3月24日晚，萬(wàn)科瑧灣悅二期取證，作為深圳前海2023年第一個(gè)取證項(xiàng)目，打響了前海豪宅客戶搶奪第一槍。去年底萬(wàn)科瑧灣悅首批次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)去化接近90%左右，截至1月17日已經(jīng)售罄?，憺硱偞舜瓮蝗蝗∽C，大家都在討論，瑧灣悅是否值得購(gòu)買(mǎi)。從小編對(duì)市場(chǎng)的了解及去瑧灣悅現(xiàn)場(chǎng)了解的情況來(lái)看，瑧灣悅這次加推，熱銷肯定跑不了!

1 市場(chǎng)已回暖，前海搶跑市場(chǎng)

從近期新房數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳2月新房住宅成交2041套，環(huán)比增長(zhǎng)25.4%;3月截至上周日(3月19日)，新房住宅已經(jīng)成交1997套，本月環(huán)比勢(shì)必是大幅上漲。截至3月23日，本月已有9個(gè)住宅項(xiàng)目入市，新盤(pán)不但搶預(yù)售，也在搶業(yè)績(jī)，整體市場(chǎng)熱度很高。

東部的萬(wàn)科金域?qū)W府去年11月入市的一期整體產(chǎn)品，比上一期上漲了3000元/平方米，漲幅約10%，部分景觀朝向好的優(yōu)質(zhì)房源漲幅接近15%。據(jù)悉，該項(xiàng)目于3月14日突然取證，留給購(gòu)房者誠(chéng)意登記的時(shí)間只有2天，在如此節(jié)點(diǎn)緊迫的情況下，實(shí)現(xiàn)了去化八成、熱銷約6.3億的成績(jī)。

同樣，3月23日，位于龍華宇宙中心的華潤(rùn)超核中心線下開(kāi)盤(pán)，熱銷33億，去化九成。并且，在一眾“打折生”中依舊驕傲地選擇了不打折。

從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳2月二手房成交2509套，較1月增長(zhǎng)80.37%，成為2022年以來(lái)的最高值;3月截至上周(3月19日)，已經(jīng)成交2253套，壓抑兩年的二手市場(chǎng)終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性反彈，根據(jù)一線人員反饋，由于二手房網(wǎng)簽的滯后性，本月真實(shí)二手房的簽約量預(yù)計(jì)會(huì)突破4000套!

從豪宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，麗茲行豪宅渠道的數(shù)據(jù)顯示，2月二手豪宅實(shí)時(shí)成交38套，環(huán)比1月增幅153%。實(shí)際上，深圳上月豪宅真實(shí)的成交，又跑出了新高度。尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平方米左右房源，成交總價(jià)6900萬(wàn)，比去年11月份同戶型漲價(jià)600萬(wàn)元。

(數(shù)據(jù)僅供參考)

至于南山豪宅的表現(xiàn)就更加明顯了。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2月南山區(qū)的豪宅如華僑城片區(qū)的紅樹(shù)西岸、瑧灣匯、中信紅樹(shù)灣，深圳灣的恒裕濱城、三湘海尚、卓越維港、翡翠海岸、曦灣天馥等都集中出現(xiàn)了成交。

(數(shù)據(jù)僅供參考)

除了豪宅出現(xiàn)搶跑，法拍房的熱度也沖上深圳人的話題榜。比如2月鴻威海怡灣一套165㎡雙拼戶型，從1881萬(wàn)元起拍，歷經(jīng)114輪競(jìng)拍;最終以2446萬(wàn)元成交，折算單價(jià)14.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)565萬(wàn)元，一拍即出。3月14日位于深圳灣純海岸雅居的一套住宅拍賣(mài)，超2.2萬(wàn)人次圍觀，經(jīng)過(guò)96輪廝殺，最終以總價(jià)1358.88萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約16萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)高達(dá)544萬(wàn)元。(數(shù)據(jù)來(lái)源阿里拍賣(mài)網(wǎng))

很明顯，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)，客戶買(mǎi)房熱情已經(jīng)被激起。

事實(shí)上，“前海”是第一個(gè)感知到市場(chǎng)回暖的區(qū)域。早在年初，位于桂灣的天健悅灣府一反過(guò)去周均去化3-5套的常態(tài)，每周成交量達(dá)到30-40套，遠(yuǎn)超其他區(qū)域的住宅項(xiàng)目。并且，悅灣府也堅(jiān)守開(kāi)盤(pán)時(shí)承諾的原則，絕不打折。

前海核心地段小戶型剛需盤(pán)，兩個(gè)多月漲幅已經(jīng)超過(guò)了10%。比如諾德國(guó)際48㎡兩房，從去年底約530萬(wàn)元漲到現(xiàn)在約610萬(wàn)元(數(shù)據(jù)來(lái)源：騰訊網(wǎng)https://new.qq.com/rain/a/20230318A00CTL00)，這是真實(shí)能成交的價(jià)格，且小區(qū)在售房源不多，大部分業(yè)主都處于惜售狀態(tài)，找到一套價(jià)格合理，能簽合同的房子并不容易。

這也說(shuō)明了，在市場(chǎng)正常情況下，前海的價(jià)格和走量是非常堅(jiān)挺的。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年前海預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目有5個(gè)，分別是萬(wàn)科瑧灣悅二期、前海時(shí)代三期、深業(yè)云海灣、招商前海璽、創(chuàng)意世紀(jì)公館。前海時(shí)代三期和創(chuàng)意世紀(jì)公館網(wǎng)傳今年入市，但從其現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度來(lái)看，年底前能否入市尚不確定。因此，前海今年真正能入市的項(xiàng)目只有三個(gè)。而且今年前海沒(méi)有拍地，也就意味著明年前海沒(méi)有新供應(yīng)。每年入住前海的機(jī)會(huì)只有一次，2023年是前海派送大禮包的一年?。

所以，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科瑧灣悅二期作為今年前海第一個(gè)拿預(yù)售的項(xiàng)目，沒(méi)有了年底回款的壓力，又頂著前海首個(gè)新盤(pán)“前海001號(hào)”的壓力，不管是從政府層面還是萬(wàn)科層面，都不會(huì)像去年一樣做大幅度價(jià)格讓利，但也不排除會(huì)有小驚喜。

但去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)后，筆者認(rèn)為，不管瑧灣悅這次會(huì)不會(huì)讓利，熱銷都將是定局。

2 瑧灣悅在產(chǎn)品打造、價(jià)值兌現(xiàn)上仍是卷王

現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，客戶肯為價(jià)格買(mǎi)單

產(chǎn)品方面：

瑧灣悅本次加推的產(chǎn)品仍然深受客戶歡迎的是建面115㎡、174㎡4房產(chǎn)品，主力是289套115㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，占比87.5%。

約115㎡戶型示意圖

萬(wàn)科，這個(gè)始終講究產(chǎn)品主義的“卷王”，兼具著“人性化的關(guān)愛(ài)視角”和“疊加在經(jīng)驗(yàn)上的專業(yè)”。所以，市面上很多高分戶型，大概率都出自萬(wàn)科。就像瑧灣悅這一批“更大尺度感的全生命周期戶型”，拿捏了深圳高知人群的真實(shí)居住需求。

相比三房，四房的實(shí)用性更高，擁有寬敞的空間，可以滿足家庭成員更多的生活需求，如設(shè)立兒童房、書(shū)房、娛樂(lè)室等，使得家庭成員可以擁有更多的私密性和活動(dòng)空間。并且，由于四房在市場(chǎng)上的稀缺性，在未來(lái)市場(chǎng)流通時(shí)，其價(jià)值更高更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

縱觀前海市面上的幾個(gè)樓盤(pán)，110-130平方米的產(chǎn)品都是3房。也就是說(shuō)，瑧灣悅是前海目前入市住宅中，唯一一個(gè)做到了在110平方米的區(qū)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)4房的產(chǎn)品，非常稀缺，屬于錯(cuò)位產(chǎn)品，實(shí)用性很強(qiáng)，就算是以后出售也有優(yōu)勢(shì)。并且，項(xiàng)目并沒(méi)有為了實(shí)現(xiàn)高使用率而舍棄掉居住的舒適性。

價(jià)值兌現(xiàn)方面：

此次瑧灣悅二批次住宅加推，周邊的各項(xiàng)配套也迎來(lái)價(jià)值兌現(xiàn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所見(jiàn)即所享。

其一：3月15日，前海鐵路公園正式舉行開(kāi)工儀式，并計(jì)劃于2025年6月完工。

鐵路公園作為“大南山-前海灣”山海通廊道重要節(jié)點(diǎn)，采用前海特有的立體開(kāi)發(fā)模式，打造人文公共空間和藝術(shù)走廊。

鐵路公園示意圖

未來(lái)，在瑧灣悅可以通過(guò)24小時(shí)社區(qū)公共連廊(規(guī)劃中)串聯(lián)公園等二層玻璃連廊，將印里商業(yè)、社區(qū)出入口、月亮灣大道連橋、地鐵口等全部鏈接起來(lái)，真正打造一個(gè)互聯(lián)場(chǎng)景、開(kāi)放共享、綠色生態(tài)的城市理想公園社區(qū)。

整體而言，瑧灣悅四周被公園和綠意環(huán)繞，可以說(shuō)是住在公園里的社區(qū)：周邊除了有鐵路公園包圍，還緊鄰水廊道公園和露營(yíng)花園，再往外，銜接絲路長(zhǎng)廊，眺望大小南山，可謂一片活力和生機(jī)。

其二：片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的九年一貫制公立學(xué)校確定

媽灣十九單元九年一貫制學(xué)校(規(guī)劃中)已確定歸屬于南二外(集團(tuán))前海創(chuàng)新集團(tuán)，規(guī)劃按54班規(guī)模新建。

去年12月底，南山正式揭牌兩大新基礎(chǔ)教育集團(tuán)，其中一個(gè)便是此次的南山區(qū)第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校(集團(tuán))前海創(chuàng)新集團(tuán)。

其三，交通價(jià)值兌現(xiàn)，媽灣跨海隧道將于年底通車(chē)

(來(lái)源： 深圳新聞網(wǎng))

大家討論得最熱烈的月亮灣大道噪聲問(wèn)題，這確實(shí)是無(wú)可避免的事情。好消息是2023年底后媽灣過(guò)海隧道通車(chē)，將會(huì)分流部分大貨車(chē)走過(guò)海隧道上沿江高速。

未來(lái)的變數(shù)有兩個(gè)，一個(gè)是寶鵬通道，筆者覺(jué)得這規(guī)劃有點(diǎn)太遙遠(yuǎn)。就近的話就是搏南坪二期沿江海底段，通車(chē)后有望把月亮灣大道的大車(chē)從媽灣引流到大鏟灣再轉(zhuǎn)海底南坪北上。

前灣地下通道禁行大車(chē)，不過(guò)大鏟灣——海底通道——南坪段是可以行駛大車(chē)的，屆時(shí)可能會(huì)對(duì)桂灣北有影響。圖示如下：

通過(guò)觀察現(xiàn)場(chǎng)客戶量及幾個(gè)客戶的采訪可以明顯感受到，客戶對(duì)于瑧灣悅的價(jià)格預(yù)期明顯高于去年，一是客戶也感知到了市場(chǎng)回暖的訊號(hào)，對(duì)深圳樓市、對(duì)前海板塊信心較足，認(rèn)為前海作為市場(chǎng)敏感且最能趁風(fēng)而起的板塊，想象空間很大。二是客戶對(duì)于瑧灣悅此次加推的產(chǎn)品認(rèn)可度非常高，瑧灣悅作為萬(wàn)科高端瑧系2.0產(chǎn)品，項(xiàng)目的配套、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)在不斷迭代和提升，萬(wàn)科服務(wù)也一直在為客戶滿意度不斷提升自我。

春江水暖鴨先知，市場(chǎng)回暖前海先行。樓市不缺房子，只缺好房子，相信4月1日萬(wàn)科瑧灣悅開(kāi)盤(pán)能打響前海2023年樓市第一炮。

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