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投資芝加哥房地產(chǎn)-做你的研究

2021-12-02 16:34:03 企業(yè)新聞 來源：
導(dǎo)讀 在過去的 10 年里，芝加哥的人口停滯不前。在過去三年中，它減少了1 5%——減少了 110,000 人;毫不奇怪，租金僅上漲了 7%，房價(jià)僅上漲

在過去的 10 年里，芝加哥的人口停滯不前。在過去三年中，它減少了1.5%——減少了 110,000 人;毫不奇怪，租金僅上漲了 7%，房價(jià)僅上漲了 7%。約20萬人收拾行裝搬離;許多到香檳、羅克福德和伊利諾伊州的其他地方，也有到鳳凰城、密爾沃基、洛杉磯、印第安納波利斯、達(dá)拉斯等大城市。

直到最近的飆升(在這里不太可能持續(xù))之前，房價(jià)都以每年 2% 到 3% 的通脹率上漲。這表明對各種住房的需求非常疲軟。另一個(gè)衡量需求的指標(biāo)——“收入價(jià)格”——表明過去十年房價(jià)一直低于當(dāng)?shù)仄骄杖胨苤蔚乃健?/p>

盡管目前對住房的需求不佳，但投資者必須關(guān)注未來的需求。我們未來需求的最佳指標(biāo)是就業(yè);更多的工作意味著更多的住房需求。

我們需要考慮涉及哪些類型的工作。在像芝加哥這樣的大市場，許多工作都與人口規(guī)模相關(guān)——醫(yī)生、牙醫(yī)、雜貨店，以及所有人都需要的各種服務(wù)。建筑業(yè)的工作通常是周期性的——因?yàn)樽≌ㄖ募ぴ霾粫?huì)持續(xù)。提供超出這些基本水平的增長的工作使我們能夠衡量未來的增長是高還是低。

在過去三年中，芝加哥失去了 200,000 個(gè)工作崗位，其中包括 20,000 個(gè)零售業(yè)、20,000 個(gè)制造業(yè)、20,000 個(gè)醫(yī)療保健、20,000 個(gè)政府和 40,000 個(gè)商業(yè)服務(wù)業(yè)。一刀切的損失，伴隨著人口的減少。只有金融部門和相對較小的建筑部門沒有失業(yè)。

未來最有可能出現(xiàn)的情況是這個(gè)非常大的市場持續(xù)收縮，在過去 20 年中，制造業(yè)工作崗位流失。

在住房整體需求萎縮的市場中，投資者仍然可以找到機(jī)會(huì)，因?yàn)橐恍┳邮袌龅谋憩F(xiàn)總是比其他子市場好。在缺乏可靠增長的情況下，最好的策略是避開市場的上半部分：修復(fù)房屋以提高租金價(jià)值或?qū)⒋蠓课輨澐譃楦邫n出租單元;請注意，未來的租金上漲幅度不大，因此請保持嚴(yán)格的預(yù)算。由于入住率下降的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)避免使用大型公寓物業(yè)。

借助郵政編碼數(shù)據(jù)可以識別有前景的子市場。投資者應(yīng)該遠(yuǎn)離房價(jià)非常高或非常低的地區(qū)，應(yīng)該尋找有很多租房者的地區(qū)，并應(yīng)該尋找穩(wěn)定的房價(jià)上漲。在所示的選定子市場中，郵政編碼 60402(伯溫)、60506(極光)、60608(芝加哥)、60616(芝加哥)和 60804(西塞羅)看起來很有希望。

投資者必須知道當(dāng)?shù)剜]政編碼的最佳租金范圍，在那里可以找到最多的當(dāng)前租房者。平均而言，租戶會(huì)在兩年內(nèi)搬家;您將經(jīng)常需要尋找新的。租金在最佳租金范圍內(nèi)的房產(chǎn)在吸引替代租戶方面遇到的困難最少。超過這個(gè)范圍，投資者將面臨租戶周轉(zhuǎn)期間出現(xiàn)數(shù)月空置的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能需要降低租金以吸引租戶。

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