中國房地產(chǎn)市場中，存在著天然信息差。這讓本來對樓市信息判斷能力差的購房者，只能成為任其宰割的韭菜。

大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊，認為某些大品牌房企的管理者的口風(fēng)一定是市場的風(fēng)向標。

但是哪些是真的，哪些是假的，購房者應(yīng)該如何判斷，又成了一門技術(shù)活兒。

在9月中旬萬科內(nèi)部會議上，萬科董事長郁亮一籌莫展，語重心長地說，今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，在政治、經(jīng)濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉(zhuǎn)折點時，所有行業(yè)無一幸免。

活下去

接下來三年事業(yè)計劃書的制定，所有行為都要“收斂聚焦”，我們要保證“”!而在今年，如果6300億的回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停了。”

接下來一些城市樓市會明顯的轉(zhuǎn)冷

看到這三個字，我強烈感受到，。冷到，可能連房企巨頭萬科都要“活不下去”了。

隨后，此段對話迅速在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，“活下去”成為了2018年開發(fā)商們制定戰(zhàn)略規(guī)劃的主題。

在地產(chǎn)界，萬科一直是公認的龍頭老大，這個頭銜并不在于賣的房子有多么好，而是在于企業(yè)在保證超大規(guī)模的基礎(chǔ)上是否擁有良好的現(xiàn)金流，強大的現(xiàn)金儲備和超低的資產(chǎn)負債率。

而這次連萬科都要以保命為主的話，其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。

其實并不是這樣！

也就是說，發(fā)給股東的錢遠遠少于賺到的錢。

今年上半年，萬科2018年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%;歸屬上市公司股東凈利潤達91.2億元，同比增長24.9%。

更直觀的對比是，2018年上半年恒大的凈利潤同比是120%，碧桂園是80%。萬科的凈利潤增長，被恒、碧遠遠甩在身后。

表面上看，萬科確實一副心灰意冷的樣子，就像郁亮說的那樣，要“放棄房地產(chǎn)"，堅定不移的轉(zhuǎn)型了。

但實際上卻沒呢么簡單。

增長了23.9%。

再來看，萬科上半年的凈負債率為32.7%，而2017年年底是8.8%，

萬科在加大杠桿拿地。

原因居然是上半年，萬科拿地金額同比增長20.9%，拿地面積也同比增長76.14%。

一邊加杠桿買買買，一邊哭著說活不下去了。這像不像我們那些高中學(xué)習(xí)特別好的同學(xué)，每次考試都要唉聲嘆氣的說沒考好，結(jié)果又是年級第一?

你是同情他們，還是想打他們?

這么看來，開發(fā)商的話只能信一半，有些話并不是說給購房者聽的，不要被市場情緒極端化;二是開發(fā)商的拿地行為證明了他們對市場的「長預(yù)期」，而銷售行為決定了他們的「短預(yù)期」。

那么這時候就有人想問了，前段時間網(wǎng)上曝光上半年土地市場流拍嚴重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，達到歷史巔峰，這不正是地產(chǎn)商對「長預(yù)期」的看冷嗎?

并不是，分析這個問題還要考慮三個因素。

第一是之前房地產(chǎn)融資太容易了，屬于高杠桿高風(fēng)險行業(yè)，現(xiàn)在監(jiān)管部門為了防風(fēng)險嚴令禁止資金違規(guī)進入房地產(chǎn)，這就意味著房地產(chǎn)商融資成本極速上升，尤其是中小型企業(yè)，拿地稍有不慎就折在上面了;

第二限價政策當頭，面粉價格比面包貴，有的地方地價6000，建筑成本4000，結(jié)果政府限價10000，拿地就賠錢，有幾個人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣?

第三是2015年和2016年發(fā)的公司債，多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開始進入集中到期。既然是債，到期就要還。而現(xiàn)在融資難，拿不到錢，債都還不上，更別說拿新地。

但從今年以萬科為代表的大型企業(yè)在一二線城市集中拿地的節(jié)奏來看，在長預(yù)期上，他們還會堅定地等到一二線城市的下一個周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來看，大多數(shù)房企對三四線的樓市已經(jīng)是用腳投票了。

再來看「短預(yù)期」。

房價這東西并不是說拐就拐的，懂點兒經(jīng)濟學(xué)的人都能按照貨幣政策，調(diào)控政策推算出現(xiàn)在的結(jié)果。

限購政策壓著需求，房貸利率壓著杠桿，限價調(diào)控壓著供給，供需雙方鎖死，房價能漲才怪。

市場橫盤后，最怕開發(fā)商繃不住，一旦開發(fā)商為了回籠資金開始做“以價換量”的游戲，房價便會如洪水般加速下跌，從而傳導(dǎo)至二手房市場。

一般來說，開發(fā)商不到萬不得已是不會主動降價的，因為降價利潤削了不說，最主要還會引發(fā)房鬧，維權(quán)事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。

事實證明，現(xiàn)在的結(jié)果比我預(yù)想的還要慘一些，萬科早看透了這一切，選擇這個時候講“拐點論”是怕中小型開發(fā)商繃不住，提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑，和08年一樣，跑在前面永遠比后面的強。

9月26日，廈門萬科的白鷺郡別墅對外宣布開始5折拋售，原價500萬，現(xiàn)價278萬，雖然精裝變?yōu)槊?，電梯和車位刨除，在銷售上玩了個心機，但是以價換量的意圖已經(jīng)非常明顯。

與此同時，上海開始買房送寶馬，寶馬可直接兌現(xiàn)40多萬;四個月前因為搶房還有人暈倒的杭州，現(xiàn)在大部分樓盤直降2000元;新開盤項目出現(xiàn)0人購買現(xiàn)象，創(chuàng)下新的歷史記錄;碧桂園在安徽全省全線降價，蚌埠等城市6-7折拋售……

按現(xiàn)在這個局勢，銀十戰(zhàn)場會被眾開發(fā)商的以價換量的降價潮所淹沒，與此同時，大家還會看到在全國各地的售樓處翻涌的維權(quán)潮。

金九歇菜，銀十好不熱鬧。

2018年十月局勢已定，聲音嘈雜。

這時候的購房者應(yīng)該學(xué)會仔細聆聽，不要被信息誤導(dǎo)。首先主動去查自己所在城市的土地流拍情況，如果土地市場依舊火熱，說明長預(yù)期還在。這個城市屬于大漲小跌的后者。

然后去判斷開發(fā)商降價潮里面的聲音。如果一個樓盤破天荒地給了你超大折扣，不要因為大減價去上車，而是要求證周邊二手房和這個樓盤的價差是多少，如果打折后的新房比二手房價格還高，那就證明是之前房價定的太高，還有空間，可以繼續(xù)等待。

這個時候開發(fā)商的降價促銷廣告會滿天飛，你要認真判斷是真心誠意還是虛情假意，因為大部分是打著降價促銷的幌子拉客的，要么之前承諾贈送的車庫不送，面積不送了，要么是裝修質(zhì)量下降了，到頭來依舊沒買到便宜，如果能買到因資金流轉(zhuǎn)不開而放棄價格的盤最好。

多去跑盤，觀察各個地段的開發(fā)商打折情況，房價堅挺絕不降價的地段，說明這個區(qū)位價值好，這個時候去找此地段的次新二手房，因為樓市下行二手房業(yè)主往往比開發(fā)商更容易被說動，可以淘到筍盤。

我們都知道，城市是有磁場的，越是經(jīng)濟發(fā)達、人口多的大城市，資金的聚集效應(yīng)就越明顯。那么如何把資金引入到三四線呢?這個過程類似于開閘放水，資金從高勢流入低勢。同時再通過限購把一線城市的閘門關(guān)掉。水只能儲存到三四線樓市。

未來不會再有更多資金流入三四線，而是資金該回流到一線了。

如果說，目前全國最有價值購買的城市，就是一線，而三四線房價，已經(jīng)站到了高崗上。萬科的“活下去”也意味著，

越是有價值的城市，越?jīng)]有資格買。而經(jīng)濟差的大部分三四線，卻要被恐慌的游資炒作。那么現(xiàn)在的情況是，一線內(nèi)已經(jīng)干涸了。而三四線已經(jīng)漫灌。

都可以看作判斷樓市的政策的風(fēng)向標。

每年的樓市調(diào)控政策，多在3月份和9月、國慶期間出臺。這個階段出現(xiàn)的信息，甚至包括萬科的“吶喊”，

這個時期我們需要做的就是對期房謹慎再謹慎，小心被騙！

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