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疫情剛緩解，“樓市小陽春”又出現(xiàn)朋友圈里。讓人不解的是，今年二三月，各地樓市受疫情影響嚴(yán)重，成交低迷甚至冰凍，怎能又炒出“小陽春”的概念？

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國18個主要城市的二手房總成交量環(huán)比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房與二手房加起來成交量才剛剛破萬，比去年同期銳減48%。面對成交量腰斬的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析，雖然樓市正在復(fù)蘇，但距離“小陽春”還很遠(yuǎn)，目前進(jìn)入市場的主要是剛需購房人群，市場反彈并未推高價格。

回暖背后：購房剛需先行

“深圳蛇口豪宅樓盤2000萬起，一天之內(nèi)104套全部售罄……”在新房銷售人員張超的朋友圈里，有一張深圳某售樓處排隊買房的照片。他還特意補充道：不只是深圳，其他城市也是這樣的火爆，你還在糾結(jié)疫情房價會不會降的時候，人家已經(jīng)開始下手，再等全款只能變成首付了！

這幾天的自媒體中，也發(fā)出了不少“小陽春”已來的文章。一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人類的自媒體文章大標(biāo)題就是“樓市回暖’搶房’再現(xiàn)，成交井噴，小陽春已經(jīng)到來”；而另一地產(chǎn)銷售公司的微信公眾號里，則專門列舉出一堆熱銷樓盤，但對于熱銷標(biāo)準(zhǔn)不一，有的樓盤”20分鐘出售814套”算熱銷，有的“40多天成交139套”也算熱銷。

攪動購房者人心的背后真市場究竟如何？“年前把房賣了，現(xiàn)在肯定就著急買房。”晚上七點多，朝陽區(qū)一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小郭帶著客戶一連看了兩套房。過去一個多月受疫情影響看房人少，近期已經(jīng)逐漸恢復(fù)。在小郭看來，現(xiàn)在著急看房的人，很多都提前訂好了春節(jié)后買房計劃的剛需，有的是“賣一買一”進(jìn)行到了一半，有的是準(zhǔn)備多時瞅準(zhǔn)價格低谷趕快出手。

“每次市場‘重啟’基本都是剛需入場?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂說，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。

何以見得是剛需先行？來自鏈家18城的成交情況顯示，3月，包括成交面積在90平方米以下占比高出疫情前水平約3個百分點，達(dá)到72.4%。這戶型正是入場剛需族最喜歡的。

北京多項指標(biāo)也呈現(xiàn)出這一趨勢?！耙员本槔?月北京外圍城區(qū)復(fù)蘇較中心城區(qū)更快，亦莊、門頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區(qū)域二手房成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年3月小陽春成交水平的50%以上?！痹S小樂還披露，450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7％，25-29歲年齡段成交客群占比均有2％的提升，顯示出剛需入市節(jié)奏更快。

市場反彈并未推高價格

表面上成交量比2月份增加了，但價格是否“水漲船高”？來自中介內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，鏈家14個城市價格均價較1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交總價465萬，比去年同期下降6.1％，比上季度下降3.7%。換句話說，成交量雖然大幅反彈，但是價格依舊較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)明顯上漲。

“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達(dá)能讓價格明顯上漲的量級?！痹S小樂說，目前整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業(yè)主調(diào)價中漲價占比不足30%，買方的市場地位高。房源成交周期均超過120天，市場交易節(jié)奏依舊緩慢。

目光投向新房市場?！耙恍┦蹣翘幚锏娜酥饾u多了，成交量上去了?！必?fù)責(zé)本市多個樓盤的銷售人士每隔幾天都會在朋友圈里“曬”一張銷售業(yè)績圖。他說，雖然人多了，但很多是前期“線上看房”等手段積攢下來的人氣，與往年同期相比數(shù)據(jù)還是不算好看。

近來出現(xiàn)多地土地市場活躍，個別城市的樓盤被吹捧為“火爆”，但不能以偏概全?！半m然部分樓盤出現(xiàn)‘日光’，甚至采取價格調(diào)漲、調(diào)降等營銷手段，但整體價格都還是穩(wěn)定水平?！必悮ぱ芯吭盒路糠治鰩熍撕普f，市場需求仍在，且可以預(yù)判，在疫情逐漸被控制、市場進(jìn)入恢復(fù)期后，疫后需求量將得到一定量的釋放，未來供需關(guān)系的變化仍取決于供應(yīng)量控制。

在北京，一季度新房供應(yīng)面積55萬平方米，同比下降60%；成交面積99萬平方米，同比下降32%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京調(diào)控力度大，過去幾年新房市場都很穩(wěn)定，不會大起大落。

值得關(guān)注的是，房企仍處在償債高峰期，其融資環(huán)境仍然偏緊，疊加疫情帶來的銷售量大幅下降，有望導(dǎo)致房企通過降價等手段加速出售手中房源，以加速資金回流?！坝纱丝梢耘袛?，未來新房市場亦不會出現(xiàn)大幅度的價格上漲?！迸撕普f。

距離“小陽春”還很遠(yuǎn)

“整體看，3月北京新房與二手房市場合計住宅簽約了10319套，雖然比2月平均上漲了126%，但依然比2019年同期的下調(diào)了48%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉業(yè)分析，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只恢復(fù)了市場的大約50%。

對于“小陽春”是否回來了，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為這是房企推銷售的手段，容易對購房人產(chǎn)生誘導(dǎo)，從而帶動更多人入場。許小樂說，以存量為主的北京樓市，目前還處在小幅復(fù)蘇的階段，達(dá)到“小陽春”的水平還很遠(yuǎn)，能達(dá)到去年平均水平就很不錯了。

從市場恢復(fù)程度來看，上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年三月水平的75%；成都、合肥、重慶、廣州、深圳接近疫情前的12月水平；為北京、天津、廊坊大約為去年12月水平的62%，相當(dāng)于去年同期水平的40%。

未來，樓市仍然將繼續(xù)復(fù)蘇。3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現(xiàn)快速回升，其中新增客源量環(huán)比增加53.2%，同比增加96.2%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，“賣小房買大房”的改善需求也有望入市，二季度改善需求釋放節(jié)奏有望加快。

但不能回避但是，全球經(jīng)濟受疫情影響存在衰退風(fēng)險，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)。目前企業(yè)和居民端的杠桿不低：內(nèi)地房企今年一季度到期債務(wù)約為1043億元，到今年3、4季度超過1200億元；深圳、廈門、北京、南京居民的房貸收入比超過50%?！耙咔榭赡軟_擊經(jīng)濟導(dǎo)致失業(yè)和收入不穩(wěn)定，威脅房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對后續(xù)需求端購買力造成影響。”許小樂說。

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