在上海樓市中，有一類產品的爭議性非常大。

老破小。

那就是

通常情況下，我們在給客戶推薦房子時，不優(yōu)先考慮老破小。

不過最近我們發(fā)現一個有趣的情況。

起因是近期有個客戶要賣掉市中心的老破小進行置換。

我們在給客戶做方案的過程中發(fā)現，

他這套老破小所在小區(qū)在過去三年有著非常不錯的漲幅。

客戶在給我們講他買這套老破小的經歷時，可以說是非常的開心、自豪、驕傲……

為此，我們搜索了一些市區(qū)的老破小，發(fā)現有不少確實漲幅不錯。

部分小區(qū)漲幅超過五成甚至接近翻倍。

所以說，老破小真的不能買嗎?

老破小也漲了

我們從公司的大數據選房系統(tǒng)中，

拉取了市中心部分老破小和上海全市基準作對比。

部分市中心核心地段老破小小區(qū)過去三年不僅跑贏大盤，甚至漲幅不輸給旁邊的次新房小區(qū)。

漲幅最高

以的為例來看。

日暉二村是1954年建成的老房子。

整個日暉新村是徐匯第一批的工人新村，比曹陽新村晚2年。

當時的日暉二村，主要配給華東紡織管理局和華東工業(yè)部下屬的紡織、五金和化工企業(yè)的工人。

據傳老藝術家楊錫業(yè)曾經也住過這里。

楊錫業(yè)：86版西游記彌勒佛扮演者

綠網的成交案例

從看。

2019年年底時日暉二村成交單價在48680元/㎡。

漲幅94%。

最近成交的為3月份的這套，單價94612元/㎡，

目前二村的價格也所有回落，但掛牌價仍然在9萬/平左右。

徐家匯的標桿次新房

我們來看一個，

漲幅只有50%。

小區(qū)目前在綠網僅一套頂復590平掛牌，單價16.6萬/平，在2020年前后的成交價在11萬/平左右，

雖然戶型產品確有不同，但是應該也是達不到90%漲幅。

日暉二村牛了呀。

如此看，

日暉二村現在在持續(xù)的美麗家園改造中。

整體的外立面已經經過重新粉刷，內部的地面和樓梯進行了更新。

部分的樓棟已經加裝了電梯，作為樣板樓棟。

其實日暉也有過拆遷可能，一開始斜土路街道以日暉五村為試點，計劃原拆原還。

不過因為賠償等各中原因，拆遷計劃失敗告終。

試點工程黃了，二村這樣的短期拆遷的可能性自然不高了，而且又有美麗家園改造，只能羨慕羨慕東安了。

黃浦的麗園新村，漲幅也有53%。

此外，像

要知道華府天地睿園20年初從12萬漲到現在的20萬，漲幅也就60%。

當然這也要得益于麗園的學區(qū)優(yōu)勢，上海師范?？茖W校附屬小學+上海外國語大學附屬大境初級中學。

 

《2018-2023上海二手房漲幅小區(qū)TOP100》

如果你看過這份榜單，你會驚奇的發(fā)現：最高漲幅排在第一的，竟然是老破小小區(qū)，那近5年漲幅高的老破小都有哪些?

是誰在買老破小

俗話說，有市才有價。

市中心老破小能漲，說明仍然有著充分買房需求。

2022年上海二手房70平以下成交比例占43.4%，成交總價300萬以下占比62.7%，如果放大到500萬以下則高達85.8%。

可以看出有大量的需求集中在老破小。

1、預算不足的年輕剛需群體

這類人一般是上班族，以新上海人為主，他們收入流水高，但原始積累不足，首付難度大，在二三十歲的年紀，希望在上海有個遮風擋雨的住所，對產品本身沒有過多的要求。

他們買老破小，看中的是低總價，上班近，交通便利，生活配套齊全。不過，在他們有實力之后，會第一時間置換掉老破小。

2、學區(qū)需求群體

上海的優(yōu)質學區(qū)多數還是集中在市中心。

教育對于中國家長來說還是頭等大事，XQ房是小孩能進入名校的投名狀。

不論漲還是跌，很多家長會單純?yōu)榱撕⒆由蠈W，買一套帶XQ的老破小。

3、本地的置換群體，主要是土著，包括動遷戶

沒錯，置換的土著，也會買老破小。而且這樣的置換群體，比我們想象地要大。

新上海人更喜歡郊區(qū)遠大新，但土著是有地段情節(jié)的。

他們在這個區(qū)域生活了幾十年，親朋好友都住這附近，即便房子老一點，破一點，他們也更愿意住在這里。

年紀大了，換一個低樓層的，房子小了，一室換兩室。

上海買帶XQ的老破小，怕買貴、怕買錯?

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什么樣的老破小在漲

市場上對于老破小“抨擊”集中在幾方面：

一是房子太老，年久失修，戶型奇葩，經常遇到蟑螂、老鼠什么的。

二是基礎配套不行，物業(yè)管理一般、沒有停車位，尤其對新能源車非常不友好。

三是漲的慢，上海的房票珍貴，限貸政策又嚴格，要謹慎使用。

所以，多數情況下老破小都是被大家“踩”的對象。

那能實現高漲幅的老破小有什么特點呢。

1、核心地段的

一定是核心地段。

像前面說到的日暉新村、南園新村、江南新村、麗園新村等等，都是處于城市的核心區(qū)。

市區(qū)的核心地段，意味著下限非常高

。一定程度上講，這也是不可再生資源，就像石油一樣。

在工作通勤、生活配套、小孩上學上會有非常好的體驗。

老破小已經在品質上放棄了很多，

和買遠大新不同的是，遠大新是去吃上海城市發(fā)展規(guī)劃的紅利，老破小吃不到這種紅利，那就一定要極致地享受市中心繁華。

住在老盧灣的南昌路，每天20分鐘去靜安寺上班。

出門隨時打卡拍照。

周末的早上從一頓豐盛上海早餐開始，豐裕生煎、小餛飩、糍飯糕、咸豆?jié){(YYDS)。

逛街就去環(huán)貿、散步就是襄陽公園、復興公園、喝酒就去新天地。

除了住的憋屈，這生活方式妥妥的讓人羨慕。

2、有舊改預期的

上海市中心的老破小除了極致的便利，還有個優(yōu)勢就是舊改。

如果預期小區(qū)會有拆遷動作，房價一定會暗流涌動。

看到這個圖是不是羨慕了，14平550萬。

所以，能買到要拆遷賠錢的房子是不是做夢都笑醒。

但是拆遷這個事情，在目前看還是要以放平心態(tài)為主。

現在的舊改，變動因素有很多?？赡苣慵覍﹂T動了，你卻動不了。

比如徐匯區(qū)中山南二路918弄48-52號成套改造項目，就改造了這一棟樓。

只要不是買在這棟樓里，都沒用。

像東安這樣一整片發(fā)福利的，屬于可遇而不可求。

應該怎么買

300萬左右怎么辦？

其實經常有粉絲來咨詢

客觀的說，在300萬左右的低總價段上，相比外環(huán)外同質化較多的次新動遷產品，市中心老破小仍有其獨特的價值。

通過專業(yè)的篩選，也還是可以找到適應低總價段的一個較好的投資機會。

對此，我們給到大家的一些建議是：

1、老破小的范圍盡量買在中環(huán)以內

本來就是圖方便，求地段，再遠就失去了老破小能夠提供的附加價值，直接去近郊買次新動遷好了。

2、產業(yè)+學區(qū)+高租金

像陸家嘴、徐家匯周邊、老盧灣等地方。

地鐵線路豐富，教育基礎好，工作人群基數大、收入水平好，就算自己不住，一室一廳的租個6500元左右還是可以的。

3、房齡最好90年代以后的

房齡太老的話，可能主體結構都有問題了，如果你一時半會等不到拆遷改造，住起來也有安全隱患。

4、附加值越多越好

比如你同樣的總價下能有學區(qū)的，那肯定帶著學區(qū)更好，附加值越多意味著當你賣房時房子流動性會更高一些。

老破小還能不能買?

能買!但坑也不少。

但是請大家在買房時一定要有一個下家思維，就是賣家思維，你要想你賣房的時候，這個房子好不好賣。

賣房邏輯一直在變，買房的專業(yè)度在提升，需要會看數據，懂規(guī)劃，如果自己搞不定，那就尋求專業(yè)團隊。

當下買房預算有限，老破小怎么買才能跑贏大盤？

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寫在最后

老破小沒有原罪，只是屬于她的輝煌時代已經過去了。

就這么個30平方的地方，是很多人在上海的第一個家。

她不僅僅是一堆磚頭，她也是這個城市的情感紐帶。

她不像動輒3、5千萬的豪宅一樣和你很遠，她很包容。

就算你一生漂泊，她也愿意裝下你流浪的心。

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