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出租屋內(nèi)發(fā)生意外身亡事件，造成出租屋實(shí)際貶損的發(fā)生，承租人要不要為此承擔(dān)責(zé)任?近日，市中級(jí)人民法院二審終審判決給出答案，承租人雖無過錯(cuò)，但實(shí)際致租賃物損失，要承擔(dān)部分責(zé)任，視情認(rèn)定為8萬元。

事件回放：出租屋發(fā)生意外身亡事件

當(dāng)事一方為京山一公司;另一方為陳某，女，今年45歲，京山人。

2017年10月20日，京山一公司與陳某簽訂了一份租房合同，雙方約定由該公司承租陳某位于京山的一處房屋，租賃期為2年。同時(shí)，雙方約定該公司在承租期間保障屋內(nèi)人員人身安全，承租期間若發(fā)生一切事故，責(zé)任均由承租人自行承擔(dān)。

合同簽訂后，該公司安排相關(guān)人員在承租屋居住。2018年4月的一天晚上，一租住人在出租屋洗浴時(shí)意外身亡。

事態(tài)發(fā)展：出租人賣房引發(fā)官司

2019年3月3日，陳某通過代理公司將該房屋以60余萬元的價(jià)格出售給案外人，但未告知房屋內(nèi)出現(xiàn)過意外身亡事件。

后來，案外人知曉案涉房屋曾發(fā)生過意外身亡事件后，向法院起訴要求解除房屋買賣合同，并要求陳某賠償損失。

一審法院判決撤銷房屋買賣合同、返還購房款60余萬元，并由陳某賠償損失(契稅、中介費(fèi))及訴訟費(fèi)用。

一審判決后，陳某不服判決，提起上訴。市中級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。此判決生效后，陳某未按生效判決履行給付義務(wù)，案外人向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院通過京東網(wǎng)以30余萬元的成交價(jià)拍賣了案涉房屋。

出租人起訴：承租人要擔(dān)全部房產(chǎn)損失

今年，就房產(chǎn)實(shí)際貶值一事，陳某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令作為承租人的京山一公司承擔(dān)涉案房產(chǎn)全部財(cái)產(chǎn)損失30余萬元。前不久，京山市人民法院一審此案。

一審法院認(rèn)為，此案法律事實(shí)發(fā)生于民法典施行前，適用此案法律事實(shí)發(fā)生時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定進(jìn)行處理。

京山一公司在履行與陳某簽訂的房屋租賃合同過程中，一人在承租房屋內(nèi)身亡，屬于意外事件。該意外事件的發(fā)生，客觀上會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值造成一定程度的貶損，后期的購買者在知悉案涉房屋內(nèi)存在他人意外身亡后通過訴訟方式解除了與陳某簽訂的房屋買賣合同，法院在強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)案涉房屋拍賣成交價(jià)格與雙方交易價(jià)格存在較大差距的事實(shí)也可以印證這一點(diǎn)。雖然京山一公司承租房屋后一人意外身亡與陳某房屋價(jià)值貶損之間存在因果關(guān)系，但顯然，該事件的發(fā)生并非京山一公司故意促成，雙方對(duì)意外事件的發(fā)生均無過錯(cuò)。因此，陳某房屋價(jià)值貶損不能適用過錯(cuò)原則歸責(zé)于哪一方。依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第二十四條規(guī)定：受害人和行為人對(duì)損害的發(fā)生都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由雙方分擔(dān)損失。根據(jù)雙方的經(jīng)濟(jì)能力、陳某房屋價(jià)值貶損程度、考慮目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格呈下降趨勢(shì)等因素，一審法院酌情確定由京山一公司補(bǔ)償陳某8萬元。另外，關(guān)于陳某在與購買者房屋買賣合同糾紛一案中承擔(dān)購買者支付的中介費(fèi)、契稅損失、陳某支出的中介費(fèi)、訴訟費(fèi)，系因陳某在從事民事交易過程中未如實(shí)履行對(duì)影響交易的重大事項(xiàng)披露義務(wù)導(dǎo)致買賣合同被法院判令解除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任，其責(zé)任在于陳某，因此而產(chǎn)生的損失理應(yīng)由陳某自行承擔(dān)，該部分損失不屬于此案應(yīng)當(dāng)考量的損失范圍。

一審判決京山一公司補(bǔ)償陳某損失8萬元。

終審判決：承租人承擔(dān)部分責(zé)任

一審判決后，京山一公司不服提起上訴。市中級(jí)人民法院二審此案。

二審認(rèn)為，此案中當(dāng)事人不存在過錯(cuò)，京山一公司承擔(dān)責(zé)任的原因是在租賃期間的租賃物損失，這是依合同承擔(dān)的責(zé)任，無需考慮過錯(cuò)。首先，陳某出租房屋屬于經(jīng)營行為，任何經(jīng)營行為都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租不可能完全杜絕各類事件，陳某在享受出租經(jīng)營利益的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，故損失不宜全部由京山一公司承擔(dān)。其次，房屋內(nèi)發(fā)生非正常身亡事件，雖然使人們對(duì)房屋的評(píng)價(jià)和認(rèn)可度降低，從而導(dǎo)致房屋的價(jià)格下跌，但是這種價(jià)格波動(dòng)的影響范圍大小、幅度高低、時(shí)間長短均不確定，完全取決于人們的主觀意志，受評(píng)價(jià)人的文化程度、社會(huì)觀念、科學(xué)素養(yǎng)等因素影響，故一審法院綜合考量以上因素，結(jié)合案涉房屋所處地段、價(jià)值貶損程度、市場(chǎng)價(jià)值及公平原則等情況，酌定由京山一公司賠償陳某8萬元并無不當(dāng)。

二審終審判決駁回上訴，維持原判。(記者 秦文 通訊員 劉聰 劉高媛)

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