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上市房企日前陸續(xù)曬出前十個月銷售業(yè)績成績單，多數(shù)房企銷售金額遠(yuǎn)超上年同期。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前十個月，百強(qiáng)房企銷售額均值逼近千億元，同比增長幅度達(dá)12.3%。從10月銷售數(shù)據(jù)看，部分房企相比9月增速有所放緩，單月銷售略顯疲態(tài)。這在中小房企中表現(xiàn)尤其突出。在降價促銷、狠抓回款、全面降低負(fù)債的行業(yè)背景下，中小房企的銷售量及利潤被頭部房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

頭部房企銷售情況不俗

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，TOP100房企銷售額均值為994.9億元，同比增長12.3%。其中，銷售額超千億房企有26家，較去年同期增加1家；超百億房企148家。單月來看，10月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，同比增長25.2%，環(huán)比下降3.9%。

前十個月，不同房企陣營銷售情況出現(xiàn)分化，頭部房企銷售情況明顯好于中小房企。10月，TOP5和TOP11-30梯隊(duì)的房企銷售金額同比增速較為明顯。其中，TOP5房企銷售金額同比增長9.7%，TOP6-10同比增長2.7%，TOP11-30同比增長34.4%；而TOP31-50同比下降21.2%，TOP51-100同比下降32.2%。

在前十個月房企整體銷售不俗的背景下，全年目標(biāo)完成率也逼近高位。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前十個月，累計全口徑銷售增長較快的房企有建發(fā)房產(chǎn)、禹洲、綠城、龍光、金茂等，同比增長超過30%。主要房企全年目標(biāo)完成率平均超過80%。

頭部房企目標(biāo)完成率尤其亮眼。中國恒大11月3日晚公告稱，公司9-10月實(shí)現(xiàn)銷售額1819.7億元，前十個月累計實(shí)現(xiàn)銷售額6325.9億元，超去年同期的6010.6億元，完成全年6500億元銷售目標(biāo)的97.3%。

據(jù)了解，作為降負(fù)債重要途徑，中國恒大在銷售方面選擇打折促銷和加速推盤并舉。9月初公司推出全線樓盤7折優(yōu)惠；10月8日，公司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等省市推出9個新項(xiàng)目。

安信證券研報顯示，雖然房企第一季度銷售受到疫情影響，但第二、三季度的復(fù)蘇整體較為強(qiáng)勁。結(jié)合30多家典型赴港內(nèi)房股企業(yè)披露的前十個月累計銷售額，并結(jié)合其2020年的銷售目標(biāo)來看，目前房企全年目標(biāo)完成率大約為80%，2020年銷售達(dá)標(biāo)的幾率較高。建發(fā)、恒大、大發(fā)、金茂等房企銷售目標(biāo)完成率超過90%。均價方面，百強(qiáng)房企整體情況穩(wěn)定，前十個月累計銷售均價為每平方米13712元，同比上升4%。

中小房企利潤受損

從上述數(shù)據(jù)看，排名靠前的房企表現(xiàn)穩(wěn)健。相比之下，部分中小房企在項(xiàng)目去化等維度上面臨著更大挑戰(zhàn)。同時，這一趨勢在房企三季報中也有較為明顯的體現(xiàn)。排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢；業(yè)績出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報之后的頹勢，無論是收入還是利潤，前三季度下滑嚴(yán)重。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企收入下滑主要是因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致的結(jié)轉(zhuǎn)收入沒有跟上，加之今年結(jié)轉(zhuǎn)的是2016-2017年的項(xiàng)目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項(xiàng)目。此外，今年以來，因疫情影響導(dǎo)致銷售收入和租金收入明顯下滑的企業(yè)也不在少數(shù)，尤其是上半年重倉在疫區(qū)的房企。從今年疫情對商品房市場的影響來看，住宅前三季度的成交金額已經(jīng)超過去年水平，而商業(yè)地產(chǎn)則明顯沒有實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。對于自持商業(yè)比重較大的房企而言壓力尤其大，商場、辦公和酒店的空租率都有不同程度提升，帶動租金收入同比明顯減少。

房天下分析指出，在業(yè)績承壓和融資新規(guī)的壓力之下，房企四季度的工作主要有兩大目標(biāo)：一是業(yè)績沖刺，加快推盤，加速去化；二是積極降杠桿，完成三條紅線指標(biāo)要求。在今年僅剩的不到兩個月時間里，預(yù)計房企將在銷售和結(jié)轉(zhuǎn)上進(jìn)行一波沖刺，屆時優(yōu)秀的房企在銷售和利潤上將持平甚至超越去年水平。

投資或回歸一二線城市

針對房企后期布局重點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士指出，長沙和臺州等熱點(diǎn)城市10月以來還相繼出臺了土拍和市場調(diào)控政策，監(jiān)管層面仍緊。雙重壓力之下，預(yù)期房企的投資將會持續(xù)向需求更加堅(jiān)挺的一二線及強(qiáng)三線城市回歸。

從房企披露的銷售月報看，10月多數(shù)房企在熱點(diǎn)地區(qū)拿地積極，前十個月銷售額呈現(xiàn)較明顯的區(qū)域性。

11月9日晚，陽光城對外公布2020年10月經(jīng)營情況。1-10月，陽光城房地產(chǎn)銷售金額合計1700.51億元，權(quán)益銷售金額為1091.33億元，銷售面積合計1216.65萬平方米。10月，公司通過公開招拍掛的方式獲得1個土地項(xiàng)目，新增計容面積8.84萬平方米，截至本公告日，公司需按權(quán)益承擔(dān)對價款1.52億元。

分區(qū)域來看，陽光城在福建大區(qū)、長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)銷售較多。其中，前十個月，陽光城在福建大區(qū)合計銷售307.09億元，在長三角地區(qū)合計銷售588.97億元，在珠三角地區(qū)合計銷售100.75億元，在京津冀地區(qū)合計銷售47.71億元。

針對房地產(chǎn)板塊的投資建議，國盛證券指出，目前房地產(chǎn)板塊估值仍處于低位，建議關(guān)注以下四類企業(yè)：一是經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕，同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企；二是彈性較大、經(jīng)營持續(xù)提升的成長型房企；三是現(xiàn)金流優(yōu)秀、運(yùn)營能力逐漸得到市場認(rèn)同從而估值提升的商業(yè)地產(chǎn)；四是關(guān)注經(jīng)紀(jì)服務(wù)賽道龍頭。

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