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中新經(jīng)緯客戶端4月11日電 (薛宇飛)“交完定金后，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業(yè)顧問稱，有‘10萬抵15萬’的優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，但又不懂，就交了10萬元?！惫鶗苑?化名)近日對(duì)中新經(jīng)緯客戶端反映稱，他在旭輝購置的一套住宅，被收取了10萬元的電商費(fèi)，但這筆錢未計(jì)入總房款，而是被一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收走。

“3萬抵6萬”“5萬抵8萬”“10萬抵15萬”……在全國各地的新房市場(chǎng)，“以錢抵錢”的營銷方式非常多，名目多為電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。但由于這筆款項(xiàng)流向了第三方中介公司，且不計(jì)入房款中，一直爭(zhēng)議不斷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的電商費(fèi)，與茶水費(fèi)沒有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優(yōu)惠。

10萬電商費(fèi)不計(jì)入總房款

2018年8月，郭曉峰認(rèn)購了北京市房山區(qū)旭輝城項(xiàng)目的一套兩居室，并當(dāng)場(chǎng)在售樓部交納10萬元的定金。一周后，郭曉峰第二次來到售樓部，準(zhǔn)備交納部分首付款。

置業(yè)顧問告訴他，現(xiàn)在有優(yōu)惠活動(dòng)，可以“10萬抵15萬”，再交納10萬元，就可以抵扣15萬元的總房款。郭曉峰說：“當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，為了打消我的疑慮，置業(yè)顧問還請(qǐng)來財(cái)務(wù)人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬元?！?/p>

郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯(lián)小票和結(jié)算確認(rèn)書顯示，這筆10萬元電商費(fèi)的收款方是一家名為“北京臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”(以下簡(jiǎn)稱“北京臣信”)的企業(yè)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，這家公司由北京怡生樂居信息服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京怡生樂居”)100%持股，后者則由自然人朱旭東個(gè)人持股80%，在股權(quán)上看不出北京臣信、北京怡生樂居與旭輝有隸屬關(guān)系。

進(jìn)一步股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，北京怡生樂居的一位董事，也在上海隆輝商業(yè)保理有限公司擔(dān)任董事，后者則由上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司持股50%。

在旭輝售樓部購置新房，為什么要把10萬元電商費(fèi)打給一個(gè)第三方公司？根據(jù)郭曉峰與北京臣信簽署的結(jié)算確認(rèn)書，郭曉峰通過北京臣信提供的服務(wù)購買了旭輝城項(xiàng)目房屋，同意將10萬元轉(zhuǎn)入北京臣信的賬戶，作為向其支付的服務(wù)費(fèi)。至于服務(wù)內(nèi)容，結(jié)算確認(rèn)書稱，包括提供房屋咨詢服務(wù)、為購房者與發(fā)展商洽談優(yōu)惠方案等。

不過，郭曉峰稱，從看房到交首付，都是在售樓部進(jìn)行，電商費(fèi)也是旭輝置業(yè)顧問讓交的，自始至終他都不認(rèn)識(shí)北京臣信這家公司的人，更沒有提供過任何服務(wù)。他一直以為這筆錢就是打給了旭輝或其關(guān)聯(lián)公司。

交了這筆電商費(fèi)后，也抵扣了郭曉峰15萬元的房款。但直到拿到購房合同，他才發(fā)現(xiàn)，購房合同上的總房款為280萬元，低于所有購房支出，少的那部分正好是10萬元。

參與了“10萬抵15萬”活動(dòng)的業(yè)主，不在少數(shù)，業(yè)主李敏(化名)稱，他們都以為這10萬元也是購房款的一部分，但沒想到卻打到了北京臣信的賬戶。后來，有業(yè)主通過向政府部門投訴，才拿到10萬元團(tuán)購費(fèi)的發(fā)票，開具單位仍是北京臣信。

業(yè)內(nèi)：電商費(fèi)類似茶水費(fèi)

在全國各地的新房市場(chǎng)，“以錢抵錢”的營銷活動(dòng)十分常見，銷售人員對(duì)這類活動(dòng)的叫法也不一而足，例如電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。稱呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購房者交納這筆款項(xiàng)后，可以抵扣部分房款，但這筆錢會(huì)由第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取，并且不計(jì)入總房款之中。

與郭曉峰一樣，眾多購房者疑惑的是，他們是在售樓部購買的新房，不少人并沒有和第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)系，也沒有接受他們的服務(wù)，為什么是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取這筆電商費(fèi)呢？

在政府網(wǎng)站、投訴平臺(tái)及新聞媒體的報(bào)道中，購房者投訴電商費(fèi)的事情屢見不鮮。中新經(jīng)緯記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，今年3月底，有網(wǎng)友反映稱，他于2019年下半年在吉林省長春市萬龍銀河城西區(qū)開發(fā)商處購房，參與開發(fā)商“3萬抵8萬”的活動(dòng)，但這3萬元沒有納入首付總額，屬于額外收費(fèi)，收款單位是長春市益弘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

河北省廊坊市自2019年3月11日起全面開展打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售行為專項(xiàng)行動(dòng)。來源：住建部網(wǎng)站

河北省廊坊市在去年全面開展了打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售行為的專項(xiàng)行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的六方面問題，其中之一就是：向購房人收取房款以外的所謂的“電商費(fèi)”“團(tuán)購費(fèi)”“咨詢服務(wù)費(fèi)”等，主要存在于商品房銷售采取代理銷售模式的項(xiàng)目中，商品房代理機(jī)構(gòu)將應(yīng)向開發(fā)企業(yè)收取的代理費(fèi)轉(zhuǎn)為向購房人收取，且不出具正式發(fā)票，為日后產(chǎn)生大量后續(xù)投訴埋下隱患。

對(duì)于電商費(fèi)的問題，一位不愿具名的市場(chǎng)人士對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說：“開發(fā)商售出的房子中，有一小部分是第三方中介帶看并成交的，這些電商費(fèi)可能就歸中介。很大一部分房子是樓盤的置業(yè)顧問成交，客戶也不認(rèn)識(shí)第三方中介，但仍要收取電商費(fèi)，這筆錢就會(huì)被開發(fā)商內(nèi)部的人給分了?！?/p>

中新經(jīng)緯客戶端此前在緊鄰北京的河北省廊坊市固安縣走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)個(gè)樓盤都推出數(shù)額不等的“以錢抵錢”營銷活動(dòng)，購房者必須參與該活動(dòng)才能購房。一家大型房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問稱，固安幾乎所有樓盤都有電商費(fèi)，客戶也必須交，這筆錢將用于日常的營銷開支，線上渠道費(fèi)支出等。他還說：“我們售樓部這么多人、這些開支，都要花錢的，也需要這筆錢來運(yùn)營?！?/p>

上述市場(chǎng)人士稱，在新房市場(chǎng)上，渠道費(fèi)、置業(yè)顧問和第三方中介的提成，都包括在房款中，不應(yīng)由購房者單獨(dú)支付，電商費(fèi)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂階段的產(chǎn)物，也反映了開發(fā)商內(nèi)部管理的一些問題。而所謂的電商費(fèi)，類似于市場(chǎng)火爆時(shí)期的茶水費(fèi)，與茶水費(fèi)也沒有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優(yōu)惠。

知名房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)則稱，由于電商費(fèi)名義上是由第三方中介公司收取的，不計(jì)入房款之中，后續(xù)容易產(chǎn)生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規(guī)避政府限價(jià)等問題。

分析稱追回電商費(fèi)有困難

近幾年，很多地方都已經(jīng)禁止開發(fā)商或中介公司額外收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)等費(fèi)用。貴陽市住建局2019年9月稱，要打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理房開公司進(jìn)行商品房銷售時(shí)價(jià)外加價(jià)，編造所謂的電商費(fèi)、平臺(tái)費(fèi)、折扣費(fèi)、收取誠意金等傭金以外的其它經(jīng)費(fèi)。

鄭州市住管局去年2月發(fā)布房地產(chǎn)消費(fèi)警示稱，購房者不要隨意交納“電商費(fèi)”、“會(huì)員費(fèi)”、“信息咨詢費(fèi)”等。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)采取“電商”等合作模式，通過第三方在網(wǎng)簽合同約定價(jià)款之外加價(jià)出售房屋或者價(jià)外收取“團(tuán)購費(fèi)”、“會(huì)員費(fèi)”、“信息咨詢費(fèi)”等費(fèi)用，可立即向鄭州市物價(jià)管理部門舉報(bào)，并向鄭州市房地產(chǎn)主管部門反映。

不過，在實(shí)際操作中，購房者如果交納了電商費(fèi)，想要退回并不容易。中新經(jīng)緯客戶端在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，一位購房者在去年11月底投訴稱，他被一家第三方中介公司收取交了5萬元的電商費(fèi)。但當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門回復(fù)稱，第三方平臺(tái)銷售公司已為購房人開具了收費(fèi)票據(jù)，根據(jù)《優(yōu)惠確認(rèn)書》約定，在支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)之后，可享受購房優(yōu)惠，且服務(wù)費(fèi)不構(gòu)成房價(jià)款的一部分。因《優(yōu)惠確認(rèn)書》等協(xié)議為居間合同，屬民事調(diào)節(jié)范疇，雙方之間如有爭(zhēng)議，可通過訴訟或仲裁方式解決。

在中國裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，多位購房者曾因電商費(fèi)一事起訴過北京臣信。一份2018年底的民事判決書顯示，費(fèi)女士在購買北京旭輝當(dāng)代置業(yè)有限公司開發(fā)的“洳苑嘉園”時(shí)，被

北京臣信收取了4萬元的服務(wù)費(fèi)，但她此前與北京臣信無任何來往，打款后北京臣信也未提供任何服務(wù)。北京臣信辯稱，費(fèi)女士支付4萬元服務(wù)費(fèi)可以在購房總價(jià)款基礎(chǔ)上優(yōu)惠12萬元，其核心內(nèi)容是對(duì)優(yōu)惠政策的確認(rèn)。

費(fèi)女士起訴服務(wù)費(fèi)一事的判決書。來源：中國裁判文書網(wǎng)

法院最后認(rèn)為，費(fèi)女士與開發(fā)商簽訂的《北京市商品房認(rèn)購書》中的總價(jià)款體現(xiàn)了該4萬元的內(nèi)容，且預(yù)售合同中的房屋價(jià)款比認(rèn)購書約定的價(jià)款更為優(yōu)惠，費(fèi)女士享受到了購房優(yōu)惠。故費(fèi)女士主張北京臣信返還服務(wù)費(fèi)的訴求沒有合同與法律依據(jù)，不予支持。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為，在實(shí)踐中，開發(fā)商會(huì)和很多電商公司合作，購房過程中確實(shí)存在捆綁電商費(fèi)的情況，業(yè)主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業(yè)主與第三方公司之間有收據(jù)、協(xié)議或者結(jié)算單等，法律上一般會(huì)認(rèn)為，作為有完全行為能力的購房業(yè)主，是自愿繳納相關(guān)費(fèi)用的，對(duì)其法律后果應(yīng)該清楚和了解。因此，法院通常很難支持購房人追回電商費(fèi)的訴求。

至于很多城市住建部門出臺(tái)的禁止規(guī)定，王佳紅對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，從法律上來說，這些規(guī)定的效力級(jí)別比較低，在落實(shí)實(shí)施的時(shí)候又沒有具體和明確的處罰措施，對(duì)開發(fā)商并無太強(qiáng)威懾力。從司法裁判角度看，雖然政府部門出臺(tái)了禁止規(guī)定，但訴訟中法院主要考慮購房人是完全行為能力人，對(duì)于款項(xiàng)支付的法律后果應(yīng)該清楚和了解，既然愿意支付，就很難支持業(yè)主的訴求。另外，由于主管部門很難具體落實(shí)政策，法院難以支持購房人訴求，也助長了開發(fā)商的違法違規(guī)行為。

王佳紅還說：“如果購房人和開發(fā)商簽署了購房合同，但在合同履行中，開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除、致使購房人退房的，法院有可能會(huì)支持購房人要回電商費(fèi)。這種情況下，購房人首先應(yīng)該向電商公司主張，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任?！?中新經(jīng)緯APP)

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