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您如何確定一項多戶交易是否優(yōu)于另一項?首先讓我說一筆交易的好壞取決于您作為投資者所做的假設(shè)，而假設(shè)并不能保證實現(xiàn)。作為我的公司 Blue Lake Capital 的房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者和辛迪加人，我們在考慮投資物業(yè)時的分析的一個重要部分是查看該物業(yè)過去的表現(xiàn)。這包括分析各種因素，包括空置率、壞賬、優(yōu)惠、收入和支出。
我們不僅著眼于該物業(yè)在過去 6 個月或 12 個月內(nèi)的表現(xiàn)，而且還尋找趨勢。這表明該物業(yè)未來表現(xiàn)的潛力。分析潛在財產(chǎn)時的百萬美元問題是：“您的假設(shè)是基于感覺和對市場的了解，還是基于硬數(shù)據(jù)?”
作為一名前律師，我信奉“曾經(jīng)是一名律師，永遠是一名律師”的格言，所以我一直在尋找盡可能接近“事實”的東西。再加上在研究生院就讀麻省理工學(xué)院的影響，我很久以前就了解到硬數(shù)據(jù)必須支持我的假設(shè)。在考慮投資機會時，必須將情緒放在一邊，始終以清晰的邏輯為準。這就是我們在承銷交易和評估資產(chǎn)時使用機器學(xué)習(xí) (ML) 和人工智能 (AI) 的原因;這些技術(shù)幫助我們確保根據(jù)硬數(shù)據(jù)做出更好的投資決策。
讓技術(shù)發(fā)揮作用
機器學(xué)習(xí)是人工智能的一種形式，它能夠從先前的經(jīng)驗中學(xué)習(xí)，而無需進行任何額外的編程。人工智能是計算機科學(xué)的一種形式，它使用計算機以比我們?nèi)祟愃苓_到的速度更快的速度來模擬智能人類行為。您可以使用這些技術(shù)以自己無法完成的方式來分析數(shù)據(jù)。
例如，我們使用人工智能和機器學(xué)習(xí)，通過分析物業(yè)未來的表現(xiàn)來幫助我們選擇要關(guān)注的市場。這些假設(shè)基于對市場和物業(yè)過去表現(xiàn)的分析。該技術(shù)還著眼于市場和子市場將如何按季度和年度增長的預(yù)測。
當(dāng)我們考慮承保財產(chǎn)時，我們會使用人工智能軟件。除了標準指標外，您還可以使用 AI 來比較其他市場數(shù)據(jù)，包括保留率、租賃期限和平均空置天數(shù)等因素。AI 還為我們提供銷售補償、租賃交易數(shù)據(jù)和運營預(yù)測，幫助我們了解未來的競爭情況。
此外，人工智能軟件能夠分析趨勢，然后根據(jù)正在分析的數(shù)據(jù)做出預(yù)測。預(yù)測可能很廣泛。它們甚至包括鄰里預(yù)測、租戶模式和預(yù)測性維護，這是人工智能在其他領(lǐng)域擅長的領(lǐng)域。所有這些數(shù)據(jù)都可以幫助您確定潛在投資未來業(yè)績的質(zhì)量。
使用數(shù)據(jù)
我們使用的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點之一是對潛在租金增長的分析。例如，如果 AI 預(yù)測租金增長 5%，我們在進行預(yù)測時仍會采用較低的數(shù)字以確保安全。因為在預(yù)測潛在性能時有很多變量會起作用，所以我們使用 AI 和 ML 創(chuàng)建用于我們預(yù)測的硬數(shù)據(jù)，但我們?nèi)匀煌ㄟ^在我們的預(yù)測中保持保守來降低風(fēng)險。
確定哪些市場將表現(xiàn)并繼續(xù)保持強勁是復(fù)雜的，但人工智能和機器學(xué)習(xí)技術(shù)提供的數(shù)據(jù)使這一過程更加可靠。這是因為數(shù)據(jù)不僅包括對房地產(chǎn)級別的績效分析，還包括對市場和子市場級別的績效分析。
我們還在考慮采用新的人工智能技術(shù)，以幫助預(yù)測哪些租戶會續(xù)租，哪些租戶會在租約到期時離開房產(chǎn)。該技術(shù)著眼于特定租戶群體的續(xù)訂率，這有助于保持較高的入住率。這些預(yù)測數(shù)據(jù)使我們的承保假設(shè)更加準確。
入門
當(dāng)您評估下一項投資時，請務(wù)必詢問承保和預(yù)測數(shù)據(jù)的收集方式和地點。如果所做的假設(shè)僅僅基于“行業(yè)標準”，那么這可能會被證明是一個重大風(fēng)險，因為沒有數(shù)據(jù)的事實基礎(chǔ)。
雖然許多個人投資者可能對使用人工智能評估他們的個人投資選擇的費用不感興趣，因為該軟件可能非常昂貴，但請保薦人與您分享報告是完全合適的。通常被認為信譽良好的來源包括 Axiometrics、Yardi Matrix 和 CBRE。在查看這些報告時，請仔細查看有關(guān)租金、入住率和優(yōu)惠的預(yù)測分析，看看它們是否與預(yù)測合理一致。
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