11月2日，有消息稱，深圳將于當(dāng)天晚間21點(diǎn)執(zhí)行二手房分開指導(dǎo)價(jià)，屆時(shí)，各類房產(chǎn)平臺(tái)將公布二手房業(yè)主真實(shí)的在售價(jià)格。其中，13.2萬元/平方米以下的二手房掛牌價(jià)，可以直接展示真實(shí)報(bào)價(jià);而13.2萬元/平方米以上的二手房，依舊是展示指導(dǎo)價(jià)，具體報(bào)價(jià)還得問中介。

截至記者截稿前，各大中介機(jī)構(gòu)表示，沒有看到政府有完全取消二手房指導(dǎo)價(jià)的文件下發(fā)，因此，在各平臺(tái)上二手房源還會(huì)有政府參考價(jià)的顯示。

 

在參考價(jià)政策的調(diào)整下，近兩年深圳房價(jià)不斷平穩(wěn)下行。資料圖片

10月超70%房源低于參考價(jià)成交

58安居客研究院院長張波表示，二手房指導(dǎo)價(jià)此前出臺(tái)的意義，在于遏制快速上漲的房價(jià)，尤其是在炒房需求高漲的階段，通過出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，可以起到重要抑制作用，也是近兩年深圳房價(jià)不斷平穩(wěn)下行的重要政策。

自2021年2月起，深圳正式開始實(shí)行二手房參考價(jià)制度，對(duì)深圳全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)格，這與當(dāng)時(shí)的實(shí)際市場價(jià)格存在明顯價(jià)差。該政策要真正發(fā)揮作用，需要銀行按參考指導(dǎo)價(jià)來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多在于平緩市場情緒、穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)二手房的實(shí)際市場成交價(jià)格影響較小。

參考價(jià)政策出臺(tái)后，深圳二手住宅過戶量經(jīng)歷了3月的“掙扎”后，一路下跌，在2021年6月跌破3000套，2021年8月跌破2500套，隨后基本在1500-2300套波動(dòng)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳樓市經(jīng)歷了史上最低迷的半年，交易量不足萬套，直接觸底。而該情況到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅過戶量達(dá)到16236套，同比上漲63%。

實(shí)際上，在參考價(jià)政策長達(dá)兩年多時(shí)間的調(diào)整下，當(dāng)前深圳房價(jià)去泡沫化已經(jīng)有明顯效果，部分區(qū)域房價(jià)跌幅達(dá)到二至四成。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手成交房源中，超七成的成交價(jià)格是低于參考價(jià)的，可見實(shí)際房價(jià)已經(jīng)觸底，回到理性水平。

10月深圳新房、二手房網(wǎng)簽量有所上揚(yáng)

時(shí)至今年，樓市情況有了很大不同。在地產(chǎn)行業(yè)下行以及深圳后續(xù)加碼嚴(yán)格調(diào)控政策的背景下，深圳樓市降溫明顯。

在此背景下，今年4月底，深圳二手房參考價(jià)政策發(fā)生變化。彼時(shí)，市場傳出的調(diào)整方案具體為：銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考等。不過，該政策并未正式官宣。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳二手房參考價(jià)本質(zhì)上是與房貸掛鉤，這是它最有“殺傷力”的地方，從4月底開始，已經(jīng)不再跟“房貸”掛鉤，已經(jīng)沒有二手房參考價(jià)在加杠桿方面的控制，因此，深圳二手房參考價(jià)實(shí)際上已沒太大作用。

在參考價(jià)政策調(diào)整、房貸利率下調(diào)、帶押過戶全面推行等多個(gè)正向政策激勵(lì)下，2023年上半年，深圳樓市走出最低谷，呈緩慢且穩(wěn)步復(fù)蘇狀態(tài)。

今年10月份，國慶小長假為深圳樓市帶來些許活力，帶看及成交有所上漲。雖未達(dá)到“銀十”預(yù)期，但對(duì)于市場活躍度仍有一定的正面激勵(lì)。8-9月份的成交，也逐漸反映在相應(yīng)數(shù)據(jù)上，10月份新房網(wǎng)簽量、二手房網(wǎng)簽及過戶量紛紛上揚(yáng)，為四季度開了個(gè)好頭。

新房方面，9月深圳新房市場因“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策熱度上漲，多個(gè)樓盤開盤取得較好成績。因?yàn)轭A(yù)售網(wǎng)簽的滯后性，9月樓市的成交逐步在10月的數(shù)據(jù)上顯示出來。加上國慶的助力，10月新房預(yù)售成交量止跌回升。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，10月深圳一手住宅預(yù)售成交2654套，環(huán)比上漲28%，結(jié)束了8、9月的“兩連跌”。

二手住宅方面，由于交易流程長，過戶數(shù)據(jù)滯后性更大。10月的過戶數(shù)據(jù)更多是三季度成交單的體現(xiàn)，也驗(yàn)證了此前二手房市場在新政刺激下的好轉(zhuǎn)。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，10月深圳過戶成交2774套住宅，環(huán)比上漲16%，接近今年5月份水平，但距離今年3月份的“小陽春”還有較大差距。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市二手房網(wǎng)簽錄得量為3717套，環(huán)比上漲16%，雖然維持了“三連漲”的態(tài)勢，但深圳二手住宅月均過戶量，遠(yuǎn)低于其他一線城市交易水平，距離深圳二手房月度過戶量5000套的榮枯線也還有較大距離。

房價(jià)方面，10月深圳成交價(jià)環(huán)比下跌2%。結(jié)合當(dāng)前房源成交價(jià)超七成低于指導(dǎo)價(jià)的數(shù)據(jù)來看，市場議價(jià)空間加大，業(yè)主讓利更加明顯。

若取消二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)否導(dǎo)致房價(jià)上漲？

“從目前來看，是否取消二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于市場的影響已不明顯，目前不少小區(qū)的實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)低于指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)，從市場預(yù)期來看，短期也大都持謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，即使當(dāng)下取消二手房指導(dǎo)價(jià)，也不一定會(huì)導(dǎo)致預(yù)期調(diào)整，并由此帶來房價(jià)上漲。”張波分析稱。

張波進(jìn)一步表示，從深圳的傳言來看，市場對(duì)于出臺(tái)政策推動(dòng)樓市的訴求較為強(qiáng)烈，一方面，由于近幾年市場調(diào)整導(dǎo)致房價(jià)下跌，市場的效果量處于低位;另一方面，深圳的人才房上市量大，也在很大程度上稀釋了大量買房需求，導(dǎo)致普通商品房和二手房市場難有大起色。

國家高端智庫中國(深圳)綜合開發(fā)研究院研究員宋丁亦表示，目前很多真實(shí)價(jià)格已低于指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，再實(shí)行參考價(jià)沒有太大意義了。深圳目前市場環(huán)境下，放開二手房報(bào)價(jià)后，并沒有房價(jià)炒上去的可能性。

“即使二手房指導(dǎo)價(jià)取消了，對(duì)當(dāng)下深圳樓市也不會(huì)產(chǎn)生太大影響，只不過會(huì)釋放一波深圳的改善需求而已。就深圳的救市政策出臺(tái)空間來講，還是比較大的。因?yàn)楫?dāng)下深圳樓市的政策執(zhí)行還比較嚴(yán)格，從住房供應(yīng)的角度來看，人才房的大量供應(yīng)平抑了房價(jià)上漲的預(yù)期，這也是深圳樓市持續(xù)低迷的主要原因。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉如是說。

二手房指導(dǎo)價(jià)之所以沒有取消，在李宇嘉看來，可能政府部門在房價(jià)顯示方面還有相關(guān)顧慮，擔(dān)心如果放開后，實(shí)際顯示的價(jià)格較高，那就意味著之前要做的房價(jià)控制可能沒有落地。

另一方面，李宇嘉指出，二手房指導(dǎo)價(jià)目前已失去加杠桿方面的作用，但心理上的作用還很大。政府相關(guān)部門也會(huì)顧慮，如果未來房價(jià)不斷下行，房價(jià)展示后，可能加劇大家對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)期，因此，不想通過這一因素來影響房價(jià)，還是希望保持房價(jià)的穩(wěn)定性。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳

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