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需要避免的五個常見的多戶承保錯誤

2021-11-23 16:39:52 房產(chǎn)資訊 來源：
導(dǎo)讀 作為我們多戶房地產(chǎn)輔導(dǎo)業(yè)務(wù)的一部分，我們每年為學(xué)生審查數(shù)百項交易。因此，我們對承保多戶出租物業(yè)的潛在現(xiàn)金流時最常見的錯誤有獨特的看

作為我們多戶房地產(chǎn)輔導(dǎo)業(yè)務(wù)的一部分，我們每年為學(xué)生審查數(shù)百項交易。因此，我們對承保多戶出租物業(yè)的潛在現(xiàn)金流時最常見的錯誤有獨特的看法。

以下是我們看到的五個最常見的錯誤，以及如何避免它們以確保您的多戶家庭承保流程健全。

錯誤一：高估市場租金和租金增長

我們指導(dǎo)學(xué)生尋找位置優(yōu)越且租金低于市場的公寓樓。如果可以以優(yōu)惠的價格購買這些商業(yè)物業(yè)，那么可以通過資本改善計劃使租金與市場租金保持一致。但是這種方法有兩個常見的承保錯誤。

首先，對裝修后的市場租金過于樂觀是普遍現(xiàn)象。為避免此錯誤，重要的是通過目標(biāo)物業(yè)與周邊地區(qū)競爭對手的基于數(shù)據(jù)的比較來驅(qū)動此估算。成品一樣嗎?設(shè)施、單元大小、布局和停車容量如何?這些都是影響新裝修樓盤能否達到市場租金的因素。

其次，人們普遍認(rèn)為租金會隨著時間的推移呈直線增長。這也過于樂觀了?？赡苡行┠攴葑饨鸶静粫鲩L，甚至有些年份會下降。創(chuàng)建備考時必須考慮這些情況。

錯誤 2：低估運營費用

房產(chǎn)的收入減去支出得出一個重要的指標(biāo)，稱為凈營業(yè)收入 (NOI)，它構(gòu)成了房產(chǎn)估值的基礎(chǔ)。因此，準(zhǔn)確估算運營費用至關(guān)重要。

一個常見的錯誤是簡單地“估計”運營費用(稅收、物業(yè)管理、公用事業(yè)等)，而沒有查看該物業(yè)之前的業(yè)績作為參考。例如，很容易估計公用事業(yè)單位為 750 美元。但是，如果查看該物業(yè)的歷史效用報表顯示每單位的實際成本為 900 美元，則成本估算將被證明是不準(zhǔn)確的。

這種趨勢在估算財產(chǎn)稅時尤為常見。這是因為房產(chǎn)的價值在出售時會重新評估，并且通常會出現(xiàn)大幅上漲，特別是如果前任所有者長期持有該房產(chǎn)。作為一般規(guī)則，該物業(yè)的新評估價值將等于銷售價格，應(yīng)應(yīng)用該縣的碾壓率來估算售后稅。

換句話說，當(dāng)備考假設(shè)房產(chǎn)稅在售后保持不變時，我們將其視為危險信號。

錯誤 3：低估維修和翻新費用

像上述那樣的增值策略的成功在很大程度上取決于準(zhǔn)確估算翻新物業(yè)的成本。

我們發(fā)現(xiàn)低估 完成裝修所需的成本和時間是很常見的。出于這個原因，與經(jīng)驗豐富的承包商合作制定翻新成本估算以及可用于可能發(fā)生成本超支的慷慨應(yīng)急預(yù)算始終是一個好主意。我們發(fā)現(xiàn)應(yīng)急訂單項應(yīng)該大約是翻新預(yù)算的 10%。

錯誤 4：不查看租金清單

房產(chǎn)的租金名冊提供了有關(guān)在出售時占用房產(chǎn)的個人的關(guān)鍵信息。在第一次評估公寓大樓時，通常會關(guān)注當(dāng)前的租金，因為它會推動房產(chǎn)的收入。但是這樣做忽略了另一個主要細(xì)節(jié)：租約到期。

多戶家庭租約的期限通常為 12 個月。當(dāng)它們到期時，租戶要么續(xù)租，要么不續(xù)租。如果他們不這樣做，則必須進行工作以“轉(zhuǎn)動”出租單元并找到新的住戶。這需要時間，這意味著由于沒有租戶每月付款，這意味著財產(chǎn)的收入損失。

不審查租約到期會忽略一組租約同時到期的風(fēng)險。例如，如果一處房產(chǎn)有 50 個多戶住宅單元，但 10 個單元的租約在同一個月到期，則在單元轉(zhuǎn)租和重新出租時，該房產(chǎn)的收入可能會大幅減少。在最壞的情況下，這可能會導(dǎo)致流動性緊縮。

錯誤 5：沒有對備考進行壓力測試

備考是對未來收入和支出的估計。不能保證實際表現(xiàn)將與備考估計密切相關(guān)。

因此，最佳做法是對備考進行“壓力測試”，也就是說，房地產(chǎn)投資者、貸方和交易中涉及的任何其他人都應(yīng)測試備考假設(shè)，以此作為考慮多種結(jié)果的一種方式。例如，如果備考假設(shè)房產(chǎn)空置率為 5%，那么在 7% 或 10% 的空置率下，回報和市場價值會發(fā)生什么變化?如果關(guān)閉成本估計為 3%，如果結(jié)果為 6%，回報會怎樣?

這里的共同主題是，根據(jù)我的經(jīng)驗，投資者往往對房產(chǎn)的潛在表現(xiàn)過于樂觀。在多戶房地產(chǎn)投資中，這是一個錯誤。在進行交易之前，采用數(shù)據(jù)驅(qū)動的方法進行承保并考慮一系列可能的結(jié)果是更好的做法。

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