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北京御園別墅(北京御園別墅高官)

2023-11-29 12:07:27 樓市速遞 來源：http://tennistips365.cn/
導(dǎo)讀 北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。海淀北京御園，綠城御園系列的開山之作，絕對的豪宅小區(qū)，其實(shí)正規(guī)名字更霸氣

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

海淀北京御園，綠城御園系列的開山之作，絕對的豪宅小區(qū)，其實(shí)正規(guī)名字更霸氣，叫“青龍橋新村”，濃濃的最炫回遷房風(fēng)格。

最早沒人知道這件事兒，只知道綠城在海淀拿了塊好地，號稱要開發(fā)北京最牛別墅區(qū)。三山五園環(huán)繞，絕對的皇家帝王氣派。

而且為了突出小區(qū)的安全性，竟然拿旁邊的某保密單位當(dāng)噱頭。意思是這里不是普通人能來的，但只要你有錢，御林軍都可以給你看家護(hù)院。我聽到這事兒的時(shí)候是覺得吹的有點(diǎn)兒過了，膽子也有點(diǎn)兒大。

一期是2007年開盤的，當(dāng)時(shí)正是樓市走弱的時(shí)候，連著好幾個(gè)月成交量下滑，所以不少樓盤推遲了開盤計(jì)劃。但御園沒這么慫，迎難而上的按原計(jì)劃開盤。據(jù)說效果非常好，50多套房源才賣出去一半。

看上去不多，但實(shí)際上每套房至少1500萬，30套就是4-5個(gè)億啊，頂?shù)蒙掀胀ㄐ^(qū)好幾百套房了。要知道當(dāng)時(shí)北京的均價(jià)不過是1萬左右，海淀五環(huán)外還凈是到不了這個(gè)數(shù)的，橡樹灣也不過是1.3萬啊。當(dāng)時(shí)在北京拿著30萬首付，絕對能買到不錯(cuò)的房子，到今天至少價(jià)值600萬。

所以說當(dāng)年綠城的各種自夸也不為過，什么刷新了價(jià)格新高，定義了別墅價(jià)值，定義了豪宅標(biāo)準(zhǔn)什么的。而且這個(gè)項(xiàng)目也就成了綠城的產(chǎn)品線，在其他好幾座城市都推出了“北京御園”。

但也就是綠城御園開盤不久吧，當(dāng)?shù)卮迕癖隽舜蠊?，轟動(dòng)了地產(chǎn)圈兒，也造成了很大的社會輿論。

據(jù)說是這塊地2000年的時(shí)候就獲批了，是青龍橋的回遷房，14萬平米。正式啟動(dòng)拆遷是2004年，村領(lǐng)導(dǎo)們許諾了美好的明天，原地回遷上樓，從此告別破爛的宅基地，新小區(qū)的名字就是“青龍橋新村”，地址也就是這三山五園之中。

最讓村民們覺得別扭的是，這項(xiàng)目奠基的時(shí)候還搞了個(gè)儀式，來了好幾位領(lǐng)導(dǎo)，說明對這回遷房小區(qū)很重視嘛，那就等著美好生活吧。但開工之后村民們就覺得不對了，怎么看都不像是回遷房。尤其是2006年項(xiàng)目雛形出來了，三層小別墅。那村民們就懵逼了，村里這么大方嗎，把回遷房蓋成了別墅區(qū)?

理論上是絕對不可能的，全中國也沒幾個(gè)村子給村民蓋別墅的。北京倒是有，比如韓村河什么的，但那都是遠(yuǎn)郊了，近郊沒有，畢竟土地太值錢了。

可村民們找記者上網(wǎng)一查，這項(xiàng)目明明就是“青龍橋新村”啊，白底黑字明明白白的，這下誰也搞不懂了。

其實(shí)也沒什么不懂的，都是揣著明白裝糊涂。這塊地的位置就是太好了，太適合開發(fā)別墅了，至少是高級社區(qū)。那蓋成回遷房就糟踐了，沒有發(fā)揮出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

所以村干部就和綠城合作了，土地交給他們進(jìn)行開發(fā)，手續(xù)一起努力。之所以綠城號稱用了四年時(shí)間打磨，估計(jì)就是在辦手續(xù)。

理論上這不算過分，因?yàn)檫@是“綠植項(xiàng)目”，是允許配比一定的商品房開發(fā)的，比例是2:1。也就是建設(shè)14萬的回遷房，那就可以再蓋7萬的商品房，用利潤來覆蓋回遷房的拆遷建設(shè)成本。

但這事兒做的不太好，按說應(yīng)該先給村民在其他地方蓋好安置房后再開發(fā)商品房，避免負(fù)面影響。那會兒周邊空地有的是，蓋房不是什么難事兒。但也不知怎么的就給耽擱了，也就引發(fā)了輿論。

當(dāng)然后來村民們的安置房也蓋了，在黑山扈，也就是北邊天秀花園那邊，現(xiàn)在的裕隆新村。給了房子也就安撫了村民的情緒，要不然這事兒沒完。

綠城御園要說開發(fā)的確實(shí)是不錯(cuò)，這種手段也是當(dāng)年開發(fā)商們常用的，可以說違規(guī)，但也不算是太過分。當(dāng)然這看怎么說，如果是收益讓村民也分到了好處那就是好事兒，畢竟利用有限的土地獲得了更大的收益。

要說這項(xiàng)目是肯定的賺了大錢了。雖然容積率降低不少，但是房子用一平米賣出了至少6平米的價(jià)格啊。甭說10多年前了，就算是現(xiàn)在1500萬一套，起，也絕對算是豪宅了。

當(dāng)然升值就肯定一般了，溢價(jià)都被開發(fā)商提前預(yù)支，價(jià)格走勢必定弱于大盤。所有豪宅其實(shí)都一樣，你花錢買個(gè)“闊”字，買個(gè)名氣和心理享受，開發(fā)商得到現(xiàn)實(shí)的利潤……

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