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房地產(chǎn)馬太效應(yīng)愈加凸顯，具有品牌、規(guī)模、融資優(yōu)勢的頭部強(qiáng)者恒強(qiáng)，處于第二梯隊(duì)陣營的房企危機(jī)感越來越強(qiáng)，對(duì)于規(guī)模的訴求也更加強(qiáng)烈。在2019年中報(bào)發(fā)布季，第二梯隊(duì)房企表現(xiàn)如何？他們呈現(xiàn)哪些特征？又面臨哪些壓力與挑戰(zhàn)？

前后“夾擊”，拿地更快更猛

房地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入調(diào)整周期，但是大型房企對(duì)于市場的占有率越來越高，中小房企的市場份額越來越小。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，當(dāng)一個(gè)行業(yè)漸漸出現(xiàn)高不可攀、遙不可及的頭部企業(yè)和領(lǐng)先企業(yè)的時(shí)候，也表明這個(gè)行業(yè)漸漸地進(jìn)入了兼并、收購、退出整合之后的成熟階段?！扒笆科笾?，單個(gè)一家的市占率，無論是銷售金額和土地收儲(chǔ)金額都是3%左右，預(yù)期未來5年，行業(yè)前10會(huì)占據(jù)半壁江山?！?/p>

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，大房企的集中度越來越高，2019年上半年，TOP3房企權(quán)益銷售金額占比10.5%，比去年同期增長0.8個(gè)百分點(diǎn)，TOP4-10房企為12.2%，增長0.7個(gè)百分點(diǎn)。

那么處于TOP10-30的第二梯隊(duì)房企，其市場占有情況如何？數(shù)據(jù)顯示，TOP11-20房企權(quán)益銷售金額占比8.5%，增長0.4個(gè)百分點(diǎn),TOP21-30房企為5.8%，增長0.1個(gè)百分點(diǎn)，其集中度同比增速低于第一梯隊(duì)房企。

前有猛虎、后有追兵，第二梯隊(duì)房企的日子并不好過，對(duì)于規(guī)模的訴求越來越強(qiáng)烈，千億房企陣營從10家增至30家甚至更多，就是最好的說明。

而在土地儲(chǔ)備上，第二梯隊(duì)房企的動(dòng)作更快更猛。俗話說，兵馬未動(dòng)，糧草先行?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-7月份，縱觀各梯隊(duì)的拿地銷售比，TOP10企業(yè)拿地態(tài)度相對(duì)最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.38，20強(qiáng)房企拿地銷售比也達(dá)到0.39。整體來看，越往后，各梯隊(duì)拿地銷售比越高，房企拿地態(tài)度也相對(duì)更積極。

諸如金科股份，上半年新增土地投資項(xiàng)目94個(gè)，計(jì)容建筑面積1530萬平方米，拿地?cái)?shù)量遠(yuǎn)超去年同期。榮盛發(fā)展新增63 宗土地，新增規(guī)劃建面654.2萬平方米，是2018年新增土儲(chǔ)建面的86%。美的置業(yè)新增46宗地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)966萬平方米。

風(fēng)險(xiǎn)管控是當(dāng)務(wù)之急

2019年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策、融資政策再度收緊，房企又迎來集中兌付高峰，償債壓力增大，風(fēng)險(xiǎn)管控成為重要課題，加速去化與回款、增厚現(xiàn)金流成為重要任務(wù)。

億翰智庫董事長陳嘯天表示，2019年大房企將面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在業(yè)務(wù)多元轉(zhuǎn)型方面，規(guī)模型房企率先開展轉(zhuǎn)型，但是新業(yè)務(wù)尚處于培育階段，未來不確定性較高；品牌風(fēng)險(xiǎn)方面，規(guī)模越大的企業(yè)，受到政府的關(guān)注度就越高，企業(yè)就需要時(shí)刻注意自身舉動(dòng)。而中型企業(yè)面臨經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)，這類企業(yè)在融資、投資、人才和組織管理、產(chǎn)品、風(fēng)險(xiǎn)管控等經(jīng)營方面存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的影響更大，甚至?xí)斐芍旅杂绊憽?/p>

因此，對(duì)第二梯隊(duì)房企來說，在風(fēng)險(xiǎn)抵抗方面，面臨的壓力與挑戰(zhàn)更大，特別是在城市布局上存在“偏好”的房企，更易受到調(diào)控政策的影響，前有雅居樂深陷海南市場，后有華夏幸福受環(huán)京政策嚴(yán)控影響而賣股預(yù)予平安，泰禾資金鏈出現(xiàn)問題，轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目。

縱觀已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的各大第二梯隊(duì)房企，不少企業(yè)負(fù)債高企，諸如美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率約為87.1%；中國奧園資產(chǎn)負(fù)債率約為84.79%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈借貸比率約為86%，較去年底的73%，上升13個(gè)百分點(diǎn)；陽光城的凈負(fù)債率雖然有所下降，仍高達(dá)145.13%；根據(jù)億翰智庫計(jì)算，2019年上半年金科股份凈負(fù)債率高達(dá)156.02％。

因此，對(duì)第二梯隊(duì)的房企來說，在規(guī)模擴(kuò)張的道路上，有前車之鑒，更需注意風(fēng)險(xiǎn)管控。記者觀察到，之前拿地較為兇猛的陽光城、旭輝、融信中國等，今年上半年放緩腳步，拿地規(guī)模降速。

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