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北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
提問:
章哥,我在北京,中介給我推薦了一套永安里地鐵附近的房(長安6號),房子是2010年的大產(chǎn)權(quán),精裝修,45平米只要255萬,這種房不是公寓,能落戶能貸款還帶學(xué)區(qū)。自己也上網(wǎng)查了,確實(shí)是70年大產(chǎn)權(quán),民水民電,目前月租金能到7000多。請問這套房的前景如何?謝謝。
回答:
1、 說句你可能不愛聽的話,你已經(jīng)把自己洗腦了。你并不是來咨詢的,而是來找支持的。你在潛意識里已經(jīng)決定了要投資,只不過是來我這兒走個(gè)形式罷了。
但你既然問了,那我就寫幾句。并沒打算說服你,面對巨大利益的誘惑,無人能被說服。我寫的僅供參考
2、 先說地段。這里可是CBD啊,寸土寸金,現(xiàn)在五環(huán)外都動(dòng)不動(dòng)六七萬了,在這里竟然有5萬多的2010年高品質(zhì)二手房,還是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型,合理嗎?
再提醒一下,這里可是CBD啊,從樓頂上扔塊板兒磚下去,能砸著八個(gè)搞投資的??們r(jià)才255萬,月租金就達(dá)到7000,租售比380。如此高的回報(bào)率,這幫搞投資的是眼瞎了還是學(xué)雷鋒把機(jī)會讓給別人啊?
你這種情況在投資里很多,無論房產(chǎn)還是股票,尤其是玩收藏的,動(dòng)不動(dòng)就能在地?cái)們荷蠐斓絿鴮?。人們總覺得自己的眼光好,能發(fā)現(xiàn)別人忽視的投資機(jī)會,也就是撿漏兒。但實(shí)際上呢,在成熟且放開的市場里,哪有漏兒可撿?你看到的別人早就看到了,只不過人家不屑彎腰而已,覺得不值。
3、 其實(shí)你已經(jīng)調(diào)查的很詳細(xì)了,下了功夫。但都是沖著怎么賺錢去的,所以忽視了風(fēng)險(xiǎn)。
問一句,既然調(diào)查了這么多,為什么不看看房產(chǎn)證啊?或者說是根本沒仔細(xì)看。
你說這種房不是公寓,那請?jiān)倏匆槐榉慨a(chǎn)證,那上面寫的是什么?100%就是“公寓”。因?yàn)槟愕淖⒁饬Χ荚?ldquo;70年”上面了,所以忽視了關(guān)鍵的信息。
4、 人們對公寓有個(gè)刻板印象,認(rèn)為都是50年的,也有40年的。但實(shí)際不對,還有70年的,用地性質(zhì)為住宅的公寓。
這種產(chǎn)品大多出現(xiàn)在2008年之前,因?yàn)槟沁€是房地產(chǎn)野蠻生長的年代。但這套房是2010年的,似乎時(shí)間不對。但實(shí)際上這項(xiàng)目的土地是90年代就拿了的,是因?yàn)槠渌蚪o耽誤了,所以上市晚了。
在2000年左右,北京的寫字樓嚴(yán)重不足,很多公司都是租酒店的房間辦公。而普通百姓們有沒有炒房買房的概念,所以房地產(chǎn)行業(yè)并不好干。于是,很多開發(fā)商就打起了寫字樓的主意。
最早引領(lǐng)時(shí)尚的就是潘石屹,打造了Soho現(xiàn)代城,居家辦公一體,開盤價(jià)高達(dá)13000,賺翻了。后來就引來了無數(shù)的開發(fā)商跟風(fēng),都把70年產(chǎn)權(quán)的住宅地塊蓋成了寫字樓模樣,當(dāng)做寫字樓賣,價(jià)格高還賣得快。
5、 最開始,因?yàn)橥恋匦再|(zhì)就是住宅,所以房本上也就寫成了“住宅”,70年。后來房管部門為了監(jiān)管,細(xì)化了指標(biāo),規(guī)定住宅和公寓的標(biāo)準(zhǔn)。其中最主要的就是采光和消防安全,達(dá)到采光標(biāo)準(zhǔn)的才是住宅,達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)的就是公寓。
于是,70年的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)了。而且在那個(gè)年代,開發(fā)商是愿意把產(chǎn)品設(shè)計(jì)成公寓的,所以主動(dòng)的申請,目的是顯得檔次更高。甚至在同一棟樓里,都能同時(shí)出現(xiàn)兩種產(chǎn)品,比如這長安6號就是,下半部的產(chǎn)權(quán)是50年商辦,上半部是70年公寓。這種怪現(xiàn)象只能出現(xiàn)在當(dāng)時(shí)那個(gè)野蠻生長的年代。
6、 70年的公寓和住宅其實(shí)沒什么區(qū)別,當(dāng)然除了價(jià)格。因?yàn)樵谫J款、落戶、學(xué)區(qū)、水電費(fèi)上都一樣,就是沒有燃?xì)饬T了。但是,公寓就是公寓,無論怎么說這種產(chǎn)品都是畸形兒,有可能因?yàn)橹贫雀淖兌艿接绊憽?/p>
長安6號是2010年開盤的,當(dāng)年開盤價(jià)高達(dá)4萬多,而十年過去了,今天卻才5萬多,這算升值嗎?2010年北京的均價(jià)是2萬5左右,現(xiàn)在已經(jīng)是6萬了,長安6號的升值率怎么比?而且這種公寓產(chǎn)品,公攤大物業(yè)費(fèi)高是通病,這都影響其價(jià)格和流動(dòng)性。
7、 總結(jié):如果是想靠租金收益賺錢,那投資這個(gè)項(xiàng)目沒問題,租售比確實(shí)高。但如果是想靠房價(jià)漲幅來獲得收益,那還是算了吧。畢竟這種不倫不類的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)太大,市場已經(jīng)用價(jià)格說明了一切。但至于是否投資,還是要自己決定!
隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產(chǎn)升值紅利!
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