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買一套好房子
從關注「青島樓市研究員」開始
正文2166字,預計閱讀時間:可能6分鐘
文/觀察員老王
今年?樓市的雙11,老王預測對了70%?。
價格的最低點不是出現(xiàn)在“11·11”,而是11?·12日的下午。和一位讀者從高新區(qū)西回青島的路上,老王的手機里突然蹦出了一條成交信息,價格讓老王?感到瞠目結舌。
一套?130平平方米的毛坯房,這個月比去年開盤時,整跌出了一輛特斯拉model Y。
隨后打電話找開發(fā)商的負責人落實,得到了肯定的答案。
?你們可是財大氣粗的央企啊,就這么點房子,至于嗎?
領導說,不糾結了。
想到了房價會跌,沒想到會這么跌。
那2023年剩下這一個半月房價還跌不跌了?
1
重壓之下“棄子”認輸
財大氣粗的央企,成為這輪降價潮的主角,是從10月份開始。
但我想提醒讀者們:
價格之外,我們其實更應該關注的是產(chǎn)品?。
比方說某開發(fā)商將150㎡+的戶型單價一口氣降了4000+,問題就是產(chǎn)品有問題。
在一個老青島不認可的地段上,做大平層……普通剛需夠不著的總價之下,品質改善又覺得150㎡+做三室不夠實用,這當然很難賣。
然而?,十一前調價之后,這個產(chǎn)品賣爆了。道理很簡單?:目標客群已經(jīng)薅不動的情況下,把底線降低,吸納之前?完全不能上車的客群。
郊區(qū)的盤賣不動,?每月的回款要保證,滯銷貨打折是常規(guī)操作。
所以,十月份的市場特點沒有新意:
1、特價房數(shù)量有限,抄上就抄上了,沒抄上以后也都沒機會了?;
2、賣得好的戶型沒降價;
圖文無關
但是當下的市場,則是另外一種態(tài)勢:開發(fā)商開始棄盤式賣房。
你看好哪一套,你出個價,交點錢,我們?nèi)タ偛可暾垺V灰蛔霭兹諌?,你給的價格還在成本之上,那么在一個合適的時機,還是有驚喜的。
在競品不斷增多,二手房跌跌不休的月份里,開發(fā)商對于一些存在缺點的樓盤,?制定了更為激進的促銷方式。
從老四方到東李,再到唐島灣,?這樣的趨勢越來越明顯。
所以我們看成交數(shù)據(jù),會發(fā)現(xiàn)雖然新房成交總量在下降,但是成交均價大漲:
?那些從沒買過房子的年輕人,大概率不會在這個年末出手;但是經(jīng)驗豐富的改善族,?開始進場抄底了。
數(shù)據(jù)說明了一點?:
2
“作死”漲價預示一個結果
就是在這樣一個市場之下,數(shù)落哪些盤降價了自然會獲得更多的流量,但是老王覺得應該更多的去研究漲價的樓盤。
因為在憤青的眼中,這個市場漲價就是作死。
11月12日中午,老王和一位粉絲到一個年底交付的準現(xiàn)房樓盤詢價?。這個樓盤位置不好不壞,距離地鐵有1.3公里,有點小別扭。問題是戶型被合作方定死之后,接盤的開發(fā)商沒有什么太多發(fā)揮的余地,好在口碑、物業(yè)都很好,所以我們能明顯感受到,現(xiàn)場的人氣比?期房樓盤高很多。
讓老王想不到的是,在樓市整體下行的情況下,這個樓盤竟然?漲價了。在今年8月份,老王的一位讀者去算價,同一戶型精裝是2.7萬元/平方米左右,但是現(xiàn)在價格已經(jīng)到了3.1萬元/平方米左右。即使置業(yè)顧問有議價的保留,那么按照這個開發(fā)商的調性,也是2.9萬元/平方米左右。
地段、園林?、戶型,都很普通,憑什么?
在這個市場之下,老王有點不理解。但是離開營銷中心,看著樓盤隔壁的次新房,老王理解了。
現(xiàn)在這個次新房小區(qū),大量不滿兩年的二手房上市。套三雙衛(wèi)的邊戶都在3.2萬元/平方米左右,有價差;問題是二手房還要有中介費和高昂的稅費,這一塊又是?20萬。
作為一個馬上交付的新樓盤,這時候買跟買個次新房辦手續(xù)拿鑰匙是一樣的,裝修品質更高,物業(yè)更好,這種對比就是開發(fā)商的底氣。
在明年?金九銀十出現(xiàn)分化,伴隨著一些樓盤進入交付期,這些樓盤所剩不多的房源會緩慢漲起來。
所以,這場價格戰(zhàn)的一個結果:
因為與二手房相比,這一代的新房贈送面積都很客觀,再加上稅費的優(yōu)勢,那些著急結婚,孩子馬上到預產(chǎn)期的買房族,?在不得不買的情況下,會給開發(fā)商這樣的底氣。
3
關注一個風向標
雖然成交數(shù)據(jù)很差,但是現(xiàn)在市場上,還有大量持幣觀望的購房者?,大家心中主要還有兩個問題:
1、?房價會不會繼續(xù)跌下去?
2、現(xiàn)在的?市場行情會維持多久?
當下每周千套左右的成交,可以說是青島的鐵底?。我們就假定這個成交量會維持到明年的三月份,那么影響房價走勢的因素還有三個?:一個是開發(fā)商是不是著急回款;二是產(chǎn)品有沒有明顯缺點?;三是板塊內(nèi)有沒有能夠碾壓?競品的明星項目。
對于挑剔的購房者來說,第二條可以忽略。因為存在明顯缺點的樓盤,價格再低你也不可能買,只是能接納這些缺點的購房者出手。
那么第一條和第三條,在未來這四十天內(nèi),都會被一個因素左右?:
?土地供應。
如果開發(fā)商拿了新項目,那么老項目的人有了下一個飯碗,那么大概率是要快馬加鞭賣老盤,以免新坑被別人占了;如果開發(fā)商沒有拿新項目,老項目在11月末沖的差不多了,那么到了12月份,為了明年一季度還有飯碗,也不可能做清盤的搏殺,降流速會是開發(fā)商操盤手心中的小九九,價格在12月份大概率是?止跌上升的。
從這次東李改善產(chǎn)品大跳水可以看出,合川這樣的明星產(chǎn)品,以及大量土地的供應,對于板塊內(nèi)的老盤是“雙殺”,所以有開發(fā)商坐不住,?降價出貨。
土拍塵埃落定之后,如果東李土地是被綠城、萬科這樣的開發(fā)商拿到,那么板塊內(nèi)老盤還會降價出貨,趕在新盤上市前出貨;但是如果是平臺公司拿地,鑒于融海·啟城等樓盤的表現(xiàn),那?明星樓盤真就沒有著急的理由了。
畢竟合川只有不到200套房子,靠?光了這個樓盤,剩下的房子慢慢賣就是。
所以,對于那些手握重金,想在北方宜居第一城撿漏優(yōu)質資產(chǎn)的人而言,未來每個周的成交數(shù)據(jù),每塊地的土拍結果,都值得你去關注。
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