！皹I(yè)主的心理預(yù)期發(fā)生了很大變化。3月前，受疫情影響，不少業(yè)主急于出手，價(jià)格彈性較高，2-3月為低點(diǎn)。隨著急售客戶房屋的出售，以及疫情期間剛需客戶需求的逐步釋放，新房?jī)r(jià)格有所上漲?！?

這個(gè)說(shuō)法已經(jīng)被很多銷(xiāo)售人員驗(yàn)證過(guò)了?！吧鐓^(qū)早期出售的一些房子并不是社區(qū)中質(zhì)量最好的位置，但它們的價(jià)格很低，已經(jīng)被剛需的客戶購(gòu)買(mǎi)。最近很多在售的房子，位置和戶型都比較好，本身就有溢價(jià)。這也是價(jià)格上漲的一個(gè)主要因素?！蹦纤沫h(huán)一個(gè)新小區(qū)的銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)。

據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，部分開(kāi)發(fā)商將針對(duì)新樓盤(pán)推出特價(jià)。但是，從二手房的銷(xiāo)售情況來(lái)看，以前的特價(jià)房在作為二手房出售時(shí)通常都不高。開(kāi)發(fā)商覆蓋的房子往往位置較好，后期作為二手房出售時(shí)通常會(huì)有比較明顯的溢價(jià)。

改善住房正面臨尷尬

剛需房市場(chǎng)升溫，改善二手房滯銷(xiāo)。

《中國(guó)證券報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，面積大、總價(jià)高的改善型住房市場(chǎng)整體熱度較低，無(wú)論是市中心還是郊區(qū)。這些房子通常是別墅、四合院、復(fù)式住宅等。他們基本上是改善住房的客戶。按照北京現(xiàn)行限購(gòu)政策，加上中介費(fèi)和稅費(fèi)，二手房客戶首付比例約為總房?jī)r(jià)的70%。

“很多房子的原值很低，五歲以下的也不是唯一，所以不容易貸款。如果是第二套買(mǎi)家，基本上所有客戶都要全額支付?！倍辔讳N(xiāo)售人員告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者，“如果把這類(lèi)房源賣(mài)給第一套客戶，即使貸款交了，還款壓力也會(huì)很大。能買(mǎi)得起這種房子的人一般都不是第一批客戶，所以貸款資格基本上已經(jīng)用光了，這讓這些二手改善房的銷(xiāo)售面臨尷尬?！?

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，在部分二手房網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)的降價(jià)清單和遺漏清單中，總價(jià)高、面積大的改善房源較多，部分二手房單價(jià)較同小區(qū)降價(jià)50%。

以位于南四環(huán)的一個(gè)別墅小區(qū)為例，該小區(qū)建設(shè)時(shí)間在2000年左右，距離地鐵較遠(yuǎn)，沒(méi)有電梯，小戶型一居室和兩居室的均價(jià)在4萬(wàn)元/平方左右

“在西城學(xué)區(qū)買(mǎi)房的客戶一般都是先把自己的房子賣(mài)出去，拿到房款后再在西城學(xué)區(qū)支付業(yè)主的房款。當(dāng)時(shí)很多客戶聽(tīng)銷(xiāo)售人員說(shuō)可以在15天內(nèi)完成西城學(xué)區(qū)的購(gòu)房，就先預(yù)定了房子，但是賣(mài)自己房子的時(shí)間大大超出了預(yù)期。比如買(mǎi)房的人也是換房子的客戶。一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，其他環(huán)節(jié)受到影響。最近，許多這樣的連續(xù)客戶要求退房?！变N(xiāo)售人員告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者。

據(jù)了解，在北京很多地區(qū)，二手房的過(guò)戶仍然是以編號(hào)政策為準(zhǔn)，部分已經(jīng)排到了6月中下旬?！白羁斓那闆r下，從訂房到過(guò)戶需要一個(gè)半月。如果想買(mǎi)學(xué)區(qū)，基本上已經(jīng)來(lái)不及了，除非你特別幸運(yùn)?！币恍╀N(xiāo)售人員說(shuō)。

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