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盡管我們都聽說過資產(chǎn)類別全面升值以及經(jīng)濟空前強勁，但作為一名房地產(chǎn)企業(yè)家和前職業(yè)交易員，這就是讓我夜不能寐的原因：我相信我們只知道故事的一部分，我們?nèi)鄙俚哪遣糠?mdash;—我們目前無法解釋“隱形”或“隱藏”的杠桿可能對我們的經(jīng)濟健康產(chǎn)生重大影響。
問題?我們可能不會知道，直到為時已晚。
簡而言之，“杠桿”是指借入(直接或以資產(chǎn)為抵押)的資金，目的是將這些資金用于進一步的財務收益。幾個世紀以來，如果運用得當，杠桿作用推動了財富和經(jīng)濟增長;然而，與任何債務一樣，當事情惡化時，借款人可能會發(fā)現(xiàn)自己陷入財務困境。這就是我們經(jīng)濟體系的現(xiàn)實。
當投資者利用本質(zhì)上更難以追蹤的資產(chǎn)(例如加密貨幣、藝術(shù)品、收藏汽車和葡萄酒收藏)時，風險會被放大，而且這些資產(chǎn)的使用頻率可能比我們的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示的要多得多。更棘手的是，這種借貸掩蓋了風險和債務的乘數(shù)效應，而且在我們感到樂觀并且資產(chǎn)估值“似乎”處于永無止境的上升軌道時，這種借貸往往很普遍。
“隱形”杠桿和住宅房地產(chǎn)
2021 年 1 月，Zillow 報告稱，住宅房地產(chǎn)的價值約為 36.2 萬億美元(這是最好的估計，總是在不斷變化，現(xiàn)在可能更高)。根據(jù)紐約聯(lián)邦儲備銀行2021 年 5 月的一份報告，未償還的抵押貸款和房屋凈值約為 10 萬億美元。而Statista報道說，在2020年，擁有約在自己家中65%的股權(quán)。
從表面上看，這加起來了。但這就是我認為這是一個問題的原因：我密切關(guān)注房產(chǎn)掛牌和銷售價格，在我看來，價值數(shù)百萬美元的掛牌和銷售遠多于具有購買和購買所需收入水平的人。維護它們。僅僅將 20% 的必要首付——例如，一套 300 萬美元的房子——600,000 美元——是一筆巨大的支出。
錢從哪里來?當然，有些人在每次購買新的主要房屋時都會升級并重新投資超過此價格門檻的房屋。還有國際和企業(yè)投資者。但從我的角度來看，必須有很多人過度利用加密貨幣和 NFT 以及保證金賬戶來購買這些價值數(shù)百萬美元的房屋——而且由于很難追蹤，我們不知道實際有多少債務存在。
隨著杠桿作用的增加，風險也會被放大。下面是一個例子：假設我擁有一所房子并且有 50,000 美元的可用資產(chǎn)。我把它拿出來是因為在目前的低利率下，我相信我可以賺到足夠的錢投資其他地方，使其值得房屋凈值貸款的成本。到目前為止，一切都可以追蹤。
假設我用這 50,000 美元購買加密貨幣，然后我再次利用它(從 2 倍到 5 倍或更多)。很快，原來的房屋凈值被多次杠桿化，變得難以追蹤。然后我利用它來購買價值數(shù)百萬美元的房屋。
我的理論是，人擁有的住宅房地產(chǎn)股權(quán)可能比數(shù)據(jù)顯示的要少得多——大約是 10% 到 20%，而不是 65%——我們會看看是否可以將“隱藏”杠桿考慮在內(nèi)。
這只是“無形”杠桿如何使我們的財務基礎(chǔ)不如看起來那么穩(wěn)定的一個例子。
財富，還是幻覺?
正如我們從歷史中知道，跌的一定會漲，我們也知道漲的終將落下。當這種情況同時發(fā)生在數(shù)以千計的高杠桿人群——甚至數(shù)十萬或數(shù)百萬人身上時，會發(fā)生什么?如果我們沒有所有的數(shù)據(jù)，我們的經(jīng)濟模型往好里說就是不準確，往壞了說。
其基礎(chǔ)是，對于許多投資者而言，“隱形”杠桿已成為另一種將資產(chǎn)游戲化的方式，以期獲得快速(并且可能是可觀的)回報。雖然它可能創(chuàng)造了一些真正的財富，但在我看來，它也創(chuàng)造了財富的假象。這很重要，因為當時機好時——而許多投資者只知道好時機——太容易被卷入波浪中并相信這種旅程會持續(xù)很久。
我的建議?現(xiàn)在可能是增加財富的好時機，但在您進一步進入我們當前經(jīng)濟的繁榮之前，請確保您的財務救生筏是安全的。
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