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聆聽房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間如何侵蝕曼哈頓的價(jià)格

2021-11-08 16:20:50 高端訪談 來源：
導(dǎo)讀 房地產(chǎn)賣家關(guān)心兩件事：他們的房產(chǎn)能得到多少，以及需要多長(zhǎng)時(shí)間才能得到。另一方面，買家關(guān)心折扣：賣家的折扣有多低?這些問題通過一個(gè)簡(jiǎn)

房地產(chǎn)賣家關(guān)心兩件事：他們的房產(chǎn)能得到多少，以及需要多長(zhǎng)時(shí)間才能得到。另一方面，買家關(guān)心折扣：賣家的折扣有多低?這些問題通過一個(gè)簡(jiǎn)單的衡量標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來：時(shí)間。

例如，查看自 2006 年以來曼哈頓銷售原始要價(jià)的平均掛牌折扣顯示一條相對(duì)可以理解的線——平均掛牌折扣在市場(chǎng)低迷時(shí)期上升，在市場(chǎng)過剩時(shí)期下降。然而，就像所有房地產(chǎn)一樣，一種規(guī)模并不適合所有人。深入了解這些折扣(見下文)可以看出市場(chǎng)上有多少時(shí)間會(huì)侵蝕價(jià)格以及市場(chǎng)參與者應(yīng)該期待什么。

首先，讓我們看看自 2006 年以來曼哈頓銷售的整體平均上市折扣。在過去 15 年期間，從最高折扣的角度來看，最好的交易出現(xiàn)在 2008-2009 年信貸危機(jī)期間，當(dāng)時(shí)平均折扣達(dá)到16%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖，平均折扣開始慢慢減少。到 2015 年 4 月，市場(chǎng)活動(dòng)已達(dá)到狂熱，平均折扣降至 1.5% 的低點(diǎn)。隨后，隨著市場(chǎng)降溫，貼現(xiàn)率又開始緩慢上升。在 Covid-19 鎖定期間，快進(jìn)到 2020 年第二季度，平均折扣升至略高于 10%。隨著市場(chǎng)在 2021 年恢復(fù)生機(jī)，平均折扣下降了近一半，至 5.2%。

雖然折扣在危機(jī)期間上升而在復(fù)蘇期間下降是有道理的，但這些知識(shí)有用嗎?今天的買家能期待 5% 的折扣嗎?今天的賣家應(yīng)該期待 5% 的折扣嗎?

這取決于!除其他外，準(zhǔn)時(shí)。

讓我們看看按上市時(shí)間細(xì)分的平均上市折扣是什么樣的：

在這里，我們可以看到，盡管市場(chǎng)波動(dòng)，但很快簽訂合同的交易卻大幅減少了折扣。此外，因?yàn)閮r(jià)格是上市的主要自變量，所以在市場(chǎng)上花費(fèi)的時(shí)間較短表明賣家的定價(jià)是正確的。請(qǐng)注意，即使在曼哈頓房地產(chǎn)最糟糕的時(shí)期——2009 年和 2002 年 SARS 爆發(fā)期間——定價(jià)正確的賣家，例如，在市場(chǎng)上或低于市場(chǎng)，平均也只能看到 5% 的折扣。相比之下，在需求增加和供應(yīng)減少近一年后，目前的整體平均折扣為 5%。

另一方面，出錯(cuò)的賣家在市場(chǎng)上徘徊了120多天，2009年和2020年分別只拿到了要價(jià)的78%和84%。

對(duì)于賣家來說，這種觀點(diǎn)是了解高定價(jià)以預(yù)期折扣的機(jī)會(huì)成本的好方法。換句話說，如果買家的出價(jià)比現(xiàn)在高出 5%，那么與在不到 5% 的時(shí)間內(nèi)獲得略高于要價(jià)相比，在市場(chǎng)上多出兩個(gè)月的時(shí)間和 5% 的折扣。一個(gè)月。此外，時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)就越說“你的價(jià)格是錯(cuò)誤的”。

那么，市場(chǎng)參與者今天應(yīng)該期待什么?

當(dāng)前在曼哈頓快速簽署的交易的折扣根本不是折扣——而是溢價(jià)!夏季對(duì)價(jià)格合理的單位的持續(xù)需求推動(dòng)了折扣為負(fù)，表明賣家平均收到的價(jià)格比他們的要價(jià)高 0.2%。請(qǐng)注意，這一溢價(jià)也出現(xiàn)在之前的市場(chǎng)高峰期，當(dāng)時(shí)買家競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。

深入挖掘，我們可以看到兩周內(nèi)簽訂合同的賣家表現(xiàn)更好，平均比原始要價(jià)高 1.5%。

那么這個(gè)故事的寓意是什么?時(shí)間侵蝕價(jià)格。如果俗話說，所有的房地產(chǎn)都是本地的，那么所有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)都應(yīng)該是本地的。考慮到這一點(diǎn)，了解折扣的最佳方式是按上市時(shí)間。對(duì)于賣家來說，這意味著定價(jià)和傾聽市場(chǎng)。對(duì)于以價(jià)值為導(dǎo)向的買家來說，這意味著專注于大盤已經(jīng)落后的單位。

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