在過(guò)去的幾年中，由于庫(kù)存短缺以及抵押貸款利率處于歷史低位，我們看到房屋以聞所未聞的價(jià)格出售。供需之間的這種不平衡推高了價(jià)格，并迫使買家積極競(jìng)爭(zhēng)少數(shù)待售房屋。這通常意味著放棄所有意外情況以提高購(gòu)買要約的可取性。不幸的是，如果房屋沒(méi)有對(duì)所提供的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，這會(huì)使?jié)撛谫I家處于危險(xiǎn)的境地。

如果沒(méi)有評(píng)估應(yīng)急措施，買方可能不得不拿出額外的現(xiàn)金來(lái)彌補(bǔ)抵押銀行將貸款(基于評(píng)估價(jià)值)與要約價(jià)格之間的差距。更糟糕的是，由于大量的房屋再融資，評(píng)估師一直非常忙碌，這使得托管結(jié)束的時(shí)間處于危險(xiǎn)之中。

所有這一切的最終結(jié)果是，對(duì)于沒(méi)有提供所有現(xiàn)金的買家來(lái)說(shuō)，獲得及時(shí)可靠的評(píng)估至關(guān)重要。因此，了解評(píng)估過(guò)程的運(yùn)作方式以及如何避免可能的陷阱非常重要。

評(píng)估的作用

抵押銀行要求在向買家提供貸款之前，房產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)認(rèn)證評(píng)估。為了降低賠錢的風(fēng)險(xiǎn)，銀行希望確保他們的貸款不超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的一定百分比(通常為 80% 的合格貸款)。如果借款人資不抵債或無(wú)法以其他方式償還貸款，貸方可以取消抵押品贖回權(quán)，然后出售財(cái)產(chǎn)以收回資金。如果房產(chǎn)價(jià)值低于貸款金額，銀行就會(huì)賠錢(而且銀行通常不會(huì)賠錢)。

在 2008 年金融危機(jī)之后，主要是由于以信用不佳的抵押貸款為基礎(chǔ)的衍生品的銷售，新的立法對(duì)貸方和評(píng)估方之間的關(guān)系提出了更嚴(yán)格的規(guī)定。在多德-弗蘭克法案獲得通過(guò)，以創(chuàng)造更大的財(cái)務(wù)控制和消費(fèi)者保護(hù)措施，以避免類似于導(dǎo)致2008年金融危機(jī)以后的情況。該新準(zhǔn)則是“旨在確保家庭評(píng)估是準(zhǔn)確和真實(shí)，同時(shí)防止不法中間商從施壓評(píng)估師......提供更高的估值。”

評(píng)估管理公司 (AMC)

這導(dǎo)致了評(píng)估管理公司 (AMC) 的擴(kuò)張，它們充當(dāng)貸方和評(píng)估方之間的中介，以減少潛在的利益沖突。貸款人現(xiàn)在通過(guò) AMC 訂購(gòu)財(cái)產(chǎn)評(píng)估，該 AMC 擁有經(jīng)過(guò)審查的許可評(píng)估師名單。AMC 將工作分配給其中一名評(píng)估員，并將完成的報(bào)告發(fā)送回 AMC，AMC 將結(jié)果轉(zhuǎn)發(fā)給適當(dāng)?shù)馁J方。

雖然理論上這通過(guò)減少不道德的貸款行為為借款人提供了更多保護(hù)，但它也有一些負(fù)面影響。由于許多資產(chǎn)管理公司與大型機(jī)構(gòu)貸方協(xié)商合同，因此評(píng)估費(fèi)率是在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)定的，并且不考慮勞動(dòng)力成本的地區(qū)差異。這可能導(dǎo)致 AMC 僅向當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師支付遠(yuǎn)低于現(xiàn)行費(fèi)率的費(fèi)率。最好的評(píng)估師選擇不為這些 AMC 工作，而是與更了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和習(xí)俗并為評(píng)估服務(wù)支付市場(chǎng)水平費(fèi)用的當(dāng)?shù)刭J方建立聯(lián)系。

這在評(píng)估的成本和質(zhì)量上造成了分歧。許多通過(guò)大型貸款機(jī)構(gòu)(花旗銀行、大通銀行、富國(guó)銀行、銀行等)進(jìn)行的評(píng)估都以低利率提供，因此吸引了經(jīng)驗(yàn)不足的評(píng)估師，他們通常遠(yuǎn)離標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所在地。這些估價(jià)師通常不了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)動(dòng)態(tài)，并且難以確定合適的可比房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房產(chǎn)估值較低。

這可能會(huì)讓購(gòu)房者持有短線。由于估值可能低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，因此完成交易所需的貸款金額與貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)缺乏經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師的估值提供的金額之間可能存在差異。

尋找解決方案

只要有可能，解決這個(gè)問(wèn)題的方法就是與當(dāng)?shù)氐馁J方合作。這些較小的機(jī)構(gòu)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，為評(píng)估支付市場(chǎng)費(fèi)率，并吸引最有經(jīng)驗(yàn)的持牌評(píng)估師。這些評(píng)估師通常反應(yīng)更快、更準(zhǔn)確，讓買家有更大機(jī)會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中滿足貸方要求。

在某些情況下，較小的抵押銀行可能無(wú)法提供與較大銀行相同的利率。購(gòu)房者希望獲得最優(yōu)惠的利率是可以理解的，特別是對(duì)于 30 年期的貸款，在貸款期限內(nèi)，利率的微小變化可以節(jié)省數(shù)千美元。也就是說(shuō)，買家應(yīng)該小心。如果您無(wú)法完成交易，那么高利率并不重要，因?yàn)槟脑u(píng)估沒(méi)有按時(shí)按價(jià)值進(jìn)行。

依靠您的代理

在您評(píng)估購(gòu)買和貸方時(shí)，請(qǐng)與您信任的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，以獲得有關(guān)抵押貸款經(jīng)紀(jì)人或其他擁有可靠穩(wěn)定的當(dāng)?shù)卦u(píng)估師并提供有競(jìng)爭(zhēng)力的利率的貸方的建議。優(yōu)秀的代理商每年進(jìn)行數(shù)十筆交易，并與可以幫助您實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的供應(yīng)商建立牢固的關(guān)系。

認(rèn)真對(duì)待他們的建議，不要只是為了方便或因?yàn)樗麄內(nèi)⌒焖訇P(guān)閉或優(yōu)惠利率而默認(rèn)使用您現(xiàn)有的銀行。深入挖掘并詢問(wèn)有關(guān)評(píng)估過(guò)程的詳細(xì)問(wèn)題，實(shí)際期望評(píng)估需要多長(zhǎng)時(shí)間，如果他們使用當(dāng)?shù)卦u(píng)估師，他們通常需要多少評(píng)估以及在做出與特定貸方合作的決定之前您應(yīng)該了解的任何其他細(xì)節(jié).

通過(guò)信任您的代理人并提前做好跑腿工作，您將能夠更好地在報(bào)價(jià)日以及托管過(guò)程中接下來(lái)的幾周內(nèi)占上風(fēng)。

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