2020年是前所未有的挑戰(zhàn)和不確定性的一年，而2021年有望帶來(lái)激動(dòng)人心的轉(zhuǎn)變和投資機(jī)會(huì)。

加萊蒂企業(yè)房地產(chǎn)公司(Galetti Corporate Real Estate)首席執(zhí)行官約翰·杰克(John Jack)表示，這將離不開(kāi)它的破壞。該部門已經(jīng)進(jìn)行了樞紐調(diào)整，以滿足房東和租戶的不斷變化的需求，并且協(xié)作達(dá)到了空前的高度。

由于南非希望重建經(jīng)濟(jì)，因此現(xiàn)在可以選擇投資了。“顯示出希望的跡象，JSE將從2020年第四季度開(kāi)始繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，因?yàn)槲覀兛吹街饕笖?shù)數(shù)據(jù)達(dá)到了2017年以來(lái)從未經(jīng)歷的水平， ” Jack說(shuō)。

投資者出價(jià)低以獲得豐厚的回報(bào)

杰克說(shuō)：“低利率環(huán)境加上過(guò)多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)使動(dòng)態(tài)的投資格局成為可能。”

“我們看到了國(guó)際上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨大興趣，并且在上市市場(chǎng)可能仍然很富裕且難以預(yù)測(cè)的情況下，只要底層租戶是安全的，長(zhǎng)期租賃契約就可以提供更大的確定性。”

盡管2020年有許多人離開(kāi)商業(yè)中心，但一種新的趨勢(shì)正在將人們帶回城市。

“空置的商業(yè)空間正在推動(dòng)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的激增。這樣的例子之一就是阿索爾庭院。杰克說(shuō)，以前Nampak在Atholl Yards的Dennis Road的辦公室現(xiàn)在是由Capstone開(kāi)發(fā)的時(shí)尚公寓樓。物業(yè)單位本質(zhì)上較小，在一周內(nèi)被用作第二物業(yè)，而您的主要住所可能不在城市中，使您可以在需要上班的時(shí)間之間來(lái)回旅行。

“ Balwin Properties在Wedgewood的Sandton的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，在短短45天內(nèi)的銷售額就達(dá)到了10億蘭特，創(chuàng)造了歷史;而且我們目前正在最終完成標(biāo)志性的Sun Carousel Casino的出售，該賭場(chǎng)占地583公頃，并提供了大量的重建機(jī)會(huì)。”

但是，杰克指出，商業(yè)地產(chǎn)仍然在市場(chǎng)上占有一席之地。“投資者注意到辦公室空置，并以大大降低的價(jià)格購(gòu)買物業(yè)。當(dāng)然，辦公室仍然占有一席之地，而且我們確實(shí)希望一旦事情開(kāi)始解決，許多人就會(huì)退縮。人們的印象里是短期的，而且我們看到這對(duì)2020年的最后一個(gè)季度已經(jīng)”。

感興趣的領(lǐng)域包括Illovo，Rosebank，Sandton，開(kāi)普敦的CBD和Midrand。

工業(yè)產(chǎn)權(quán)仍然是熱門商品。“自去年年中以來(lái)，我們已經(jīng)看到了對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的需求，而且這種需求還將持續(xù)下去。很大程度上是由對(duì)現(xiàn)場(chǎng)制造的需求和電子商務(wù)的增長(zhǎng)所推動(dòng)的，”杰克補(bǔ)充說(shuō)。

五種新興趨勢(shì)

交易重組

隨著財(cái)政年度的臨近，房客和房東正在共同努力，以優(yōu)化空間和重組合同。“例如，租戶將為其部分租約要求重組，靈活的租賃協(xié)議，在該租約中，他們的長(zhǎng)期租約占其空間的60%，而更靈活的帶有違約條款的合同占其空間的40% ”。

2.賣方融資

賣方融資(也稱為賣方融資)是2021年的上升趨勢(shì)。簡(jiǎn)而言之，買方(通常是公司(現(xiàn)有租戶))以約定的價(jià)格購(gòu)買其財(cái)產(chǎn)，然后向其中一家銀行籌集正常的高級(jí)債務(wù)，并以2-3分之三的價(jià)格將余額支付給賣方。年期。這實(shí)質(zhì)上是賣方授予的財(cái)產(chǎn)的第二筆擔(dān)保”。

3.投資者正在推動(dòng)長(zhǎng)期租賃

“投資者為十年以上的長(zhǎng)期租賃支付溢價(jià)，這將有助于最大程度地減少短期內(nèi)負(fù)收益的影響;另一方面，5年以下的較短租約是“超賣”的，在10年與10年租約之間的差價(jià)很容易達(dá)到300個(gè)基點(diǎn)。從歷史上看，這將接近100個(gè)基點(diǎn)”。

4.中小型企業(yè)更加敏捷

采取謹(jǐn)慎措施，大多數(shù)大型公司將繼續(xù)在家工作，以避免在其員工中感染的風(fēng)險(xiǎn)。“另一方面，中小型公司將按輪換工作時(shí)間表返回辦公室。這是由于需要協(xié)作并減少較小團(tuán)隊(duì)之間的風(fēng)險(xiǎn)所致。” Jack說(shuō)。

5。較小的省份在短期內(nèi)受到打擊

“企業(yè)正在尋求簡(jiǎn)化其運(yùn)營(yíng)的方式，這可能意味著關(guān)閉偏遠(yuǎn)地區(qū)的較小分支機(jī)構(gòu)”，杰克解釋說(shuō)。

“在這里，我們可以看到制造業(yè)等企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)線，以在豪登省生產(chǎn)更多產(chǎn)品，并集中服務(wù)基礎(chǔ)以降低成本。”

有趣的是，杰克(Jack)說(shuō)，采礦業(yè)在豪登(Gauteng)推動(dòng)房地產(chǎn)表現(xiàn)方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

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